Договор найма жилого помещения (в соответствии с ГК) — это договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В ГК РФ выделяется особая форма договора найма жилого помещения — договор социального найма. Так называется договор найма жилого помещения, по которому наймодатель предоставляет для постоянного проживания нанимателю жилое помещение из фонда социального использования в пределах установленной нормы жилой площади и с соблюдением иных, установленных жилищным законодательством требований (очередность и т. п.).

Общими чертами договоров социального и так называемого «коммерческого» найма являются:

• письменная форма договора;

• сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения;

• сохранение целевого использования жилья — исключительно для проживания граждан;

• допускается возможность нанимателя предоставлять жилое помещение временным жильцам на безвозмездной основе (с уведомлением наймодателя) и передавать его в пользование за плату поднанимателю (с согласия наймодателя).

Жилищное законодательство наряду с договором социального найма и договором найма жилого помещения («коммерческим» наймом) выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищностроительных кооперативов, которые также имеют свои особенности.

Перечень общих оснований приобретения права собственности содержится в ст. 218 ГК РФ. Применительно к жилью на основе указанной статьи можно выделить следующие основания:

• первичные основания (например, приватизация);

• вторичные основания (сделки на рынке жилья), а также наследование жилья (более подробно см. схему 4).

Все основания возникновения права собственности на жилые помещения являются сделками, которые можно классифицировать следующим образом (см. схему 5):

• сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование (жилищный найм, аренда и др.);

• сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и др., а также наследование).

Обратимся теперь непосредственно к особенностям сделок с жилыми помещениями. Прежде всего, что является объектом таких сделок? Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. Для признания сделки с жилым помещением действительной является необходимым соблюдение следующих условий:

• наличие у сторон сделки правоспособности и дееспособности;

• наличие у сторон сделки оформленных в установленном законом порядке прав на жилые помещения, выступающие как объекты сделок;

• соответствие содержания сделки требованиям закона (заключается, главным образом, в непротиворечии закону, так как ст. 8 ГК РФ предусматривает свободу договора);

• соблюдение порядка совершения сделки.

Теперь перейдем к вопросу о документах, которые должны подтверждать право собственности на жилые помещения (правоустанавливающие документы).

В настоящее время, как уже указывалось выше, существует достаточно много различных оснований приобретения права собственности на жилье, что и предопределяет многообразие существующих правоустанавливающих документов. Поэтому проще систематизировать правоустанавливающие документы по основанию приобретения права собственности на жилье:

Порядок совершения сделок с жилыми помещениями как с объектами недвижимости в настоящее время определяется ГК и федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договоры по отчуждению жилых помещений заключаются исключительно в письменной форме, т. е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами. До 31 января 1998 г. — до вступления в силу федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — соблюдалась обязательная нотариальная форма договора по отчуждению жилого помещения. Это предусматривалось Законом Российской Федерации «О введении в действие части I ГК РФ», где указывалось, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий ранее порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. В настоящее время нотариальное удостоверение необязательно, однако может быть осуществлено по желанию одной из сторон.

Помимо придания договору письменной формы, необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется органами юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения.

Таким образом, порядок совершения сделки по отчуждению жилого помещения включает:

• составление письменного договора, подписываемого сторонами;

• нотариальное удостоверение сделки (необязательная стадия для большинства сделок с жилыми помещениями);

• государственная регистрация перехода прав на жилое помещение.

Самая распространенная из сделок — купля-продажа. Применительно к продаже недвижимости (в том числе и жилых помещений) существует параграф 7 гл. 30 ГК, предусматривающий ряд особенностей этого договора. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса, по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями (т. е. условиями, без которых договор считается незаключенным) этого договора являются:

• предмет договора — жилое помещение; в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое по договору жилое помещение, включая его местонахождение;

• цена договора — определенная денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретаемое в собственность жилое помещение;

• перечень лиц, на момент заключения договора проживающих в отчуждаемом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.