• замораживание конфликта между когда-то близкими или родными людьми на длительное время, часто на всю оставшуюся жизнь;

• большие финансовые затраты на оплату услуг адвокатов и судебные издержки;

• снижение стоимости объекта как при выделе доли квартиры в натуральном виде, так и при продаже доли без её фактического выделения;

• большие затраты времени и нервов;

• предоставление возможности широкому кругу лиц использовать возникший конфликт в собственных интересах и за счёт сторон процесса продажи.

В рамках нашего курса ограничимся указанным кругом предположений и предоставим возможность читателю – учащемуся школы, используя собственные знания и личный опыт, ответить на расположенные ниже вопросы, которые в определённой мере соответствуют первой теме курса. Учащиеся при желании могут использовать различные источники: интернет-площадки, книги, кодексы РФ по жилищному и гражданскому праву, советы «бывалых» риелторов и знакомых юристов. Задача учащегося – не просто ознакомиться с текстом книги, а начать искать, действовать самостоятельно. Читатели, которые не располагают временем, имеют возможность ознакомиться с ответами, которые размещены ниже таблицы.

Пример – квартира приобреталась до брака, один собственник.

Ответы по желанию читателя-учащегося сравниваются с мнением автора курса, который выступает в качестве преподавателя школы продаж вторичного жилья.

Вопрос 1: Я обязан/не обязан интересоваться, где будет проживать супруга после развода в случае продажи квартиры?

Ответ: Правильный ответ – «нет». Человек не только не обязан по закону интересоваться, но и не имеет на это права, так как в соответствии с Конституцией РФ, ст. 23: «Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени».

Вопрос 2: Отсутствие согласия между членами семьи собственника может повлиять/не повлиять на цену продажи?

Ответ: Определимся с юридическими терминами: «член семьи», «собственник» и «жилое помещение» – это имеет прямое отношение к ответу на вопрос.

Понятие члена семьи собственника закреплено в пункте 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ: «К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.»

В соответствии со ст. 212 ГК РФ (Субъекты права собственности) в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Квартира продавца может находиться в личной (индивидуальной) собственности, совместной, общей долевой собственности:

• Индивидуальная или личная собственность: квартира получена в дар, куплена до брака или получена по наследству. Право владения, пользования и распоряжения принадлежат одному лицу.

• Совместная собственность: квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделён на доли, и права каждого владельца считаются равноценными. Пример – покупка квартиры супругами в период брака или квартира приватизирована.

• Общая долевая собственность: квартира находится в общей собственности, а доли каждого лица определены и подтверждены документально. Например, доли лиц, участвующих в приватизации квартиры, определены как равные, что и подтверждено договором. При семье из трёх человек каждый из членов семьи будет являться собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Ответ: Да, на цену продажи отсутствие согласия собственников может повлиять самым нежелательным образом. При возражении одного из собственников доли в квартире продажа невозможна. Вопрос может быть разрешён в досудебном порядке, т. е. по соглашению сторон, либо решение может быть принято в суде. Если собственник единолично продаёт принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру, то проигрывают все, а объект значительно теряет в стоимости. Часто подобные квартиры являются желанными для всякого рода любителей поживиться за чужой счёт.

Вопрос 3: Правильно/неправильно решать вопрос о разделе денег между собственниками до продажи квартиры?

Ответ: Если семья дружная, проживает совместно и споров о разделе полученной от продажи суммы между членами семьи нет, то и торопиться нет необходимости. При раздельном проживании (развод супругов, у одного или нескольких детей уже свои семьи, отселение родителей и т. д.) вопрос приобретает важное значение. Решать его необходимо на первой стадии и определять причитающуюся каждому сумму, лучше в процентном соотношении, учитывая интересы всех заинтересованных лиц. Для душевного спокойствия всех участников достигнутые договорённости лучше изложить в письменном виде. Конфликт, возникающий после продажи, может привести к оспариванию уже проведённой сделки, разрыву семейных отношений и большой нервотрёпке всех участников продажи-покупки объекта. Ответ: Да, правильно и необходимо!

Вопрос 4: Цены на квартиры меняются, поэтому смотреть их до продажи, значит, зря терять время?

Ответ: Говорят, «знаний лишних не бывает». Раз вы читаете эту книжку, значит, находитесь на правильном пути, а сказанное выше в полной мере относится к вопросу о продаже квартиры. Меняется постоянно и всё то, что находится в движении: цены, обстановка в стране и мире, курс евро и доллара, рынок вторички и новостройки, ставка Центробанка, проценты ипотечного кредита и т. д. Научившись разбираться в данной теме, вы сумеете принять верное решение по цене. Даже если на изучение вопроса уйдёт месяц или год, вы будете всегда в выигрыше. Ответ: Нет. Планируя продажу или продажу с последующей покупкой, необходимо серьёзным образом подойти к изучению всего рынка недвижимости. Проводить анализ и корректировать цену своей квартиры и возможных объектов покупки необходимо постоянно и в течение всего периода подготовки сделки.

Вопрос 5: У нас широкий круг знакомых и родственников, так что вопрос о дополнительных деньгах на квартиру много времени займёт/не займёт?

Ответ: Вопрос не простой и требует изучения в каждом отдельном случае, однако известна пословица: «Хочешь потерять друга – дай ему денег в долг». По мнению автора, лучше надеяться на себя, а не на широкий круг знакомых и родственников. Ответ: Нет.

Вспоминаем китайскую философию и понятия Инь и Янь (плюс и минус), или то, что палка всегда имеет два конца. При ответе на вопрос, что лучше, принимаем во внимание тот факт, что работа с привлечением специалиста и при самостоятельной продаже имеет свои положительные и отрицательные стороны. Наша задача – определить, что мы можем получить больше, плюсов или минусов выбрав один из вариантов.

Как известно, специалистом можно назвать человека, который обладает специальными знаниями и навыками в той либо иной области. К специалистам, способным оказать содействие в вопросе продажи вторичного жилья, можно отнести: агента по недвижимости, риелтора, ипотечного брокера, юриста, специализирующегося на оказании услуг по продаже недвижимости, нотариуса, эксперта по оценке собственности, страхового агента. Сотрудничество с каждым из них в свою очередь имеет положительные и отрицательные стороны. Для однозначного толкования и понимания определимся с терминами и объёмом задач, решаемых каждым из указанных посредников.

⋎ АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ и РИЕЛТОР