Отпадение Сфорцы, бунт префекта де Вико, господствовавшего с помощью неаполитанцев в Чивита-Веккии, мятеж других баронов и возбужденное настроение римлян заставили наконец Иоанна изменить политику и с дипломатическим искусством заманить короля в сеть договоров. В июне папские послы устроили мир. Тот же самый Косса, который был ревностнейшим поборником неаполитанской экспедиции, изъявлял теперь готовность предать Анжу, если Владислав предаст Григория XII. Он вызывался признать его законным королем Неаполя, сделать знаменосцем церкви, заплатить ему большую сумму за освобождение Косе, его родственников, и отдать ему в виде залога Асколи, Витербо, Перуджию и Беневент. За это Владислав должен был признать Иоанна XXIII папой, поставить на службу церкви 1000 копий и заставить Григория XII отречься или же изгнать из королевства. Владислав, видимо, боялся повторения анжуйской экспедиции, король французский убеждал его отшатнуться от Григория; король римский Сигизмунд, ставший врагом его, как претендент на Венгрию и как энергичная личность, помышлявший об осуществлении прав империи на Италию, грозил ему; и поэтому он решился пойти с Иоанном XXIII на компромисс. Неожиданный мирный договор в июне же 1412 г. заключен был в Неаполе и 19 октября провозглашен в Риме. Он был позорен для обеих сторон. Ради соблюдения внешности созвал король синод из епископов и магистров в Неаполе; собрание это нашло, что Григорий XII именуется папой незаконно и есть явный еретик. Владислав не постеснялся бы теперь продать своего протеже, и лишь бегство преданного папы избавило его от последнего этого позора. Получив однажды, к глубокому своему изумлению, повеление в кратчайший срок покинуть королевство, маститый Григорий XII оказался в полной беспомощности; случайное пребывание двух венецианских купеческих кораблей в гавани Гаэты вывело его из беды. 31 октября вступил он на один из них с немногими своими друзьями или родственниками, в числе коих находился племянник его, кардинал Контульмер, впоследствии Евгений IV, и в смертельном страхе перед пиратами и неприятелем переплыл через оба итальянских моря, пока достиг берега Славонии. Оттуда на барке перевезли его в Цезену, куда явился Карл Малатеста и дал ему почетный конвой и приют в Римини. Потомок знаменитых синьоров этого города был единственный, хотя и бессильный династ, борющийся еще за дело Григория. Непоколебимая его верность, как бы ни судить о ее причинах, внушает уважение и получает еще больший ореол при сравнении с позорным предательством Владислава.

Договор с Иоанном был, впрочем, весьма важным шагом к дальнейшему улажению схизмы, ибо через это Григорий XII лишился последней своей политической точки опоры, и вскоре последовали события, обезоружившие и Иоанна XXIII и принудившие его предстать перед трибуналом, предназначенным судить всех трех пап.

Еще в Пизе решено было продление собора на три года; бесконечное губительство церкви, единству которой угрожала все сильнее и сильнее ересь Виклефа, требовало коренной реформы, которая могла быть делом лишь Вселенского церковного собора. Первые годы понтификата прошли у Иоанна XXIII в одних лишь светских делах. В апреле 1412 г., правда, созван был им в Риме собор, но, к его собственному самоудовлетворению, оказался столь скудно посещаем, что не мог почесться за церковное собрание. Ничто не рисует лучше взгляда времени на беззакония этого человека, как рассказ о случившемся во время этого синода комическом эпизоде. Во время служения Иоанном в ватиканской капелле вечерни и пения гимна «Veni creator spiritus» показалась вместо Св. Духа косматая сова, с горящими глазами вперившаяся в папу. На следующее заседание прилетела она опять; озадаченные или смеющиеся кардиналы убили ее палками. Случай этот отмечен у многих историков.

Иоанн был неотступно осаждаем насчет созвания собора. Послы от парижского университета приглашали его к этому в самом Риме. Из числа королей, напоминавших ему о долге его, никто не был ревностнее Сигизмунда, энергичной личности, решившего восстановить давно нарушенные отношения империи к Италии и выступившего в ней в конце 1411 г. Сигизмунд вел из-за Зары войну с венецианцами и сперва терпел неудачи, впоследствии же победоносно занял доминирующее положение в Ломбардии. Теснимый со всех сторон Иоанн возвестил наконец 3 марта 1413 г. христианскому миру об умиротворении им Рима, об удалении Григория XII из Неаполя и о заключении с королевством этим мира и вместе с тем огласил о Вселенском соборе на декабрь предстоящего года в имевшемся еще быть определенном месте. Решимость его была лицемерная, но странное сцепление событий, исходивших непосредственно ближе всего из Неаполя, заставило его выполнить то, чего он хотел избежать.

Король Владислав отрекся от Григория и заключил мир с Иоанном ради одного лишь обмана его. Он сгорал нетерпением отплатить за анжуйскую экспедицию, которой папа привел его на край гибели. Помыслы его были непрестанно обращены на королевство Италии, которое создать рассчитывал он в ближайшем будущем путем соединения церковной области с Неаполем. Но итальянское единство не могло быть осуществлено, как казалось одно время, с юга Неаполем; наоборот, Владислав, предприимчивейший монарх анжуйской династии, явился лишь важным орудием времени в другом направлении, так как нападение его на Рим и скорая смерть содействовали ускорению великого собора, которым окончилась схизма.

Когда Иоанн огласил намерение свое созвать церковный собор вне Рима, то король счел это за повод к нарушению договоров. Он объявил об обязанности своей на время удаления папы оберегать от волнений Рим и Кампанью. Изгнанные римляне подстрекали его снова завладеть городом. И хотя старый его союзник Иоанн Колонна умер 6 марта 1413 г. в Фраскати, но сторонников имелось у него еще довольно. Сами римляне ненавидели папу и нетерпеливо требовали изменения своего состояния. С позорнейшим вероломством нарушил Владислав свои только что данные клятвенные обязательства. В мае наслал он войско на Мархии, где Сфорца осадой Рокка Контрада препятствовал сопернику своему Павлу Орсини, капитану церкви, спешить на Рим. В конце уже того же месяца поплыл неаполитанский флот к устью Тибра, и сам Владислав двинулся на Рим. Сопротивление графа Орсини де Талиакоцца, женатого на одной из племянниц Иоанна XXIII, было быстро преодолено, и король беспрепятственно проследовал через Кампанью к городу. Здесь ликовали одни и сокрушались другие. Клятвонарушение короля казалось клиру настолько загадочным, что подозревали секретное соглашение с папою. И на столь глубоко упали в общественном мнении папы, что их считали предателями собственного их города, столь часто и упорно оборонявшегося предшественниками их против королей и императоров. Если беззаконный человек, как Косса, действительно прибегал к такому средству для порождения путем падения Рима и церковной области требующихся ему неурядиц, то акт этот после прецедента с Григорием XII не должен был казаться более поражающим; но все же в подобном случае Иоанн XIII выказал бы себя неразумнейшим человеком. Факты не опровергают безусловно существования в зачатке соглашения с Владиславом, но они же свидетельствуют о наигрубейшем обмане, жертвой которого сделался со стороны вероломного короля Иоанн.

При приближении Владислава к вороти Рима папа принялся за оборонительные меры. В видах успокоения народа отменил он тягостный винный налог и возвратил даже римлянам их вольности. 5 июня вручил он управление городом консерваторам и капитанам кварталов и в напыщенных речах убеждал их не страшиться короля, так как был сам готов идти с ними на смерть.