На сегодняшний день известно несколько видов ЖК.

Первый – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они образуются в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. К счастью, или к сожалению, но сейчас таких кооперативов практически не осталось, если не считать новоиспеченных подражаний им от тех застройщиков, которые пытаются обойти новый закон «Об участии в долевом строительстве…». Последняя редакция закона, как известно, накладывает на застройщика гораздо большую ответственность по срокам и качеству сдаваемых зданий.

Второй вид – ЖСК нового типа, так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

С момента выхода закона «О жилищно-накопительных кооперативах» (1 января 2005 г.) существует и ЖСК, и ЖНК, что вносит путаницу в трактовку Закона.

Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга вы имеете в собственности только пай, который можете завещать, дарить, продавать.

Третий вариант – потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм присутствует также. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Сложно сказать, на какую правовую базу основывается руководство ПИКа – на новую ЖНК или на ст. 116 ГК.

Еще один тип кооперативов – кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ). Их работа основана на доверии пайщиков друг к другу. Возможности этих коллективов ограничены. Например, получить кредит на улучшение жилищных условий практически невозможно.

На практике на сегодняшний день развитие получили только ЖНК и ПИК.

Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его «к своим». В отличие от банка здесь не требуют многочисленных справок и гарантий. Паспорт и (возможно) копия трудовой книжки – вот и весь пакет документов. Объясняется это просто – недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего.

Правда, сумма банковского кредита может быть выше, нежели объем предлагаемых в кооперативе средств. Как правило, для вступления в кооператив нужно владеть 50 % стоимости приобретаемого жилья. А минимальный взнос по ипотеке, как известно, составляет 10–30 %.

Кроме того, будущий пайщик должен внести вступительный взнос – довольно крупную сумму (2–5 % от ориентировочной стоимости квартиры к моменту ее сдачи), которая в сумму накопления не входит и не возвращается в случае выхода из кооператива.

Еще один нюанс – срок накопления первоначального взноса составляет, как правило, не менее 2 лет. Даже если вы внесете всю сумму сразу, это не значит, что вы сразу же сможете въехать в квартиру.

Определенные неудобства вносит и тот факт, что по ипотечному договору вы изначально получаете квартиру в собственность. И даже если ваше финансовое положение изменится в худшую сторону, банк не будет заинтересован в судебном разбирательстве по поводу изъятия квартиры. По закону оставить вас без жилплощади практически невозможно. Что же касается кооператива, то здесь жилье до последнего момента находится в собственности кооператива, а следовательно, ситуация может развиться не в вашу пользу.

Сказать, что с кооперативом связаны большие риски, сложно. Все-таки основное значение уделяется надежности компании, с которой предстоит сотрудничать. При условии невозможности получения кредита в банке путь лежит в кооператив. Посоветовать в этом случае можно только одно – тщательно осуществлять свой выбор.

Например, если кооператив предлагает вам на этапе рассрочки ставку более 10 %, значит, он пользуется заемными средствами. В этом случае можно составить впечатление о будущей стабильности, узнав наименование банка. Если же вам предлагается кредитование на льготных условиях, предположим, исходя из годовой ставки 0,5 %, то здесь используются собственные средства. Насколько это хорошо или плохо, сказать трудно, но специалисты советуют не снижать в этом случае долю пая ниже 50 % от стоимости жилья. И еще: не следует доверять пестрящей рекламе, обещающей заселение через неделю после вступления в кооператив. Такое невозможно. Через неделю вы можете только получить статус пайщика.

Самый неприятный момент для любого кооператива – кассовый разрыв, попросту говоря, банкротство. Однако для члена кооператива это не означает потери всего и вся. Хотя издержки, безусловно, возможны, да и время уйдет… Но в любом случае пайщик может выкупить свою квартиру, погасив задолженность досрочно и до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. Если же этот вариант невозможен, то приобрести жилье с торгов. Причем в последнем случае уже внесенные средства будут зачтены.

№ 3. Семейный бизнес по-русски[33]

Сегодня развивается сектор малого и среднего бизнеса – основа благосостояния любого государства, как свидетельствует опыт Америки, Азии и европейских стран. Новую фирму могут создать люди, состоящие в дружественных отношениях, в этом случае возникает предприятие, основанное компаньонами на паях. Чаще новое дело организовывают родственники, близкие или дальние, но относящиеся к одной «семье».

Всю совокупность семейного бизнеса по структуре и рассредоточению капитала, по управлению организациями, по величине самих компаний можно условно разделить на две группы.

Первая – семейный бизнес в узком смысле, т. е. фирма, в которой работают члены семьи и их ближайшие родственники. Как правило, это небольшие компании с персоналом не более 10 человек (чаще всего). При этом можно выделить такие обособленные подклассы, как бизнес одной семьи, где на благо общего дела трудятся только ближайшие родственники – муж, жена, сын, брат, отец. Такие фирмы в ряде стран, например в Канаде или Америке, как, впрочем, и в нашей стране, составляют большинство семейных компаний.

Вторая большая группа семейного бизнеса – фирмы, которые наследуются из поколения в поколение, владельцами которых являются целые семейные кланы. К данной группе, формирующей иностранный семейный капитализм, относятся, как правило, крупные и очень крупные компании типа международных корпораций с множеством дочерних структур. В этом случае «семье» принадлежит только контроль над компанией за счет семейного пакета акций. В каждой стране семье необходимо сохранять разный процент акций для того, чтобы иметь право именоваться семейной фирмой. В Финляндии – не менее 50 %, в Америке и Германии достаточно сохранять около 25 % акций в руках одной семьи, при условии, что это самый весомый из всех акционерных пакетов данной кампании, а остальные акции рассредоточены между множественными мелкими владельцами небольших пакетов акций.

На сегодняшний день для мирового семейного бизнеса характерны две особенности. В первую очередь, сохранение огромного количества малых и средних предприятий, созданных членами семьи. Например, в США таких небольших семейных фирм насчитывается около 15 млн (для примера: в нашей стране – всего около 2 млн). Семейные компании этого типа создаются в первую очередь в целях экономии средств на заработной плате сотрудников, так как стоимость наемного труда в странах Европы и Америки оказывается иногда неподъемной для вновь открывшейся фирмы. Вторая особенность – наличие огромных семейных корпораций и холдингов с мировым именем и вековой историей, передаваемых уже 3–6 раз по наследству. В этом отношении выделяется Англия, в которой около 16 % всех семейных фирм пережили более чем четыре смены поколений. Швеция отличается самой большой долей работающих в семейном бизнесе – более 60 % всего работоспособного населения, а Италия известна большим процентом семейных компаний с оборотом более 1,5 млн евро.