Предметом аренды практически всегда становится недвижимость.

Договор о предоставлении недвижимости в длительное пользование иначе может называться договором имущественного найма. Потребляемые вещи (деньги, продукты питания и т. п.) передаются в пользование по договору ссуды. Продукция и доходы, полученные арендатором в ходе использования имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допустима или ограничена. Законом также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других объектов.

В договоре аренды обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается не заключенным.

Арендодатель, как правило, передает часть своих прав на собственность на срок, исчисляющийся годами. В этом случае договор носит характер срочной аренды.

Если права передаются полностью, то это будет означать не владение на правах аренды, а фригольд. Фактически, это и есть «свободное владение», т. е. без ограничений по разделу, завещанию и т. п.

Если срок аренды небольшой и исчисляется годом и менее, то это аренда с пролонгацией, которая соответственно возобновляется ежемесячно или ежегодно. Обратите внимание на разницу терминов «арендатор» и «арендатор на правах срочной аренды».

В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. По британскому праву, например, при установленном сроке в один месяц, уведомление может быть послано не позднее, чем за месяц до истечения срока аренды, при сроке – год – не позднее, чем за полгода. При сельскохозяйственной аренде не допускается такое уведомление меньше, чем за год. Если компания имеет дорогостоящую собственность, например недвижимость, но при этом нуждается в деньгах, она имеет право продавать эту собственность, скажем, страховой компании при заключении с последней долгосрочного соглашения об аренде этой собственности. При этом прибыль компании, естественно, сократится на величину арендной платы, но это обязательно окупится дополнительной прибылью, полученной за счет инвестирования средств от продажи собственности.

Капитальная финансовая аренда – это долгосрочная аренда, представляющая собой покупку активов в рассрочку с оплатой по частям. Капитальная аренда рассматривается арендатором и как заимствование фондов и как приобретение амортизируемых активов; в балансе отражаются и соответствующие активы, и соответствующие обязательства. Издержки тут состоят из процента по задолженности и амортизации активов. Арендодатель рассматривает эту аренду как продажу в обмен на серию будущих денежных поступлений. Чистая аренда подразумевает собой арендный договор, по которому арендатор оплачивает все затраты: обслуживание, налоги страхование в связи с использованием оборудования.

В некоторых случаях предприятиям удобнее не покупать оборудование, а брать его на условиях финансовой аренды (лизинга). Здесь очень важно разобраться в особенностях подобных сделок. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Предприятие, получившее имущество на условиях лизинга, может поставить это имущество на свой баланс в случае, когда данное условие отражено в договоре.

Классификация актива в рамках операционной аренды происходит в соответствии с его характером, при этом учет происходит следующим образом:

1) амортизация признается в соответствии с МСФО 16;

2) доход признается на равномерной основе;

первоначальные прямые затраты признаются либо сразу как расход, либо распределяются против финансовых доходов на протяжении срока аренды.

Как правило, в процессе своей деятельности предприятия подвергаются действию различного рода рисков. Во избежание угрозы финансовому положению фирмы, предприятием могут создаваться резервы:

• на покрытие рисков;

• на обязательные расходы.

Сущность создания этих резервов заключается в резервировании некоторой суммы для покрытия возможных обязательств, если сумму или дату покрытия таких обязательств невозможно с достаточной степенью точности предсказать. Независимо от их назначения они признаются в качестве расходов, а не способов распределения прибыли, остающейся в распоряжении организации.

Образование резервов на покрытие рисков связано с рисками различных судебных разбирательств, выданными гарантиями, неблагоприятными курсовыми разницами непредвиденными расходами и т. д.

В соответствии со сложившейся практикой, при составлении финансовой отчетности в отдельную статью собственного капитала выделены резервы. Указанные резервы обычно классифицируются по четырем основаниям:

• резервы капитала, вместе с фондом переоценки стоимости, и резервы будущих доходов (дотации и безвозмездные поступления активов);

• нормативные резервы (установленные законодательством) и ненормативные резервы (образование которых предусмотрено самим предприятием);

• распределяемые (которые могут распределяться между участниками предприятия) и нераспределяемые резервы (не подлежат распределению вплоть до ликвидации организации);

• целевые (предусмотрены на расходование в соответствии с заранее определенными целями) и общие резервы (не имеют цели образования и последующего расходования).

Резервы на обязательные расходы предназначены для использования налоговых льгот, предоставленных налоговым законодательством в некоторых странах.

В соответствии с российскими правилами учета установлены более строгие требования к созданию резервов. Так, согласно различным ПБУ и законодательству о бухгалтерском учете в РФ предприятия могут создавать только следующие группы резервов:

• уставные резервы – резервы, предусмотренные законодательством РA и учредительными документами юридического лица;

• резервы предстоящих расходов которые формируются в целях распределения резервированных средств в расходы на производство и продажу;

• оценочные резервы, которые формируются для уточнения и реальной оценки активов предприятия. Сюда относятся резервы по сомнительным долгам, под обесценение финансовых вложений, под снижение стоимости материальных ценностей.

Понятие «оценочные резервы» характерно только для российского законодательства, примером может служить резерв под снижение стоимости материальных ценностей. Так, МСФО 2 «Запасы» устанавливает, что в финансовой отчетности оценка запасов производится по наименьшей из двух величин: себестоимости или возможной чистой цены продаж. О каком-либо резерве не упоминается, а вместо этого указанный документ применяет термин «обесценение», суть которого соответствует характеру оценочных резервов.

МСФО сопоставляют резервы с условными фактами хозяйственной деятельности. Резервы-обязательства бывают самыми разными и не всегда оформленными в юридическом смысле (МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы»). Они формируются в корреспонденции со счетами учета затрат, соответствующими их экономическому смыслу, при этом отражаются в отчете о прибылях и убытках, а необходимых случаях еще и в бухгалтерском балансе.

Резервы и условные события, в соответствии с которыми они формируются, влияют на финансовые результаты деятельности предприятия. В соответствии с МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы» раскрытию подлежит информация об условных обязательствах, если вероятность оттока ресурсов, заключающих в себе экономические выгоды, не считается отдаленной. Также должна быть раскрыта информация об условных активах в случае возможного притока экономических выгод.