Второй способ. Стороны заключают договор займа. Деньги взаймы дает арендатор арендодателю. Этот способ предполагает, что имущество будет модернизироваться за счет полученных средств. Арендатор в модернизации принимать участие вообще не будет. Однако финансирование пойдет за его счет. По окончании договора займа деньги ему арендодатель не возвращает. Вместо этого стороны проводят зачет взаимных требований.

То есть в счет расчетов по договору займа закрывается задолженность по аренде. Понятно, что пока расходы по аренде не сравняются с суммой займа, арендатор арендодателю ничего перечислять не должен.

Тут есть еще один нюанс, о котором стоит упомянуть. За пользование чужими денежными средствами обычно взимают проценты. Однако поскольку в данном случае договор займа формальный, то проценты можно не брать. Материальная выгода от экономии на процентах у арендодателя все равно доходом для целей налогообложения не будет. С этим согласны и налоговики (пример, письмо ФНС России от 13 января 2005 г. № 02-1-08/5@).

При этой схеме потребуется также дополнительное соглашение об увеличении арендной платы и договор займа на сумму модернизации. Когда величина арендной платы будет равна сумме займа, стороны подписывают акт о проведении взаимозачета.

Понятно, что любая схема минимизации налогов содержит достаточно много рисков. Посмотрим, как их существенно снизить.

Первое. Увеличенная арендная плата не должна отклоняться от рыночных цен более чем на 20 процентов. Иначе у инспектора возникнет подозрение, что арендатор намеренно увеличивает свои расходы. А это чревато тем, что организации могут пересчитать налоги (п. 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ). Чтобы избежать такой ситуации, следите, чтобы уровень арендной платы не отклонялся от рыночного более чем на 20 процентов. Более того, не стоит резко изменять цену, лучше увеличивать ее постепенно. Порядок такого увеличения нужно прописать в дополнительном соглашении к договору.

Второе. Налоговики могут изменить юридическую квалификацию сделки. То есть вероятность того, что агентский договор или договор займа между арендатором и арендодателем будет признан скрытой формой финансирования работ по модернизации.

Правда, налоговые органы не вправе подавать иски о признании сделок недействительными. Статьей 31 Налогового кодекса РФ такое их право не предусмотрено.

Третье. Проводя взаимозачеты, помните, что если они оформляются ежемесячно, поступившую арендодателю сумму займа налоговики могут признать предоплатой по арендной плате. В этом случае владельцу имущества доначислят НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ). Чтобы этого не произошло, акт о зачете взаимных требований надо подписать в момент возврата займа.

Все затраты, связанные с основными средствами, которые организация несет после того, как вводит их в эксплуатацию, можно условно разделить на две категории. В первом случае увеличивается первоначальная стоимость объекта основных средств – речь идет о достройке, дооборудовании, реконструкции, техническом перевооружении, а во втором нет – это ремонт.

Ни в ПБУ 6/01 «Учет основных средств», ни в других бухгалтерских документах не раскрываются модернизация, реконструкция, достройка или дооборудование. Однако в Налоговом кодексе приведены определения таких затрат. К достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения основных средств, повышенными нагрузками или другими новыми качествами (п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ). К реконструкции относится переустройство существующих объектов, связанное с совершенствованием производства. Цель реконструкции – увеличить производственные мощности, улучшить качество и изменить номенклатуру продукции.

То есть если в результате работ изменяются начальные характеристики или появляются новые, то можно говорить о затратах первой группы. Они увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 14 ПБУ 6/01). При этом в пункте 42 Методических указаний сказано, что эти расходы нужно учитывать на счете учета вложений во внеоборотные активы (Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина от 13 ноября 2003 г. № 91н).

Когда работы закончены, суммы, накопленные на счете учета вложений во внеоборотные активы, списывают в дебет счета 01 «Основные средства». Впрочем, их можно учесть отдельно на счетах учета основных средств. В этом случае должна быть открыта отдельная инвентарная карточка на размер произведенных затрат.

Далее фирма списывает указанные затраты посредством амортизации. О том, как это делается, мы расскажем чуть ниже в разделе «Амортизация реконструированных или модернизированных основных средств».

Почему важно различать эти два понятия? Дело в том, что они по-разному признаются для целей налогообложения. Расходы на реконструкцию или модернизацию предприятие должно включить в первоначальную стоимость объекта основных средств (ст. 257 Налогового кодекса РФ). То есть списываться такие суммы будут через амортизацию, а этот процесс растягивается на годы. В то же время затраты на ремонт (в том числе капитальный) уменьшают базу по налогу на прибыль уже в текущем отчетном периоде (п. 1 ст. 260 Налогового кодекса РФ). Таким образом, обычно организациям ремонт выгоднее, чем реконструкция.

Чиновники подходят к этой проблеме так. Продемонстрируем на примере компьютера. В письме от 1 декабря 2004 г. № 03-03-01-04/1/166 мин-финовцы высказали свою точку зрения на то, что считать модернизацией, а что ремонтом компьютера. По словам чиновников финансового ведомства компьютер, в котором заменили устаревшие детали на более новые, считается модернизированным. А ремонт – это когда меняют элемент, совсем вышедший из строя. Другими словами, определяющим при разграничении понятий «ремонт» и «модернизация» является не изменение эксплуатационных характеристик машины, а тот факт, может ли компьютер работать без такой замены.