Если покупаете квартиру в существующих кондоминиуме или кооперативе, то следует внимательно ознакомиться с финансовыми документами за несколько последних лет, изучить примерный текст контракта на приобретение или договора на аренду (в кооперативе), посмотреть положения о порядке проживания в здании, о Совете директоров, о договорах с обслуживающим персоналом, получить информацию о специальных взносах, о возможном увеличении различных выплат. Необходимо получить описание физического состояния здания и информацию о возможном капитальном ремонте. От того, насколько тщательно ознакомитесь с документами, зависит ваш будущий жизненный комфорт.
Если же решили покупать квартиру в новом кондоминимуме или кооперативе, учтите, что особенно внимательным и осторожным надо быть в случае, если хозяин дома, сдающий квартиру в аренду, решил перевести здание в кондоминимум или кооператив. Порой выгоднее купить квартиру, в которой живете, и платить за будущую собственность, а не арендную плату. К тому же стоимость квартиры может быть значительно снижена в результате переговоров с владельцем дома. Часто именно у него можно взять заем на оплату квартиры, так как он заинтересован в привлечении клиентов и предлагает более выгодные условия займа, чем банк.
КАК И ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ?Нужно ли для этого «брать банк»? Нет, лучше и легче — взять в банке. Называется эта процедура — «mortgage credit», т. е. заключается определенный вид контракта с банком, который стремится помочь деньгами, если ваших наличных значительно меньше, чем стоит недвижимость. Контракт долгосрочен, и это утешает. Замечено, что большинство купивших дома или квартиры продают их до окончания срока контракта. Прежде чем поставить подпись на контракте с финансовым учреждением, поинтересуйтесь, применяются ли штрафные санкции в случае перефинансирования кредита или продажи недвижимости ранее оговоренного срока?
Откуда же все-таки берутся деньги? К кому обращаться? Кредитами ведают Mortgage Brokers и Direct Lenders.
Mortgage Brokersфинансируются оптовыми (wholesale) департаментами финансовых фирм, а брокеры, получив процентные оптовые ставки, продают их клиентам, но уже по розничным ценам. Разница в процентных ставках финансовых фирм может различаться по видам услуг. Искусство брокера и заключается в выборе наиболее выгодных условий для клиента. Так что ваш успех в приобретении недвижимости зависит от профессионализма брокера, а также его порядочности.
Поинтересуйтесь у друзей о брокере, который достойно защитил их интересы и выгодно оформил сделку. Убедитесь в том, что брокер состоит в ассоциации брокеров, зарегистрирован ли он в ВВВ (Better Business Bureau)?
Direct Lendersрасполагают более значительными финансовыми ресурсами, чем брокерские компании, но у них меньше программ, чем у Mortgageброкеров. В то же время Direct Mortgage брокеры непосредственно работают с теми сотрудниками (underwriters) компании, которые проверяют документы по контракту и принимают окончательное решение. Значит более быстрое и успешное завершение сделки по купле-продаже гарантировано. В любой лендерской компании несколько брокеров, они не ограничиваются программами своего департамента, подбирая более выгодные условия финансирования и быстрого оформления кредита.
Как же не запутаться и не потерять деньги и время?
Задавайте вопросы брокеру, если возникли сомнения, речь идет о вашем благополучии!
Потребуйте у брокера документ, называемый Good Faith Estimate (GFE), в котором приводится стоимость оформления кредита и указывается приблизительная сумма месячной оплаты ссуды.
Убедитесь, что срок ссуды под процент согласован с банком, выдавшим ссуду. Многие попадают впросак, полагаясь на правило, по которому фиксируется низкий процент, если ссуда берется на короткий срок. Брокер предлагает оформить процентную ставку на 15 дней, что означает: оформление сделки и подписание контракта должны завершиться в течение 15 дней. Но банки не позволяют провести процедуру за 15 дней, и тогда рушится план получения низкого процента. Фиксируйте процентную ставку на 30 дней. Известно немало случаев, когда покупателю была обещана низкая процентная ставка, по сравнению с существующей на рынке на данный момент, и с не менее низкими расходами по оформлению кредита. Однако, неприятный сюрприз обнаруживался в день подписания контракта: резко вырастала процентная ставка, либо надо было внести дополнительно несколько тысяч долларов для подписания контракта. Может произойти совсем неожиданное и неприятное: месяца через два окажется, что по неизвестной причине месячная плата за дом стала выше, чем было обещано в начале переговоров и расчетов.
Да, господа, многое зависит от порядочности и профессионализма брокера! Не спешите с выбором…
КАК ПОЛУЧИТЬ ПОМОЩЬ ПРИ ОПЛАТЕ ЗА ЭЛЕКТРИЧЕСТВО?В это трудно поверить, но 1,5 млн. малоимущих получают помощь от «дяди Сэма» в виде оплаты счетов за электроэнергию (отопление или же кондиционирование), и для этого вовсе не обязательно быть владельцем дома или кондоминиума. Все, кто арендует жилплощадь, могут претендовать на помощь. «Дядя Сэм» благоволит к квартиросъемщикам (владельцам) с месячным доходом не выше 1,400 долларов, а также семьям из 5 человек с суммарным месячным доходом не более 3,120 долларов. Финансовая помощь перечисляется на ваш счет или на счет обслуживающей вас компании.
Первым шагом по знакомству с этой мало известной программой будет звонок в Home Energy Assistance Program — (202) 401-9333 или (202) 401-9320. Представитель HEAP направит вас в ближайшее отделение, подскажет не только номер телефона, но и объяснит, что сделать для получения государственной помощи при оплате счетов за электроэнергию.
ГДЕ В АМЕРИКЕ «СЛАДКАЯ ЖИЗНЬ»?Рекомендую заглянуть в лучший для Америки и Канады альманах «Places Rated Almanac: 2002 Edition», вышедшем в девятый раз. Альманах помогает безошибочно выбрать местожительство, где ниже уровень преступности, лучше погода и ниже налоги, стоимость аренды, где лучше школы и где — что самое главное! — можно легко найти работу по специальности. 590 страниц увесистой книги рассказывают о 354 американских и канадских метрополиях, представляющих интерес для переселенцев из-за рубежа, стремящихся сделать правильный выбор места проживания, соответствующего их кошельку и образу жизни.
Вряд ли вам удастся купить альманах в магазине, он мгновенно раскупается, как только появляется на прилавках ($25). Советуем поискать на интернетовском книжном супермаркете Amazon.com.
У большинства из нас есть мечта: купить собственный дом на берегу океана. Подскажу один адрес, по которому надежно и сравнительно быстро можно розовую мечту превратить в реальность в городе Палм Кост (Флорида). О том, что там мягкое лето весь год вы и сами знаете. Городок за несколько лет разросся в город и нужно сказать, что он стал как бы «русской колонией» потому, что там живет уже много выходцев из бывшего Союза, осевших сначала в крупных городах США, а затем «став на ноги», решили жить там, где «сладкая жизнь». Немаловажно то, что всегда можно найти любую работу, «русские магазины» и сервисы.
Кто может помочь в выборе? Есть в Нью-Йорке фирма, которая много лет продает недвижимость в Palm Cost (см. обложку). Почему там? Во Флориде это значительно дешевле и любой, кто может оплатить первый взнос от 5 до 10 тыс. долл. может стать домовладельцем. Я не оговорился: каменный дом (см. на обложке), с тремя спальнями, двумя гостиными, тремя туалетами, гаражом на две машины, участок — 27 м. х 41 м. Такой дом может стоить от 130 тыс. до 250. Но дело в том, что фирма покупает для вас участок, строит дом (по выбранному вами проекту), находит банк, который вас будет финансировать и через 10–12 месяцев мечта может осуществиться. Вы можете заключить контракт с фирмой и она при вашем желании может: а. при сдаче «под ключ» продать дом другому и вы заработаете на этом от 8 до 15 тыс.; б. сдавать а аренду ваш дом и таким образом оплачивать банковский кредит; в. по прошествии нескольких лет фирма может продать ваш дом с очень солидной разницей.
