Хотя по закону собственник недвижимости вправе беспрепятственно распоряжаться своей собственностью, между тем, если в договоре об отчуждении жилого помещения не будет условия о правах остающихся в нем проживать, такой договор может быть признан недействительным, как совершенный с нарушением закона. Это правило применимо и к договорам мены (обмену), поскольку на них согласно ст. 567 ГК распространяются правила о купле-продаже жилого помещения.
Очень часто в суды обращаются наследники по закону пожилых лиц, которые перед смертью находились в лечебных учреждениях или находились на обслуживании в учреждениях социальной защиты. Врач или работник социальной защиты, постоянно оказывающий по долгу службы (работы) помощь, становится для старого человека более близким человеком, чем родственники. Пожилые люди, в конце жизни воспринимающие мир не совсем адекватно, отдают им все, что было нажито за годы своей жизни. Однако в соответствии со ст. 575 ГК совершение безвозмездных сделок, превышающих 5 МРОТ, запрещено. В настоящее время опытные «работники – обольстители стариков», уже зная о существовании этого запрета, не заключают договоры дарения, а под их видом совершают либо куплю-продажу, либо договор ренты или иной возмездный вид договора. В этой ситуации родственникам необходимо обращаться в суд по двум основаниям признания сделки недействительной. Признавать ее притворной (ст. 170 ГК), доказывать, что в действительности со стороны врача или соцработника никаких обратных действий по исполнению сделки не было (деньги, содержание и т. п.), фактически недвижимость была подарена, а дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты, запрещена, т. е. противоречит закону (ст. 168 ГК).
Примеры
...При рассмотрении заявленного истцом требования о признании недействительными сделок, совершенных гражданином П. с ответчиком, суд пришел к выводу о признании иска подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
По заключению судебно-психиатрической экспертизы гражданин П. в момент заключения сделок с ответчиком не мог понимать значение своих действий и руководить ими. В связи с этим указанные сделки должны быть признаны судом ничтожными. Суд доверяет заключению судебно-психиатрической посмертной экспертизы, так как заключение дано на основании тщательно исследованных медицинских документов, в том числе из ПНД № 19, где П. состоял на учете с 1970 г.
Суд указал, что не может принять во внимание доводы представителя ответчика о том, что выход П. из стационара психиатрической больницы в 1990 г. и отсутствие в суде материалов с ходатайствами лечебных учреждений об ограничении дееспособности П., а также ходатайства о назначении опекуна органами опеки и попечительства, говорит о том, что за период лечения психическое состояние П. было признано вполне удовлетворительным для проживания в обществе.
...Истцом были заявлены исковые требования о признании сделки по продаже квартиры недействительной. Судом установлено, что М. с 1998 г. числилась на учете в наркологическом диспансере № 4, неоднократно проходила лечение в наркологической клинической больнице № 17. По заключению посмертной судебной психиатрическо-наркологической экспертизы психические нарушения у М. были выражены в столь значительной степени, что это лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи.
После проведения данной экспертизы ответчик представил в суд расписки М. от 1 января, 12, 13, 15, 16 февраля, 25 марта, 25 апреля 2000 г., а также расписку без даты (со слов ответчика, она была написана М. 25 апреля 2000 г.) о получении денег за проданную квартиру, об одобрении сделки по купле-продаже квартиры и о передаче спорной квартиры. По мнению ответчика, написанные М. расписки являются подтверждением одобрения ею совершенной сделки по купле-продаже квартиры.
По ходатайству представителя истицы Латыновой Е. определением Останкинского суда г. Москвы по данному делу была назначена дополнительная посмертная судебная психиатрическо-наркологическая экспертиза для установления способности М. понимать характер и значение своих действий в период с 1 января 2000 г. до момента ее смерти 5 августа 2000 г.
Согласно заключению комиссии экспертов изменения психики у М. нарастали в течение длительного времени и сформировались задолго до интересующего суд периода, имели неуклонно прогрессирующий и необратимый характер, степень их выраженности столь значительна, что лишала М. способности понимать значение своих действий и руководить ими с 1 января 2000 г. по 5 августа 2000 г., включая моменты написания ею расписок и заключения договора купли-продажи квартиры.
Суд указал, что доверяет заключениям проведенных экспертиз, поскольку каких-либо оснований сомневаться в их объективности не имеется.
Суд признал сделку с вышеуказанной спорной квартирой недействительной по основаниям, указанным в ст. 177 ГК, так как на момент заключения договора купли-продажи квартиры М. не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
...Истица Ж. подала в суд исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи принадлежащей ей комнаты. При этом истица ссылалась на то, что по своему психическому состоянию в период заключения сделки она не могла понимать значение своих действий. Однако иск Ж. к соседу Ч. не был удовлетворен на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы о психическом состоянии Ж. на период заключения договора купли-продажи комнаты в 1993 г. Вывод экспертизы состоял в том, что не представляется возможным дать заключение о психическом состоянии Ж. и ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в указанный период. Такой вывод был основан на отсутствии медицинской документации с описанием психического состояния истицы в интересующий суд период, хотя на момент проведения экспертизы комиссия пришла к заключению, что Ж. страдает церебральным атеросклерозом с выраженными изменениями психики.
...Истцом было заявлено требование о признании недействительной приватизации жилого помещения, в котором до своей смерти проживал психически больной человек. По делу была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, согласно которой умерший не мог отдавать отчет своим действиям и руководить своими поступками как в момент подачи заявления на приватизацию квартиры, так и в момент подписания договора безвозмездной передачи жилья в собственность.
Согласно Закону о приватизации каждый гражданин имеет право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого им жилого помещения, а согласно ст. 5 Закона РФ от 2 июля 1992 г. № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» лица, страдающие психическими расстройствами, обладают всеми правами и свободами граждан, предусмотренными Конституцией и иным законодательством Российской Федерации. Ограничение прав и свобод лиц, страдающих психическими заболеваниями, только на основании психиатрического диагноза не допускается.
В соответствии со ст. 35 Конституции и ст. 18 ГК каждый вправе иметь имущество в собственности, совершать любые не противоречащие закону сделки. Какие-либо ограничения в реализации вышеуказанных прав для психически больных лиц законодательством не установлены.
Кроме того, п. 2 ст. 171 ГК установлено, что сделка, заключенная недееспособным, может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде недееспособного.
Таким образом, сделка, заключенная недееспособным, недействительна только тогда, когда она нарушает его интересы, которые он в силу стойкого психического заболевания не в состоянии понимать.
В силу аналогии закона не каждая сделка, заключенная гражданином, не способным понимать значение своих действий, может быть признана недействительной.
В данном случае приватизация квартиры ни в коей мере не нарушила интересы наследодателя, так как сделка по безвозмездной передаче жилья в его собственность была заключена исключительно к его выгоде.
