⋎ При нотариальном оформлении сделки нотариус имеет возможность провести съемку всего процесса заключения и подписания договора купли-продажи на видеокамеру. Данный факт будет важен в случае оспаривания сделки в суде обычно дальними родственниками с целью признать лицо не способным понимать значение происходящего в силу старческого слабоумия, заболевания и т. д.

⋎ Нотариус выясняет все обстоятельства и даёт разъяснения участникам по интересующим их вопросам.

⋎ Перед удостоверением сделки нотариус запрашивает данные о сторонах договора из имеющихся в его распоряжении информационных ресурсов. В частности, проверяет наличие судебных решений по искам, дееспособность заявителей, наличие либо отсутствие производства по делу о банкротстве, о принадлежности объекта продажи, об обременениях, о правах третьих лиц и прочее.

⋎ Нотариус при совершении ошибки, которая привела к нарушениям прав одной из сторон, несёт полную материальную ответственность, т. е. компенсирует ущерб, причинённый по его вине.

⋎ Нотариус имеет возможность с вашего согласия передать договор на государственную регистрацию в электронном виде в Росреестр. В этом случае договор проходит регистрацию в Росреестрев срок от одного до пяти дней.

⋎ Нотариус до подписания договора зачитывает его вслух и интересуется, как зачитанное им понимается сторонами во избежание различного толкования в дальнейшем.

Минусы: Нотариус работает с представленным ему пакетом документов, но не занимается изучением истории переходов права собственности на квартиру, психического состояния лиц, подписавших договор на предыдущих продажах, изучением и проверкой ранее внесённых в документы (предыдущие договоры) условий, обязательств и их выполнения, актов передачи и приёма квартиры по ранее заключённым договорам, скрытых рисков – подлинность документов, неустановленные наследники, условия передачи денежных средств и многое другое. К минусам можно отнести и стоимость услуг нотариуса, которая гораздо выше оформления договора в простой письменной форме.

Вывод: нотариальное оформление не является универсальным средством. Нотариус не может гарантировать безопасность сделки в полном объёме.

Ответ: Нет.

Вопрос 3: Говорят: если хочешь сделать хорошо, сделай сам! При покупке квартиры это актуально или нет?

Ответ: Всё зависит от способности человека вникать в суть проблемы, наличия либо отсутствия у него времени, желания, готовности брать на себя ответственность, финансовых возможностей и других деталей. Уверен, что по окончании настоящего курса читатель сможет ответить правильно. В нашем случае предлагаю сделать исключение и за каждый ответ поставить по одному баллу как за правильный ответ.

Вопрос 4: Разница между риелтором и юристом по недвижимости при заключении договора о содействии в продаже-покупке квартиры существует/не существует?

Ответ: Разница есть и заключается в различном уровне квалификации, которая определена уровнем подготовки: курсы специалистов по недвижимости – объём учебного материала 40–60 часов, при общественной организации риелторов – с одной стороны. У юриста это высшее специальное образование, а срок обучения 4–5 лет. Юрист обращает внимание на детали, которые могут иметь значение в будущем. Это позволяет предвидеть скрытые риски, а для подавляющего числа риелторов скрытые риски являются terra incognita (Неизвестная земля). Ответ: Да, существует.

Вопрос 5: Ценю время, поэтому для меня важны срок продажи и стоимость объекта, а детали имеют/не имеют значения.

Ответ: «Дьявол кроется в деталях» – так гласит старая французская пословица, которая всегда будет к месту при рассмотрении любой сделки с недвижимостью. В главе 9 Гражданского кодекса РФ, параграф 2 (Недействительность сделки), ст. ст. 166–181 указаны основания признания сделки недействительной, а в нашем случае это продажи квартиры на вторичном рынке жилья. Опираясь на эти статьи закона, в России практически каждую вторую сделку купли-продажи квартиры возможно признать недействительной, ничтожной, оспоримой и т. д. К данным статьям закона можно добавить и существующие в судебной практике России реалии: «многозначность толкования», «оценочное суждение». На обычном русском языке они означают, что одно и то же слово может быть заменено на совпадающее или близкое по значению – в первом случае, а во втором то, что лицо, принимающее решение (например, суд), имеет возможность руководствоваться: статьёй закона, мнением вышестоящего суда, собственным «пролетарским мировоззрением или совестью» и т. д. С учётом изложенного: хорошо, что человек ценит время и интересуется стоимостью объекта продажи; плохо то, что, не обратив внимание на детали, он может остаться и без денег, и без квартиры. Ответ: Да, имеют. В деталях все(!) мелочи, особенно важны при любой сделке по отчуждению, приобретению, сдаче квартиры внаём и т. д.

Договор, предлагаемый клиенту для подписания агентством, индивидуальным предпринимателем или самозанятым, может носить любое название: агентский договор, договор о продаже жилого помещения или оказании услуг, возмездный договор и прочее. Он свидетельствует, что продавец квартиры и специалист готовы быть полезными друг другу. В этом случае заключением договора они подтверждают:

а) в моральном плане – между ними существует доверие. Продавец доверяет специалисту выполнить работу, а специалист выражает доверие клиенту, принимая его в работу без сомнения в том, что предложенный ему объект продажи юридически чист и является собственностью продавца и т. д.;

б) в практическом плане – обе стороны договора одинаково понимают сущность возникших между ними отношений, а именно: продавец подтверждает, что нуждается в услуге и рассматривает её как товар, за который он готов платить деньги. Специалист подтверждает, что согласен тратить личные деньги (или деньги агентства) на рекламу, на проезды и прочее, так и свое время для решения поставленной клиентом задачи;

в) договор как юридический документ. В данном случае стороны одинаково хорошо понимают, что это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Судом в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения условий, определённых в соглашении между специалистом и клиентом, принимается во внимание только документ в его третьем, юридическом аспекте. Поэтому отметим, что любой договор как юридический документ имеет следующие существенные условия:

а) кто является сторонами;

б) предмет, в отношении которого заключён договор;

в) цена услуги;

г) обязанности сторон;

д) срок действия;

е) ответственность участников.

До заключения договора продавец квартиры должен убедиться в правовом основании действия специалиста и возможности оказания им услуги. Подтверждением статуса последнего обычно является:

• свидетельство о государственной регистрации лица либо организации, подтверждающее его право на занятие предпринимательской деятельностью, и паспорт гражданина РФ.

Дополнительным подтверждением могут являться:

• удостоверение агента по недвижимости, в котором указаны фамилия, имя, отчество, название должности, время выдачи и срок действия – заверенные печатью организации;

• аттестаты, свидетельства, дипломы, грамоты, свидетельствующие о получении и повышении квалификации, достижении определённых вершин в профессии.

При отказе предоставления Свидетельства о государственной регистрации и паспорта гражданина РФ подписание соглашения невозможно. При условии, что соглашение заключается от имени первого руководителя, предъявление доверенности специалистом на подписание документа обязательно.

В качестве примера рассмотрим и сравним два договора возмездного оказания услуг, а также постараемся найти положительные и отрицательные моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении.