В основе такого разграничения лежит право на земельный участок, на котором осуществляется строительство ОКС.

Если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства ОКС, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то такой договор следует квалифицировать как договор строительного подряда[18].

Если сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве платы получить в собственность помещения в построенном здании, то договор является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда каждая из сторон договора вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При этом если объект построен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на него может возникнуть только у товарища, имеющего права на земельный участок[19].

Если же сторона договора собственными силами или силами привлеченного подрядчика возводит ОКС на принадлежащем ей земельном участке и впоследствии передает его в собственность другой стороне за плату, то договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи[20].

Иногда, вступая в подрядные отношения, стороны намеренно структурируют их как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, предусматривая, что заказчик передает подрядчику в аренду земельный участок для строительства, подрядчик возводит на нем ОКС, регистрирует за собой право собственности на него, после чего, действуя как продавец, передает построенный объект и право собственности на него заказчику. Причем инициатива в подобном структурировании отношений исходит как от заказчиков, так и от подрядчиков.

При такой структуре правоотношений роль заказчика в строительстве объекта минимальна и, по сути, ограничивается выдачей подрядчику технического задания, которое позволяет с достаточной степенью определенности индивидуализировать строящийся объект. Иногда заказчик также предварительно разрабатывает проектную документацию для строительства и получает разрешение на строительство (при передаче прав на участок подрядчику он вправе осуществлять строительство в соответствии с ранее выданным разрешением на строительство[21]), хотя по соглашению сторон как разработка проектной документации и ее экспертиза, так и получение разрешения на строительство может быть возложено на подрядчика.

Эта модель позволяет заказчику минимизировать риски, связанные с возникновением каких-либо препятствий к строительству, необходимостью выполнения дополнительных работ и т. п. Подрядчик, в свою очередь, освобождается от контроля со стороны заказчика и возможных споров, связанных с соотнесением согласованной сторонами цены объекта с фактическим объемом и стоимостью выполненных работ.

Однако серьезные сложности при такой модели правоотношений могут возникать в случаях, когда подрядчик не успевает построить объект в установленный срок, и заказчик отказывается от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК). Если стороны не договорятся о выкупе заказчиком незавершенного строительством объекта, то подрядчик должен будет вернуть заказчику полученную по договору предоплату (п. 3 ст. 487 ГК), а заказчик при этом будет вправе потребовать освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние в связи с прекращением договора аренды (п. 2 ст. 272 ГК).

Предметом договора подряда на выполнение ПИР является разработка технической документации и (или) выполнение инженерных изысканий (ст. 758 ГК).

Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков (п. 15 ст. 1 ГрК).

К основным видам инженерных изысканий относятся геодезические, геологические, гидрометеорологические, экологические и геотехнические изыскания[22].

Результаты инженерных изысканий оформляются в виде технического отчета (ч. 4.1 ст. 47 ГрК)[23].

Особенность результатов инженерных изысканий состоит в том, что они за некоторыми исключениями имеют ограниченный срок действия, по истечении которого требуется их обновление.

Так, срок давности топографических планов составляет не более 2 лет[24], геологических и гидрометеорологических изысканий – от 2 до 5 лет[25], экологических изысканий – от 1 до 10 лет[26].

В этой связи при заключении договора на выполнение инженерных изысканий чрезвычайно важно детально урегулировать порядок сдачи и приемки результатов таких изысканий, а также определить последствия истечения срока их действия до приемки заказчиком и (или) до получения положительного заключения экспертизы в случаях, когда результаты инженерных изысканий подлежат экспертизе (ч. 1 ст. 49 ГрК).

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется посредством подготовки проектной и рабочей документации для строительства (ч. 1 ст. 48 ГрК).

Проектная документация представляет собой текстовые и графические материалы, определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения строящегося или реконструируемого объекта (ч. 2 ст. 48 ГрК).

Рабочая документация, в свою очередь, разрабатывается в целях реализации решений, предусмотренных проектной документацией, и включает в себя рабочие чертежи, спецификацию оборудования и изделий (ч. 2.1 ст. 48 ГрК)[27].

Как проектная, так и рабочая документация могут разрабатываться в электронной форме в виде информационной модели (п. 10.3 ст. 1 ГрК).

Архитектурные решения, разрабатываемые в составе проектной документации, представляют собой авторский замысел архитектурного объекта – его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации[28].

Закон признает произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов, объектами авторских прав (п. 1 ст. 1259 ГК).

При этом правовой охране в качестве объекта авторских прав подлежит как архитектурный проект (документация), так и созданный на его основе архитектурный объект (здание, сооружение и т. п.)[29]. В этой связи выявление нарушения авторских прав на произведение архитектуры возможно как при сравнении проекта с проектом, так и при сравнении проекта с объектом или объекта с объектом[30].

Исключительное право использовать произведение включает практическую реализацию архитектурного, дизайнерского, градостроительного или садово-паркового проекта (подп. 10 п. 2 ст. 1270 ГК). При этом по умолчанию реализация архитектурного проекта допускается только однократно, а его повторное использование возможно только с согласия автора (п. 1 ст. 1294 ГК).