Если инициатор ипотечного кредита мог убедить оценщика оценить дом стоимостью 300 тыс. долл. в 350 тыс., этот инициатор получал возможность продать заложенную недвижимость, скажем, за 325 тыс. долл. При таком сценарии продавец выигрывал, брокер по операциям с недвижимостью выигрывал, инициатор ипотечного кредита выигрывал, а домовладелец, как казалось, нечего не терял. Более того, чтобы окончательно убедить потенциального заемщика и заставить его поверить, что при заключении такой сделки он ничего не теряет, ему могли предложить приманку — отрицательный первоначальный платеж19.

К сожалению, по крайней мере для инициаторов ипотечного кредита, некоторые оценщики недвижимости профессионально подходили к своей работе и отказывались выдавать дутые оценки. Но на этот случай у продавцов кредитов имелось простое решение — создание собственной компании по оценке недвижимости. Этот вариант к тому же обеспечивал им еще одно преимущество — появлялся дополнительный способ получения доходов. Например, у Wells Fargo была своя дочерняя управляющая компания, специализировавшаяся на оценке недвижимости, которая называлась Reis Valuation20. Доказать в каждом конкретном случае, что завышение оценки стоимости дома являлось преднамеренным, было в лучшем случае трудно, особенно в период надувания пузыря, когда цены на рынке недвижимости быстро росли. Но, с другой стороны, ясно, что при таком подходе существует конфликт интересов: возникали стимулы для злоупотреблений. Регулирующие органы должны были бы это понять и положить конец подобной практике.

Многие покупатели жилья обращались к ипотечным брокерам, чтобы получить наиболее низкие ставки платежей по кредитам. Считалось, что эти брокеры действуют в интересах заемщика, но они часто получали откаты от кредитора, что также свидетельствует о наличии очевидного конфликта интересов. Брокеры вскоре стали важной частью системы хищнического кредитования в Америке. Хуже всего заемщикам субстандартных ипотечных кредитов приходилось в том случае, когда они совершали свои сделки через брокеров, а не обращались к кредиторам напрямую: величина дополнительных выплат у тех, кто действовал через брокеров, составляла от 17 тыс. до 43 тыс. долл. на каждые 100 гыс. долл. кредита22. К этим деньгам надо было, конечно, добавить еще 1—2% от суммы кредита, которые брокер получал от заемщика за совершение (как создавалась видимость) выгодной сделки. Что еще хуже, самые крупные вознаграждения брокеры получали за то, что советовали заемщикам выбирать самые рискованные ипотечные кредиты: с плавающей ставкой, со штрафом за досрочное погашение и даже с дополнительной выплатой при осуществлении заемщиком рефинансирования. Брокеры получали дополнительные комиссионные и тогда, когда советовали заемщикам выбирать ипотечные кредиты с более высокой процентной ставкой, выше, чем та, что они на самом деле могли себе позволить.

Хорошо известно, что финансовый сектор занимался всеми этими махинациями, и их наличие должно было бы стать предупреждением для заемщиков, для инвесторов, покупавших ипотечные продукты, и для регулирующих органов. Они все должны были понимать, что инициаторы ипотечного кредита действуют таким образом, чтобы получить как можно большее вознаграждение: ведь заемщикам приходилось постоянно прибегать к рефинансированию, а этот процесс сопровождался новыми платежами: крупными штрафами за досрочное погашение прежних ипотечных кредитов и выплатами за предоставление новых. Эти платежи можно было учитывать как прибыль, а высокие прибыли приводили к высоким ценам акций компаний, выступавших инициаторами ипотечных кредитов и других участников финансового сектора. (Даже если инициаторы ипотечного кредита держали у себя полученное в залог имущество, стандартные процедуры бухгалтерского учета работали в их пользу. Хотя любому рационально мыслящему человеку было понятно, что существует большая вероятность того, что многие из предлагаемых «новых» ипотечных кредитов в конечном итоге не будут погашены, никаких отметок о будущих убытках в отчетных документах не появится до тех пор, пока по конкретному ипотечному кредиту не будет сделано заявление о неспособности заемщика его погасить.) Инновации подобного рода появляются в ответ на стимулы, а стимулы подталкивали к созданию продуктов, обеспечивающих получение новых платежей здесь и сейчас, а не продуктов, обеспечивающих лучшее управление рисками. Растущие платежи и высокая прибыль продавцов кредитов также должны были выступать в качестве сигнала, предупреждающего о том, что здесь что‑то не так. Особенно сладкой жизнь инициаторов ипотечного кредита, в том числе банков, стала после внедрения новшества под названием «секьюритиизация», которая позволила им получать комиссионные, не беря на себя, казалось бы, почти никаких рисков.

Как я уже отмечал выше, в прежние времена (до секьюритизации, которая стала модным направлением финансового бизнеса в 1990–х), когда банки еще были настоящими банками, они сохраняли у себя обеспечение по выданным ими кредитам. Если заемщик объявлял о своей несостоятельности, банк сам занимался всеми связанными с этим последствиями. Если у заемщика возникали трудности (например, он потерял работу), банк мог помочь ему продержаться в трудный период. Банки знали, когда им целесообразно продлить срок выданного кредита, а когда необходимо прибегнуть к обращению взыскания на залоговое имущество, реализовать которое порой было непросто.

При секьюритизации все происходило по–другому. Обязательства по нескольким выданным ипотечным кредитам объединялись в один пакет, который затем продавался инвесторам. При этом инвесторы могли никогда в жизни не бывать в тех местах, где находились заложенные дома.

Секьюритизация принесла одно большое преимущество: она диверсифицировала и распределяла риски. Местные банки выдавали кредиты в основном членам местного сообщества, и оесли в городе закрывался завод, многие поэтому, жители уже не могли осуществлять платежи Лпо взятым кредитам, из‑за чего банку могло угрожать банкротство. При секьюритизации инвесторы могут покупать доли ипотечных пакетов, а инвестиционные банки могут даже объединить несколько таких пакетов, что делает диверсификацию рисков еще более простой. Следуя обычной логике, было трудно предполагать, что ипотечные кредиты, выданные в совершенно разных регионах, станут проблемными в одно и то же время. И все же такой подход таил в себе определенные опасности. Существует множество обстоятельств, которые способны привести к выявлению несовершенства такого рода диверсификации; как описывалось в этой главе выше, повышение процентных ставок может вызвать проблемы сразу в масштабах всей страны23. Более того, секьюритизация создала и ряд новых проблем. В частности, она породила информационную асимметрию: покупатель ценной бумаги, как правило, знал о сопутствующих рисках меньше, чем банк или фирма, предлагавшие ипотечный продукт. А поскольку инициатор ипотечного кредита не пес никакой материальной ответственности из‑за своих ошибок (за ис ключением ущерба и долгосрочной перспективе и виде потери репутации), стимулы, заставлявшие его хорошо делать свою работу при оценке заявки на выдачу кредита, были в значительной степени ослаблены.

Процесс секьюритизации осуществлялся длинной цепочкой участников. Инициаторы ипотечного кредита создавали ипотечные продукты, которые инвестиционные банки упаковывали в пакет, а затем этот пакет входил в другие пакеты и конвертировался в новые ценные бумаги. Хотя банки и сохраняли у себя некоторое количество таких ценных бумаг в качестве специальных инвестиционных инструментов, не показываемых на их балансовых счетах, большая часть этих ценных бумаг продавалась инвесторам, в том числе пенсионным фондам. Согласно действующим правилам, прежде чем купить ценные бумаги, управляющие пенсионных фондов обязаны удостовериться в том, что приобретаемые ими активы относятся к категории безопасных, и здесь важную роль играли рейтинговые агентства, которые занимались присвоением ценным бумагам рейтингов их надежности. Финансовые рынки создали такую структуру, в которой каждый участник, входящий в общую цепочку, играл свою роль в большом обмане, который осуществлялся с большим энтузиазмом.