Однако можно заметить и ограничительный характер действия настоящего закона. Прямое исполнение распространяется не на всех добросовестных приобретателей, а только тех, «от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации». Поэтому знакомимся с п. 1 ст. 302 ГК РФ. «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».

Как следует из смысла статьи, законодатель предполагает, что имущество (квартира), если она была изъята помимо воли владельца, подлежит возврату в пользу собственника от добросовестного покупателя в любом случае. Ограничительный характер действия статьи закона, смею предположить, базируется на мнении законодателя, что в остальных случаях, например, когда продавец квартиры – законный и единственный собственник, то покупатель сможет защитить свои интересы самостоятельно, предъявив требования в суд, так как личность продавца ему известна, а денежные средства, вероятно, будут затрачены для приобретения другого объекта недвижимости, что предполагает возможность возврата сторон в первоначальное состояние.

Новизна и несомненная польза для лиц, квартира которых оказалась изъята (добросовестный приобретатель)на основании ст. 302 ГК РФ, состоит в том, что гражданин получает возможность обратиться к государству, которое сможет компенсировать ему ущерб в размере кадастровой стоимости квартиры (ранее сумма не могла составлять более одного миллиона рублей), а не к физическому лицу, действовавшему недобросовестно. И только потом государство самостоятельно обращается с иском к недобросовестно действовавшему гражданину за возвратом денежных средств, переданных государством добросовестному приобретателю. Однако имеют место сложности, в частности, судебная практика свидетельствует, что нет единого взгляда и понимания фразы в статье 302 ГК РФ – «либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».

Сложно понять, возможно ли предположить и утверждать, что продажа недвижимости произошла помимо воли заинтересованного лица, при совершении сделок по отчуждению имущества:

• без получения необходимого разрешения (одобрения) органами опеки и попечительства;

• при отсутствии нотариального согласия второго супруга, органов юридического лица;

• при нарушении воли продавца и т. п.

Поэтому в настоящее время указанную проблему следует решать в каждом отдельном случае индивидуально, принимая во внимание все обстоятельства дела с опорой на собранные ранее доказательства. Тщательный подход и необходимость действий с должной осмотрительностью объясняются существующими сложностями в области права и возможностью различного толкования используемых юридических терминов.

Примером отсутствия однозначного понимания предложенных законодателем терминов может служить понятие «недобросовестность». Оно раскрыто в ГК РФ через такие оценочные и субъективные признаки, как «(не)знал или (не) должен был (мог) знать». Поэтому при оценке недобросовестности и добросовестности должны приниматься во внимание все имеющие значение обстоятельства дела, в частности, характеристики и история квартиры, цена, личность продавца, время и место, условия приобретения, порядок оплаты и т. д.

Каждый покупатель решает самостоятельно, необходимо либо нет ему готовиться к такому повороту событий заранее. Однозначно только одно: когда в суде ставится вопрос об имеющихся доказательствах проявления добросовестности, правильным будет их предъявить (желательно одним пакетом документов), чем заявить об их отсутствии. При наличии структурированных и подготовленных для лёгкого восприятия судом подтверждающих документов шансы на успех значительно повышаются. Стороне процесса предоставляется возможность выйти победителем, а при отсутствии доказательств участник сдаётся без боя. В заключение вспомним пословицу «Сани готовят летом, а телегу зимой» и обратим внимание на ст. 56 ГПК РФ (Гражданского процессуального кодекса РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обобщение: Законодатель в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ раскрывает понимание термина «добросовестный приобретатель». Однако указанное понятие является оценочным, а возможность его толкования передана судам, что предполагает возможность его различного понимания с учётом имеющих место обстоятельств дела. Признание лица добросовестным приобретателем позволяет покупателю квартиры отстаивать в ходе судебного процесса своё право на имущество и доказать, что оно не знало и не могло знать о недобросовестных действиях продавца.

Подтверждением правильности и практической целесообразности указанной позиции являются судебные решения, в соответствии с которыми статус добросовестного приобретателя позволил гражданам отстоять своё право на квартиру, приобретённую возмездно у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. № 16-П; Постановление от 13.07.2021 г. № 35-П).

Второй плюс: с 01.01.2020 статус добросовестного приобретателя даёт право на получение денежной компенсации от государства в размере кадастровой стоимости помещения, выбывшего из владения помимо воли последнего собственника.

Вывод: Добросовестный приобретатель имеет право в судебном порядке сохранить за собой право собственности на квартиру либо получить денежную компенсацию за безвозвратно утерянное им ранее жилое помещение. Своевременная постановка вопросов, а также меры, предпринятые покупателем и продавцом квартиры для самозащиты от действий недобросовестной стороны, будут способствовать юридической чистоте сделки и станут гарантией отсутствия судебных разбирательств в будущем. Говорят, что проблему легче предотвратить, чем бороться с последствиями, как и то, что девиз «Защити себя сам!» – не декларация, а руководство к действию.

Далее более подробно рассмотрим термин «самозащита», к которой могут прибегнуть стороны сделки при покупке-продажи квартиры на вторичном рынке жилья.

Понятие «самозащита» – одно из немногих, которое может порождать огромное число разных представлений. Они, как правило, базируются на прочитанных книгах, увиденных фильмах либо собственном опыте. Бесспорно одно: чаще всего мозг рождает картинки, в которых супергерой молниеносными движениями рук или ног оставляет лежащими и беспомощными двух – трех и более отрицательных героев. В нашем случае задача и проще, и сложнее одновременно. Самозащита в области гражданско – правовых отношений, возможно, не настолько романтична, однако вещь не менее, а иногда даже более полезная. В области недвижимости самозащита в лучшем варианте позволяет полностью исключить любые посягательства на права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему на законном основании квартирой. В другом варианте или в худшем случае знание, понимание и практическое выполнение ряда приёмов самозащиты дают возможность отстоять в судебном процессе право на принадлежащую лицу собственность или получить от государства денежную компенсацию, которая позволит приобрести новую квартиру.

В любом случае знание и понимание понятия «самозащита» и вариантов его реализации заслуживают внимания, тем более что данный юридический термин нашёл своё отражение в правовой норме – ст. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения».

Текст предоставлен ООО «Литрес».