Отказывая в иске, городской суд исходил из того, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы в квартире не выявлено монтажных и конструктивных недостатков, делающих невозможным проживание, а имеющиеся недостатки в отделке жилой площади устранимы, и истец вправе предъявить иск об их устранении.

Как следует из содержания Закона о защите прав потребителей, в случае обнаружения недостатков в выполненной работе по договору бытового подряда заказчик по своему выбору осуществляет одно из предоставленных ему законом прав. В частности, он может потребовать от подрядчика замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества на аналогичную квартиру надлежащего качества.

Вместе с тем Закон о защите прав потребителей не связывает осуществление этого права заказчика с характером обнаруженных им в выполненной подрядчиком работе недостатков и возможностью либо невозможностью их устранения.

Как видно из материалов дела, переданная истцу по договору бытового подряда на строительство квартира имеет значительные недостатки в отделке. Согласно заключению строительно-технической экспертизы необходима полная смена оконных, балконных, внутренних дверных блоков, ремонт входной двери, полового покрытия, замена и ремонт сантехники, ремонт штукатурки, побелка потолков, поверхностей кухни, санузла, оклейка стен обоями.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истец вправе потребовать не замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества, а лишь устранения имеющихся в квартире недостатков, противоречит Закону о защите прав потребителей.

...Между истицей и ООО был заключен договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома. По условиям этого договора истица обязана была оплатить ответчику сумму в размере 28 382 дол. США, а ответчик обязался построить и передать ей квартиру общей площадью 90,1 кв. м в жилом доме. Окончить строительство дома планировалось во втором квартале 2003 г.

Истица свои обязательства выполнила полностью, оплатив оговоренную денежную сумму. Ответчик же не исполнил условия договора надлежащим образом.

Квартира, переданная истице по договору, имеет общую площадь 87,6 кв. м (извлечение из технического паспорта по обмерам БТИ), т. е. на 2,5 кв. м меньше, чем было указано в договоре.

При заключении договора истицей было оплачено за каждый квадратный метр площади квартиры по 315 дол. США. Таким образом, на 2,5 х 315 = 787,5 дол. США истицей было уплачено больше.

Согласно ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе по своему усмотрению выбирать форму устранения недостатков. Истица выбрала соразмерное уменьшение покупной цены. Она отправила ответчику претензию о соразмерном уменьшении цены, однако ответчик отказался в добровольном порядке возместить ей стоимость недостающих, но оплаченных квадратных метров.

На основании ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных этой статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, т. е. три процента за каждый день просрочки.

Десятидневный срок исполнения окончился 27 июля 2004 г. На день предъявления иска сумма за нарушение сроков составила 2502 дол. США.

Однако, согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги). В связи с этим истица просила суд взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 787,5 дол. США.

Ответчик известил истицу об окончании строительства и возможности передать ей квартиру письмом от 29 января 2004 г., хотя по договору обязан был окончить строительство во II квартале 2003 г., т. е. до 31 июня 2003 г. Таким образом, просрочка исполнения договора составила 212 дней.

Согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

В данном случае за нарушение срока исполнения договора (за 212 дней просрочки) ответчик был бы обязан выплатить истице 180 509,52 дол. США.

Однако по закону сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа (п. 5 ст. 28 Закона). Поэтому истица потребовала выплатить ей сумму в размере: 28 382 (максимальная сумма неустойки) – 787,5 (неустойка) = 27 594,5 дол. США, что составляет 1,3% за каждый день просрочки исполнения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Пункт 6.5 заключенного между истицей и ответчиком договора содержал следующее условие: «Перерасчет внесенных средств при несовпадении размеров площади

квартиры по договору и техпаспорту БТИ не производится». При заключении договора истица оплачивала денежную сумму из расчета за каждый квадратный метр жилья. Ей передали квартиру на 2,5 кв. м меньше, т. е. переплата составила 785,5 дол. США. Это достаточно крупная сумма денег. Кроме того, используя данный пункт, ответчик мог бы вообще предоставить ей квартиру общей площадью 10 кв. м. Таким образом, п. 6.5 ущемляет право истицы на предоставление товара надлежащего качества, а потому является недействительным.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» (извлечение).

Пункт 8..

Исходя из смысла преамбулы и ст. 1, 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.