В хронике Псевдо-Дорофея рисуется широкая картина строительства. Были подвезены все необходимые материалы: известь, камень, лес, различное оборудование[49]. Очевидно, основную массу строительных материалов составили развалины античной Спарты и византийской Лакедемонии, как это наблюдалось постоянно и позднее. Французский путешественник Ла Гилетьер писал в XVII в., что, несмотря на обилие превосходного мрамора в карьерах Лаконики, мистриоты предпочитают использовать для своих построек мрамор античных руин, ибо, «не прилагая труда, его достаточно находят в этих развалинах»[50]. Результат строительства источники оценивают как «нечто возвышенное и красивейшее» (τό υψηλόν καί ευμορφότατον),[51] как «блестящий замок и большую крепость» (λαμπρόν κάστρον και μέγα δυναμάριν)[52]. Эти оценки относятся, очевидно, к самой первой и самой значительной франкской постройке — крепости, которая расположилась на всей вершине холма, имеющей форму плато с легким наклоном к югу. Кольцо мощных крепостных стен окаймляло плато. Северо-западная часть крепости занята замком с донжоном, который был окружен собственным крепостным валом[53]. Здесь была резиденция франкского князя. В первом дворе вдоль стены располагались жилища рыцарей[54]. На южной границе возвышалась круглая башня, с которой велось наблюдение за долиной и отрогами Тайгета, где обитали мелинги. Важнейшей проблемой оставалось водоснабжение. В различных местах скалы и в подземелье донжона были оборудованы специальные резервуары для приема дождевой воды — деталь, которая стала характерной для архитектуры Мистры. Из-за отсутствия в Мистре водопровода, доставлявшего воду какого-нибудь источника во дворцы и другие сооружения (для бытовых нужд или на случай осады), использовалась дождевая вода, собираемая в резервуары при помощи протоков, соединявших крышу здания с подвалом[55]. Принципы фортификации, применявшиеся при возведении крепости, были типичными для подобного рода сооружений — франкских замков на Леванте[56] Однако строителями были, судя по хронике Псевдо-Дорофея, мастера и подмастерья (μαστόροι και υπουργοί), рекрутировавшиеся из местного лаконийского населения[57].

Спрашивается, можно ли считать постройку крепости годом основания Мистры? Начиная с Мелетия, который назвал Мистру новым творением князя Гийома (ό Μιζηθρας είναι κτίσμα νέον του Πρίγκιπου),[58] принято считать годом основания Мистры 1249 год[59]. Но для этого нужно доказать, что этот холм и местность до прихода франков были совершенно пустынны, а с их приходом стали усиленно заселяться. Между тем в епископальном листе митрополии Лакедемонии (Κόνδιξ ιερός της άγιωτάτης μητροπόλεως Λακεδαιμόνιας), составленном архиепископом Ананией и опубликованном Бюшоном, говорится, что «во времена распространения власти римских цезарей плачевное состояние и недостаток людей повергли спартиатов в страх; в качестве убежища они построили этот город. С приходом цезарей знатные и богатые сбежали, а бедные были обращены в рабство. Позднее город был восстановлен его гражданами»[60]. Таким образом, Анания полагал, что Мистра существовала с римских времен, но не привел в подтверждение никаких доказательств. Видимо, ему была неизвестна даже Морейская хроника, хотя он знал, что местная традиция приписывает основание города морейскому князю Гийому II Виллардуэну, но считал это мнение ошибочным. Согласно Сотириу, холм был совершенно пустынен вплоть до середины XIII в. г но Орландос считает, что ненаселенной была только верхушка холма, что у его подножия уже с XII в. существовал монастырь св. Димитрия[61]. Как бы то ни было, нужно признать, что задолго до франков на месте Мистры уже было какое-то поселение. Существование монастырей, в частности, предполагает наличие определенных хозяйств вокруг них. Разумеется, ни о каком поселении городского типа говорить не приходится, но и за весь 14-летний франкский период Мистры (в 1249 г. крепость заложена и в 1262 г. перешла в руки греков) города тоже не возникло. На основании археологических исследований можно заключить, что, кроме крепости на вершине и нескольких построек (порой весьма значительных, как например некоторые части дворцового квартала, окончательно сформировавшегося уже при византийцах), от франкского господства ничего не осталось. Правда, в 1730 г. жители Мистры заверяли Фурмона (французского археолога, посланного на Восток Людовиком XV, чтобы собрать византийские рукописи), что князь Гийом начал укреплять их город с намерением привлечь жителей Лакедемонии,[62] но все заставляет думать, что какого-либо значительного заселения холма во франкский период не произошло. Косвенным доказательством является молчание источников, да это и понятно, ибо здесь более чем где бы та ни было местное население сопротивлялось завоевателям и о сотрудничестве между ними не могло быть и речи.

Поворотным моментом в истории Мистры является 1262 год, когда Гийом II вынужден был, отсидев три года в императорской тюрьме в результате поражения при Пелагонии в 1259 г., отдать за свое освобождение Монемвасию, Майну и «прекрасную крепость Мизитру»[63]. Правда, осуществление этого плана натолкнулось на сопротивление герцога Афинского, который прекрасно понимал, что «если император овладеет этими тремя крепостями, то усилится настолько, что сможет послать туда сухопутное и морское войско, выгнать франков из Мореи и занять ее»[64]. Поэтому он заявил на собрании (τό παρλαμα, у. 4432 sq.) своих вассалов в Никли (так называемом дамском парламенте),[65] что лучше если умрет один князь, чем позволить, чтобы и остальные франки Морей потеряли свои наследственные владения (τά γονικά), заработанные трудами их отцов[66]. Однако, когда ему стали доказывать, что, поскольку Монемвасия завоевана самим князем, Майна и Мизитра были построены тоже им самим, было бы несправедливо, чтобы он и его люди умерли в тюрьме,[67] герцог Афинский вынужден был согласиться. Мистра была первой передана грекам[68]. Правда, соглашаясь на условия, которые предложил император, князь Гийом, как сообщает хронист, всегда питал заднюю мысль «использовать все способы и уловки, чтобы вернуть владения, которые он отдал»[69]. Поэтому, несмотря на клятвы, данные императору, несмотря на то, что он стал крестным отцом императорского сына, князь Гийом по прибытии в Морею сразу же собрал своих рыцарей и направился в Лакедемонию[70].

В описании хрониста перед нами встает живая картина: с высоты укреплений Мистры греки с тревогой наблюдают за приближающейся армией морейского князя[71]. Одновременно ведутся переговоры с мелингами. Последние охотно вступили в соглашении с греками Мистры и «поклялись оставить франков и встать на сторону императора». Начинается длинный ряд войн за установлении гегемонии над Пелопоннесом.