Вклеив свое фото, я обычно шел к нотариусу и выписывал доверенность на сбор документов третьему лицу. Это важно, и вот почему. В паспортном столе хранится так называемая первая форма (форма 1А), к ней прилагается фотография. Если фальшивый продавец с паспортом покойного придет в паспортный стол сам, его могут разоблачить. А так приходит кто-то другой по чистейшей доверенности, выданной нотариусом. Можно двигать сделку.

Правда, на этом этапе покупатель может снять ксерокс с вашего паспорта, не полениться сходить с ним в паспортный стол и сверить его с формой 1А. Именно по этой причине я удлинял операцию на один шаг. За отдельный гонорар приглашал человека, который покупал у меня квартиру и в дальнейшем исполнял роль продавца. Фальшивый паспорт из оборота исчезал. Все было исполнено грамотно.

Главный принцип подобных схем: финальные документы должны быть чистыми. Подделывать бумаги можно на промежуточных этапах сделки. Единственная реальная опасность - почерковедческая экспертиза. Но чтобы ее назначить, требуется уголовное дело. А для его возбуждения нужны улики, которые можно получить только посредством экспертизы. Замкнутый круг. Норма прибыли здесь не 50, а все 100%.

Однажды я сделал глупость: купил квартиру у наследника и оформил ее на себя. Стал продавать, а покупательница наняла опытного юриста. Физически найти предыдущего собственника не удалось. Потом выяснилось, что человек умер до того, как я купил у него недвижимость. Было возбуждено дело - но не по факту мошенничества, а по факту пропажи человека. Началось веселое время, я даже залетел в СИЗО. Меня спасло то, что в милиции одни и те же дознаватели занимались расследованиями преступлений совершенно разного характера: изнасилованиями, хулиганством, ограблением ларьков и квартирными мошенничествами. Они ни в чем не могли разобраться, даже отличить справку БТИ от договора купли-продажи не могли. Только шумели: «Мы знаем, что он умер раньше, чем продал вам квартиру». Я отвечаю: «Покажите мне закон, который запрещает мертвому что-то продать. Вообще, он был мертв в качестве тела, но жив в качестве социального знака…» В итоге оперативник пожал мне руку и сказал: «Не понимаю, за что вас здесь держат».

У меня бывали случаи, когда умерший не только продавал квартиру, но и вступал в права наследования. Помню ситуацию, когда почивший дед завещал квартиру внуку, но внук тоже умер. Однако это не помешало ему продать полученную в наследство жилплощадь.

Хорошо иметь дело с приватизированными квартирами. Но люди умирают и в неприватизированных. Что делать? И выход был найден.

От имени умершего подавались документы на обмен ну, скажем, с городом Млечиным. Гражданин из Млечина получал квартиру и прописывался в Москве. Однажды милиция заинтересовалась: почему в сделках так часто фигурирует один и тот же город? Милиция уже собралась ехать в Млечин - и тут выяснялось, что такого города не существует. Документы есть, и московское Бюро обмена выдает разрешение на обмен, а квартиры, которые менялись на московские, были виртуальными.

В случае с выморочными квартирами мы имеем дело не с античной мудростью, а с современной философией языка. Если отжим - это философский парадокс, то сделки с мертвыми - неклассическая семиотика. Честный бизнес опирается на классическую парадигму, а бизнес мошеннический - на неклассическую, в которой означаемое постоянно «ускользает», «отсутствует», «недоступно». Одна бумажка отсылает к другой, другая к третьей, а реальности как бы нет.

Если ко мне поступало предложение со стороны, я становился «классиком». Бывало, приходили бандиты и говорили: «У нас есть должник, он сидит в бункере. Вот документы на его жилье - продай-ка его».

Но у меня был твердый принцип. Если вариант бандитский, я требовал показать труп. Нужно было точно знать, что человек мертв. Иначе подлинный хозяин мог появиться в самый неподходящий момент. Был такой случай, когда человек, которого держали где-то под Тамбовом, вырвался из заточения и пришел пешком в Москву воевать за свою уже проданную квартиру. Так вот, я начинал говорить об условиях продажи квартиры лишь после того, как сравнивал труп с фотографией в паспорте ее владельца. Если у меня оставалось малейшее подозрение, что кто-то из возможных претендентов на недвижимость жив, я отказывался работать.

Меньше всего проблем бывало, когда потерпевшей стороной оказывалось государство. Оно свои интересы отстаивать не хотело. Если, конечно, не находились желающие ему в этом помочь.

Однажды я искал квартиру для клиента. Приходим в один дом, там несколько бритоголовых, часть из них чеченцы. Говорят: «Ну, смотрите». Смотрим. И какое-то чувство заставило меня заглянуть за диван. А там труп с признаками насильственной смерти. Я понял, что это хозяин квартиры. К счастью, никто не заметил, что я это обнаружил, а то и меня убили бы.

Меня спасла вредная привычка. Я закурил, поскольку знал: если не займу чем-нибудь рот и заговорю, дрожащий голос сразу меня выдаст. Несколько минут я ходил по квартире, дымил, деловито простукивал стенки. А потом сказал клиенту: «Хватит, посмотрели. Пойдем». Мы ушли. Ему я так ничего и не сказал, но позвонил в милицию. Всех, кто был тогда в квартире, взяли с поличным.

Без «крыши» в девяностые никто не ходил. До 1995-1996 годов все были под «крышами» бандитскими, а потом стали переходить под ментовские. Они оказались более надежными. Помню, у меня был небольшой скандал с перовскими ребятами. Мы забили стрелку. Со мной приехал большой милицейский чин, который сказал одному из бандитов: «Значит, сейчас в этом кармане у тебя окажется ствол, а в этом - наркотики. И ты прямо отсюда уедешь сам знаешь куда». Вопрос был решен.

Я пользовался поддержкой смешанной группы, куда входили как бандиты, так и представители силовых структур. Потом главного силовика посадили. Без него бандиты мне были не нужны. Прослушка, «жучки», право на ношение оружия - всего этого они не имели и, соответственно, мне не могли предоставить. Я отказался платить абонентскую плату, как мы это называли. Бандиты выследили меня, привезли в какой-то офис и немедленно разбили что-то о мою голову. Потом сильно прессовали. Спасся я чудом.

Что- то подобное происходило тогда и в подвалах многих московских банков. Когда банку не отдавали кредит, он за половину денег нанимал бандитов для выбивания долга. Выглядело это так. Наверху, в офисах, идут кредитно-денежные операции. А внизу, в подвалах, томятся узники, которые банку должны. И все это в центре Москвы. Дальнейшее известно: паяльник, утюг, напильником по зубам. Некоторые кредитные организации даже держали в штате специальных врачей, которые следили, чтобы плененные должники не умерли. Измеряли давление, давали таблетки, делали уколы -исполняли клятву Гиппократа, одним словом. А маклеры продавали недвижимость должников, пока тех пытали в банковских подвалах.

Однажды я создал благотворительную организацию. Называлась она «Фонд помощи лицам, пострадавшим от незаконных операций с недвижимостью». Этот фонд должен был заниматься примерно тем же, чем сейчас промышляют структуры, выкупающие квартиры у старушек с правом пожизненного проживания. Хорошая была идея. Ведь массы людей у нас плохо адаптированы, боятся рынка и его институтов. Зато любят организации, напоминающие собес или церковь. Вообще, с помощью религиозных организаций легко можно решать вопросы недвижимости. Ведь хорошо известно, как секты «раздевают» своих членов. Значит, возможен и такой вариант: коммерческая организация маскируется под благотворительную и трансформируется в секту. Это эффективно по отношению к тем, для кого существенна цена на хлеб, но нет разницы между миллионом и миллионом с половиной: и то, и другое «много». В моем фонде должен был быть телефон доверия, я бы позиционировал свою деятельность как некоммерческую. Но на меня завели уголовное дело, и с этой идеей пришлось расстаться.