Районный суд вынес решение о сносе жилого дома, который моей подруге достался от бабушки. Так сказать, родовое имение. Дело осложнялось тем, что земельный участок, на котором стоит дом, принадлежит муниципалитету. Соответственно, снос жилого дома влечет за собой утрату и земельного участка, поскольку он используется не по своему целевому назначению.
Ситуация малоприятная, к тому же и непростая. Суть сводилась к следующему. Супруг моей подруги решил улучшить жилищные условия, поскольку дом находился в плачевном состоянии: нужно было поменять балки перекрытия, усилить фундамент, заменить крышу и так далее. Сказано — сделано. Но, как водится, строительные работы он начал, не получив необходимых согласований.
Напомним, что на тот момент (2017 год) для реконструкции капитального объекта недвижимости требовалось получение разрешения, как и для строительства нового объекта (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время для строительства или реконструкции достаточно направить уведомление: процедура, по сути, осталась прежней, только раньше нужно было получить разрешение, сейчас — лишь ответ о том, что уведомление считается принятым.
В связи с тем, что реконструкция производилась без разрешения, администрация города обратилась в суд о сносе самовольной постройки.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Муниципалитет в лице администрации как собственник земли обоснованно считал реконструированный дом самовольной постройкой, поскольку дом в измененном виде является новым объектом недвижимости, а возникновение нового объекта должно сопровождаться получением разрешения. Районный суд, он же суд первой инстанции, вынес решение только на том основании, что дом был признан самовольной постройкой. А поскольку пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и она подлежит сносу, суд обязал мою одноклассницу за свой счет снести реконструированный дом.
Суд уже состоялся, решение принято, а в этой ситуации наступают тяжелейшие для юриста последствия: при обжаловании в апелляционной инстанции новые доказательства могут быть представлены только в том случае, если будет доказано, что они не могли быть представлены в суде первой инстанции. Причины из разряда «забыли», «а мне никто не говорил» и подобные в апелляционной инстанции не принимаются. Нужны действительно веские причины. Например, в ходе судебного разбирательства был направлен запрос, а ответ на него получен после вынесения решения.
Изучив материалы, я отметил, что суд не учел один очень важный момент.
Согласно п. 26 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
К существенным нарушениям строительных норм и правил следует относить, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 г.).
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотреблении правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Таким образом, снос постройки, в том числе самовольно возведенной, представляет собой санкцию за виновное противоправное поведение, являющуюся крайней мерой государственного воздействия, в силу чего и с учетом положений ст. 3, 4 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 10 Гражданского кодекса РФ может быть применен судом лишь при наличии совокупности следующих условий:
• отсутствие разрешения на строительство;
• нарушение вследствие возведения строения прав и охраняемых законом интересов именно того лица, которое обратилось за судебной защитой; создание указанным строением угрозы жизни и здоровью граждан;
• отсутствие прав на земельный участок, на котором возведена такая постройка, а также несоответствие объекта виду земельного участка, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем подобных объектов.
В ходе судебного разбирательства была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, подтвердившая, что в процессе реконструкции были соблюдены все строительные и градостроительные нормы, за исключением несущественных. Также было установлено, что разрешение на строительство не было получено. Однако вопрос о том, являются ли нарушения существенными, не выяснялся.
Я составил апелляционную жалобу, а предварительно было подготовлено заключение о том, что выявленные нарушения несущественны и не угрожают жизни и здоровью людей, а также все они устранимы.
Дабы «закрепить» доказательство, придать ему форму допустимого, мы ходатайствовали о проведении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы для установления невыясненного вопроса.
Суд согласился с моей позицией и удовлетворил ходатайство, экспертиза была назначена и проведена. Эксперт подтвердил, что нарушения устранимы и несущественны. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении искового заявления администрации в полном объеме.
Кстати говоря, через суд можно признать право собственности на самовольную постройку, проведя ряд экспертиз и согласований, если заранее не получено разрешение на строительство или не подано уведомление о начале строительства.
Повесть о том, как забор соседей поссорил
Началось все с того, что однажды после долгой зимы дачники начали возвращаться на свои сотки для приведения участков в порядок.
Семья Петровых (фамилия изменена) не являлась исключением. Каково же было их удивление, когда они не смогли попасть на свой участок, поскольку там, где в прошлом году легко проезжала машина, стало узко: соседи передвинули забор на их территорию.
Возмущению Петровых не было предела, и глава семейства немедленно отправился к соседям для получения разъяснений. Новые владельцы земельного надела, Ивановы, занимались делами на своем участке. В ответ на вопрос, почему забор передвинут, старший Иванов вынес документы, согласно которым граница их земельного участка проходит именно там, где сейчас стоит забор. Петров покричал-покричал, да успокоился — не драться же ему с соседом, цивилизованные люди разбираются в суде.
Так и вышло, Петров обратился в суд и… проиграл. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового заявления об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем переноса забора. Суды последующих инстанций не изменили принятого решения, и Петровым ничего не оставалось, как смириться с таким положением вещей.
