«Будьте внимательны к своим мыслям – они начало поступков», – говорил древний китайский философ Лао-Цзы. Утверждение в полной мере можно отнести и к вопросам работы с недвижимостью. Непонимание либо недоработка на любом из этапов продажи может отозваться неприятностями: приостановкой или отказом в регистрации перехода права собственности, судебными спорами, невозможностью получения денежных средств со счёта или банковской ячейки, нарушением сроков альтернативной покупки и прочее. Для того чтобы лучше рассмотреть какую-либо вещь, мы пользуемся очками, линзами, микроскопом и т. д. Укрупнение предмета позволяет рассмотреть детали, которые сразу не бросаются в глаза, но могут иметь важное значение в дальнейшем. При продаже-покупке квартиры таких деталей множество.

Первое при намерении выставить объект на продажу – это необходимость понимания, есть ли согласие всех зарегистрированных в квартире лиц на совершение данного действия.

Ответы могут быть разными и предвидеть их невозможно, так как количество предположений велико. Читателю предоставляется возможность активно включиться в работу и решить самостоятельно: учтены или нет им детали в отношении личной ситуации при намерении выставить собственную квартиру на продажу, в которой в настоящее время проживает или зарегистрировано такое-то количество лиц. Задача преподавателя – увеличить предмет и найти те детали, на которые необходимо обратить внимание слушателя.

В китайской философии существует такое понятие, как Инь и Янь, что буквально означает наличие теневого и солнечного склона горы или то, что в любом предмете всегда присутствует противоположность: мужское и женское начало, жизнь и смерть и т. д. В русской культуре, например, существует выражение «палка о двух концах», значение которого подразумевает вероятность нескольких вариантов принятия решения или определённая степень риска предстоящего дела. Рассмотрение наших вопросов с учётом данного правила позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Вариант первый – Да, есть согласие!

При ответе «Да» всё кажется просто, однако возникают вопросы:

• количество собственников;

• отношения между ними;

• статус: супруг, несовершеннолетние дети, родители и взрослые дети;

• документ, являющийся основанием права собственности на объект недвижимости;

• возраст проживающих в квартире лиц;

• состояние здоровья;

• участие в финансировании на этапе приобретения объекта и т. д.

Это детали, которые должны быть изучены, так как в дальнейшем они могут иметь значение. Например, основанием права собственности на квартиру может быть не только договор купли-продажи квартиры одним из собственников, но и другие юридические документы, в частности: договор на передачу квартиры в собственность граждан (приватизация), решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (ипотека), договор дарения, мены и так далее.

Каждый из указанных документов имеет свои тонкости, например, по договору передачи квартиры в собственность граждан (приватизации) необходимо уточнить: все ли зарегистрированные в квартире лица приняли участие в приватизации? Учтены ли интересы малолетних, несовершеннолетних детей? Были или нет среди зарегистрированных лица, отказавшиеся от приватизации? Практика показывает, что даже при согласии всех проживающих лиц на продажу необходимо учитывать интересы не только прямого собственника, но и членов его семьи, в том числе бывших (в случае развода), как и лица, отказавшегося от приватизации в пользу других членов семьи.

Получено согласие – ответ на возможность продажи квартиры «Да», но возникают нюансы:

1. Есть ли согласие сторон по судьбе денег, полученных от продажи? Случаи бывают разные, например, развод супругов, спор между родственниками, при покупке нескольких объектов (двух квартир или комнат)и т. д. Определён ли однозначно предмет? Что это будет: покупка квартиры на вторичном рынке жилья, или в новостройке, или будут использованы оба варианта?

2. Проработан ли вопрос получения дополнительных денежных средств в случае их недостаточности:

a) будет ли использован ипотечный кредит?

b) если да, то в каком банке, на каких условиях и под какие проценты он будет получен?

c) будет ли вместе с квартирой подлежать дополнительной продаже, например, земельный участок, дача, гараж, комната одного или нескольких участников?

3. Учтена либо нет существующая в настоящее время ситуация на рынке недвижимости, а именно: политическая, экономическая, ставка рефинансирования ЦБ, продажи на подъёме или спаде, курс доллара, евро, как это может сказаться на планах по продаже и покупке недвижимости?

Самостоятельно ответив на все поставленные вопросы, приближаемся к пониманию возможности выставления объекта на продажу. Однако необходимо иметь в виду, что:

⋎ Любая сделка предполагает ответственность за результат. При согласии сторон данный вопрос среди продавцов не теряет свою злободневность. Как известно, ответственность бывает единоличной или солидарной, когда отвечают все вместе. Кто из участников продажи берёт на себя ответственность за конечный результат? Вопрос очень серьёзный, если принять во внимание информацию, размещённую в статье от 14.02.2019 под названием «Министр юстиции РФ высказался за повсеместное участие нотариусов в совершении сделок с недвижимостью». В материале приводятся слова министра юстиции Российской Федерации Александра Коновалова: «от 5 до 7 % процентов сделок несут в себе пороки законности». Для слушателя, далекого от юридических терминов, уточняю: фраза «пороки законности» означает, что любая сделка, которая попадает в число 5–7 % по г. Москве, может быть признана судом оспоримой или ничтожной. Люди, попадающие в этот процент, годами могут «глотать пыль в судах», как сказал известный политик, а потом остаться без квартиры и денег. Много это или мало, люди решают сами, но по факту – это каждая двадцатая сделка по продаже-покупке квартиры в Москве. Для нас же важно сейчас другое – отметить, что в нашем первом вопросе о согласии на продажу квартиры существует и такая деталь, как ответственность по сделке, как предстоящей, так и будущей (в случае альтернативной продажи). В зависимости от сложившихся в большой семье отношений могут быть востребованы и документы, например, письменное обязательство о принятии ответственности по продаже квартиры лицом на себя с согласия остальных членов семьи. Это может быть важно при рассмотрении вопроса в судебном порядке, при обращении любого из собственников квартиры, при неполучении им запланированного результата.

⋎ При согласии всех собственников на отчуждение объекта может возникнуть и такая деталь, как судебная история одного из участников процесса, который может одновременно являться ответчиком по гражданскому иску о возврате долга либо находиться в стадии банкротства, иметь задолженность по алиментам, налоговым обязательствам и прочее. Если данный вопрос не был изучен до принятия решения о продаже, то он обязательно всплывет на стадии регистрации перехода права собственности на квартиру в органах Росреестра и выступит непреодолимым заслоном в её совершении. Время, нервы, деньги, в том числе и внесённые в качестве задатка за предполагаемую покупку – новую квартиру, будут потеряны безвозвратно.

Вариант два – нет согласия на продажу одного или нескольких лиц или бывших членов семьи.

Решений в данном случае совсем немного:

1. Стороны находят решение самостоятельно либо с приглашением специалистов по урегулированию конфликтов – процедура медиации. При положительном результате квартира продаётся по максимально выгодной цене и сохраняются отношения между сторонами. Выигрывают все.

2. В судебном порядке – вариант достаточно популярный, несмотря на всеего слабые стороны, к которым можно отнести: