Вопрос № 4: Прав/не прав агент, который предложил внести в договор условие, что в случае досрочного отказа от сотрудничества на мне как на клиенте будет обязанность уплатить штраф в размере комиссионного вознаграждения?

Ответ: Требование агента внести условие об уплате штрафа противоречит действующему законодательству – Закону «О защите прав потребителей», в частности: договор между гражданином и агентством является разновидностью договора оказания услуг. В пункте 1 ст. 16 Закона указано, что если в договор внесены какие-либо условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, такие условия признаются недействительными. Следовательно, установление штрафа за расторжение заказчиком договора оказания риелторских услуг ущемляет право потребителя и признаётся недействительным. Ответ: агент не прав.

Вопрос № 5: Возможно/невозможно расторжение договора о продаже квартиры, заключённого с агентством, в одностороннем порядке?

Ответ: Согласно пункту 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.

В пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 указано, что на отношения, связанные с осуществлением юрлицами и ИП посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, распространяется действие закона о защите прав потребителей. Таким образом, если одной из сторон в договоре является гражданин, заказывающий услуги для личных нужд, он пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992№ 2300–1 «О защите прав потребителей». Согласно ст. 32 данного Закона заказчик вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов. Расходы должны быть подтверждены документально: квитанции, чеки, платёжные поручения, например: оплата продвижения рекламы на сайте агрегатора должна иметь конкретное документальное подтверждение в отношении объекта продавца, а не высчитываться от общей суммы выставленных на сайт-агрегатор (Авито, Циан, Юла, ДомКлики пр.) объектов недвижимости. Ответ: Да – возможно.

На прошлом занятии мы имели возможность убедиться, что функции специалиста – помощника в покупке-продаже квартиры определяются условиями заключённого с ним договора о возмездном оказании услуг. По российскому законодательству практически обеспечить безопасность сделки возможно только страхованием титула объекта купли-продажи либо по гарантийному письму, выданному агентством недвижимости для компенсации возможных в будущем убытков по конкретно определённому объекту. Данный подход практически невозможно претворить в жизнь, тем более в массовом масштабе, так как страхование титула требует серьёзных финансовых затрат, а письменные гарантии агентства с открытием отдельного расчётного счета для оплаты рисков по определённому объекту покупки получить невозможно, ибо данный подход делает всю работу посредников убыточной.

Отметим: именно поэтому пункт о компенсации денежных затрат покупателя в случае признания сделки недействительной не включён в договор оказания услуг посредниками (риелторами, брокерами, юристами) и не может являться обязанностью по соглашению между заказчиком и исполнителем. Возникает извечный русский вопрос – что делать?

Каждый участник сделки решает его самостоятельно, это его право. В рамках настоящего урока предлагаю ознакомиться с понятиями «добросовестный приобретатель» и «самозащита» обозначенных в Гражданском кодексе РФ, так как знаменитая фраза Остапа Бендера «спасение утопающих – дело рук самих утопающих» в сделках с недвижимостью всегда будет уместна.

Для понимания значения термина «добросовестный приобретатель» обратим внимание на «Толковый словарь русского языка» под редакцией С. И. Ожегова и Н. Ю. Шведовой. Источник трактует термин «добросовестный» как «честно выполняющий свои обязательства, обязанности», а слово «приобретатель» означает «стать владельцем, обладателем чего-нибудь, получить что-то». Таким образом, добросовестный приобретатель в буквальном значении – это «лицо, честно исполнившее свои обязанности и врезультате этого ставшее владельцем, обладателем чего-нибудь».

Энциклопедический словарь Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона даёт своё видение термина: «Добросовестность означает субъективное состояние лица при совершении юридических актов, его неосведомлённость об обстоятельствах, опорочивающих внешнюю правомерность акта и могущих заставить честного в юридическом смысле человека отказаться от его совершения, несмотря на отсутствие формальных к тому препятствий».

А. А. Чукреев в статье «Добросовестность в системе принципов гражданского права» (Журнал российского права, 2002, № 11) отмечает: «Принцип добросовестности – это обязанность участника гражданских правоотношений при использовании своих прав и исполнении своих обязанностей заботиться о соблюдении прав и законных интересов других участников имущественного оборота. Заботливость в этом смысле подразумевает стремление субъекта предвидеть и предотвращать связанные с его деятельностью нарушения прав и законных интересов других лиц».

Задавшись целью исследовать юридический термин обстоятельно, мы можем найти десятки и сотни различных мнений, предположений и формулировок, что не входит в определённую нами задачу. Поэтому отметим, что существуют различные точки зрения, характеризующие понятия «добросовестность» и «добросовестный приобретатель». Объясняется данный подход возможностью рассматривать термин с нравственно-этической, социальной, политической и собственно с позиции правовой нормы.

Каждая из точек зрения, изложенная юристами, теоретиками, имеет право на существование, однако всё это не делает понятие «добросовестный приобретатель» доступным в понимании рядового читателя, не обременённого юридическими познаниями. Законодатель по известной ему причине не даёт однозначного понимания юридической конструкции «добросовестный приобретатель».

Для подтверждения подобного утверждения обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Федеральным законом РФ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ в ст. 1 ГК РФ был включён п. 3 следующего содержания:

«При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно». Статья 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства» позволяют квалифицировать понятие «добросовестность» как одно из основных начал гражданского законодательства РФ, как один из принципов права России. Развивает и закрепляет позицию законодателя п. 5 ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав», который гласит: «Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются». Добросовестность возведена в принцип права, что позволяет сделать вывод о том, что каждое лицо, обратившееся за защитой своего права в суд, действует добросовестно. Однако предположение не соответствует действительности, что подтверждено судебной практикой и необходимостью доказывания проявления добросовестности предпринятого действия в суде.

В ст. 302 ГК РФ законодатель упоминает, но не даёт развёрнутого понятия термина «добросовестный приобретатель», однако указывает: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя…», – и тем самым определяет направление мысли «Добросовестный приобретатель есть лицо, которое оплатило стоимость имущества лицу, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать.