Чтобы справиться с непокорными архонтами, Феодор стал поощрять колонизацию албанских племен, комплектуя из них свою армию[163]. Кроме того, ему удалось заключить союз с одним из могущественнейших князей латинского Востока — афинским герцогом Нерио Аччайуоли, на дочери которого, Бартоломее, он женился[164]. К этому же времени относится острый политический конфликт, возникший между деспотом Мистры и Венецией из-за Аргоса. Дело в том, что там умер последний франкский правитель Гюи д'Энгиен, оставив в качестве наследницы свою дочь Марию 13 лет. Родственники, опасаясь вторжения местных сеньоров, обратились за покровительством к республике св. Марка. Сенат ответил согласием, и Мария вышла замуж за венецианского подданного Пьетро Корнаро, но в 1388 г. он умер, и венецианскому правительству удалось убедить Марию продать свои права. По контракту 12 декабря 1388 г. Венеция становилась хозяином Навплиона и Аргоса[165]. Венецианцы заняли Навплион, но в Аргосе их опередил деспот Мистры, который при поддержке своего зятя Нерио напал неожиданно на крепость и захватил ее. Из-за широкой экспансионистской политики, проводимой в других районах Леванта, Венеция не смогла прибегнуть к оружию и стала добиваться Аргоса дипломатическими средствами. Последовал ряд посольств в Мистру с требованием освободить Аргос,[166] но Феодор не соглашался. В ответ Венеция прекратила торговые сношения как с Афинами, так и с Мистрой. Только военные приготовления турок, направленные против Морей, заставили Феодора пойти на уступки. 27 мая 1394 г. между Венецией и Мистрой в Модоне был заключен договор, согласно которому устанавливался мир, деспоту и его семье было обещано в случае крайней необходимости убежище на венецианских землях, а Феодор обязывался отдать Венеции Аргос с округой, Киверион и Фермезион. После возвращения этих мест ректоры Корона и Модона должны были отдать Нерио Аччайуоли Мегару, а Феодору — укрепленное местечко Василопотамон, которое было занято венецианским флотом во время оккупации Аргоса войсками Мистры[167].

Таким образом, внешнеполитическое положение Мистры в конце XIV в. было чрезвычайно сложным, но особенно оно усугубилось турецким нашествием. Византийские историки и хронисты сообщают, что, стремясь лишить деспота Мистры возможности оказать помощь осажденному Константинополю, султан Баязид отправил в 1397 г. в Пелопоннес 60-тысячное войско под начальством Якуб-паши и Тимурташа[168]. Волна турецкого нашествия захлестнула полуостров. Деспот Мистры послал Димитрия Софианоса за помощью в Венецию, но сенат отклонил все просьбы, предпочтя воздержаться от вмешательства. 21 июня турки осадили Леонтарион, затем Коринф[169]. После разграбления страны турки удалились в Фессалию, нс Феодор Палеолог, «видя, что дела ромеев находятся в таком плачевном состоянии, что город (Мистра) в это время подвергается опасности быть изолированным и испытать великий голод, подобно тому, как это было во время Пелопоннесской войны, что никто из христианских властителей не пожелал прийти им (ромеям) на помощь, совершенно растерявшись, переправился на триере на о. Родос и продал Мистру (в тексте Спарту, — И. М.) братству пророка и крестителя Иоанна (т. е. Ордену госпитальеров, — И. М.)»[170]. Так объясняется продажа Мистры в хронике Псевдо-Франдзи (проданы были, впрочем, и другие места в Морее: Коринф, Калаврита, может быть, и все византийские владения на Пелопоннесе, насколько можно понять из документа о продаже, содержащегося в Codice diplomatico Ордена госпитальеров и составленного в самых общих выражениях)[171]. Интересно отметить, что уже в 1397 г. продажа Коринфа госпитальерам была совершена Феодором с согласия его брата, императора Мануила II, и матери, императрицы Елены,[172] а если учесть, что по пути в Западную Европу император посетил Мистру, оставив у Феодора императрицу с детьми,[173] то можно предположить, что именно тогда созрело окончательное решение о продаже других византийских владений в Морее. Если также учесть, что папство всячески поддерживало стремление госпитальеров утвердиться в Пелопоннесе, то продажа владений ордену могла рассматриваться как своего рода маневр, чтобы повлиять на результаты поездки на Запад.

Как бы то ни было, но давние попытки госпитальеров воспользоваться трудностями греков увенчались успехом. Источники по-разному освещают акт продажи. Как было отмечено, в хронике Псевдо-Франдзи сказано, что Феодор для этого отплыл на триере на Родос, и эта версия принимается большинством авторов[174]. Однако в надгробной речи Мануила говорится следующее: «Он (Феодор) призывает родосцев к себе, говорит об их желании и, сделав после вступления небольшую паузу, объявляет о своем решении. С радостью выслушав, они сразу же отправляются на совещание, а закончив, как на крыльях, возвращаются в свои владения и сообщают о содеянном своим начальникам (τοίς αυτών μει'ζουσιν). Погрузившись затем на большие суда, они поспешно прибывают в Пелопоннес»[175]. Из этого можно заключить, что деспот Феодор вел переговоры с послами магистра у себя в Мистре. По всей вероятности, это были те пять полномочных представителей ордена — Паламед Джованни, Доминик Германский, Готье Грендон, Жерар Фужероль и Раймон де Лескюр, — которые были посланы к Феодору в феврале 1400 г. магистром ордена Филибером де Нольяк[176]. Если Феодор и побывал на Родосе,[177] то это, вероятно, произошло позднее, когда после долгих колебаний он решился осуществить соглашение и продать к тому же и Мистру[178].

В соответствии со средневековым патримониальным представлением о территории как объекте вещно о права собственности государства и о населении как придатке этой территории продажа была совершена без учета каких бы то ни было интересов населения. Последнее отнеслось к этому иначе. По словам Мануила, «из-за незнания дела повсюду стали распространяться враждебные речи и слухи, что правда будто бы умышленно была скрыта»[179]. Халкокондил свидетельствует, что население Мистры восприняло акцию правительства как предательство: «Узнав о предательстве своего правителя и находясь под влиянием архиерея Спарты, спартиаты собрались вместе и договорились, что никому из назареев не позволят войти в город, а также дали слово, что вытерпят все, что бы ни случилось, но не покорятся латинянам-назареям»[180]. Неизвестно, пользовался ли Бозио какими-либо дополнительными источниками или следовал только Халкокондилу, сообщая, что «епископ Спарты греческого происхождения, главный враг латинян, созвал народ на собрание (chiamô il Popolo a parlamento) и, известив о случившемся, убедил его, что лучше страдать и переносить всяческие бедствия, нежели попасть под власть латинян, о которых он отзывался так плохо, что народ постановил отказаться от подчинения Ордену и не допустить ни одного латинянина к власти над Спартой и над своей страной»[181]. Халкокондил и Бозио, следовательно, подчеркивают, что действия населения Мистры были инспирированы архиепископом города еще до появления госпитальеров. Однако, по сообщению современника этого события, императора Мануила, восстание совершилось, когда госпитальеры уже занимали (неизвестно, сколько времени) цитадель города: «Открыто вспыхнула война с родосцами, и было вынесено общее решение (ψήφισμα κοινόν), скрепленное клятвами, или изгнать братьев из города, или умереть»[182]. Интересно, что данные хроники Псевдо-Франдзи в этом пункте скорее согласуются с данными Мануила, чем Халкокондила. «Когда Орден (ή αδελφότης) послал несколько крестоносцев в Спарту с тем, чтобы, став господами и повелителями, они приняли власть, народ, увидев их и узнав о случившемся, вооружился кольями и камнями и с гневом бросился убивать их»[183]. Штрук пишет, что в Мистре имели место даже кровопролитные схватки,[184] но источники не сообщают таких подробностей. Напротив, если верить Мелиссену, «местный архиерей, выйдя вперед и произнеся увещевания, чтобы не случилось какого-нибудь беспорядка, устыдил народ, и тот, повиновавшись его словам, дал крестоносцам три дня, чтобы они с миром удалились за пределы Спарты»[185]. Ожесточение все же было так велико, что, несмотря на повиновение архиепископу, народ пригрозил крестоносцам, что «если они поступят иначе, то увидят сами (как плохо им придется)»[186]. Правда, Халкокондил тоже отмечает факт появления в Мистре «крестоносцев», которым народ заявил, чтобы они побыстрее удалились, если не хотят, чтобы с ними поступили как с врагами[187].