В-третьих, это те случаи, когда к моменту, когда у залогодержателя появляются основания реализовать свое право на обращение взыскания на заложенное имуществ, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно.
Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или без обращения в суд, – предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных ГК (ст. 350). Указанные правила значительно отличаются от тех, которые предусмотрены гражданско – процессуальным законодательством и ранее имели повсеместное применение (гл. 39 и 40 ГПК). Дело в том, что при их разработке учитывалось, что продажей заложенного имущества будут заниматься отнюдь не только судебные исполнители (судебные приставы), но и специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии. Во всяком случае, в связи с предполагаемым бурным развитием залоговых, и в особенности ипотечных, отношений поле деятельности для такого рода коммерческих организаций представляется чрезвычайно широким.
Итак, в чем же состоят основные правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества?
Прежде всего необходимо отметить, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов. Таким образом, возможность комиссионной продажи заложенного имущества исключается.
Если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, суд имеет право отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Основанием для такой отсрочки может служить просьба залогодателя. Эта норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога является единственная квартира, принадлежащая на праве собственности гражданину, либо индивидуальный жилой дом. Залогодателю (гражданину) предоставляется шанс расплатиться с залогодержателем по долгам и сохранить свое имущество. С другой стороны, нельзя не заметить, что действие данной нормы в определенной мере ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода лишен возможности удовлетворить свои, по существу бесспорные, требования к залогодателю. Защите интересов залогодержателя, хотя бы в минимальной степени, будет служить положение, в соответствии с которым указанная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, обеспеченному залогом, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества различается в зависимости от того, обращается ли взыскание на предмет залога по решению суда либо во внесудебном порядке. В первом случае суд, принявший решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен также и назначить начальную продажную цену этого имущества. Если же взыскание на предмет залога обращено без предъявления иска в суд, начальная продажная цена заложенного имущества определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем.
В качестве покупателя реализуемого имущества, являющегося предметом залога, признается лицо, предложившее за него наивысшую цену.
Практика показывает, что зачастую залогодержатели имеют неправильные представления относительно своих особых прав на заложенное имущество. Истина состоит в том, что ни при каких обстоятельствах залогодержатель не может автоматически в силу каких-то особых оснований стать собственником заложенного имущества. Напротив, по сравнению с другими лицами его права на указанное имущество в определенной мере ограничены.
Залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель может зачесть в счет покупной цены свои требования по основному обязательству, обеспеченному залогом.
И только при объявлении несостоявшимися торгов залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель своим правом не воспользуется в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Данное правило является весьма жестким и формализованным, что, возможно, еще вызовет определенные трудности на практике в процессе его применения.
Аукционный принцип продажи заложенного имущества при отсутствии развитого рынка (в особенности недвижимости), который дал бы необходимые ориентиры в определении цены имущества, позволяет с большой степенью вероятности предсказать по мере развития залоговых отношений массовый характер случаев, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, значительно отличающейся от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего имущества. Это, в свою очередь, приведет к тому, что выручка от продажи заложенного имущества не позволит удовлетворить требования залогодержателя либо, напротив, после погашения долга останется в излишке.
Выход из подобных ситуаций помогут найти следующие правила. В случаях, когда сумма, вырученная от продажи заложенного имущества, окажется недостаточной для погашения требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, такие требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют требования, обеспеченные залогом.
Если сумма, полученная в связи с реализацией заложенного имущества на публичных торгах, превысит размер, необходимый для удовлетворения обеспеченных залогом требований залогодержателя, излишняя сумма подлежит возврату залогодержателю.
Залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом обязательство либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение обязательства будет произведено залогодателем в период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием для их приостановления. Данное право залогодателя не может быть отменено либо ограничено ни законодательством, ни соглашением сторон, любое соглашение об этом признается ничтожным.
В целях защиты прав залогодержателя от незаконных действий со стороны залогодателя в определенных случаях залогодержатель наделяется правом требовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Это право может быть реализовано залогодержателем при ухудшении обеспечения его требований в результате следующих обстоятельств: если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге; если залогодателем произведена замена предмета залога с нарушением установленных правил; если предмет залога утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, а залогодатель не восстановил предмет залога или не заменил его равноценным имуществом.
При определенных условиях залогодержатель вправе не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и обратить взыскание на предмет залога, если это требование не будет выполнено. Это возможно в следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге, например, когда заложенное имущество повторно передано в залог, несмотря на запрет последующего залога, установленный предшествующим договором о залоге; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию оставленного у него имущества, обеспечению сохранности предмета залога; непредставления залогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя.
