Добросовестно и подробно составленный договор – это гарантия отсутствия проблем в будущем.

Вопросы по теме: Договор оказания услуг – основание сотрудничества.

Ответы преподавателя:

Вопрос № 1: Заключив договор с агентством Н., человек получает/не получает бесплатно услугу фотографа, ипотечного брокера, юриста, специалиста по рекламе и охранника при расчётах?

Ответ: Весь комплекс услуг определяется договором, который заключён между клиентом и агентством или частным специалистом. В разделе договора, который озаглавлен «Обязанности сторон», указано, что именно будет выполнено специалистом и за чей счёт. Например: возьмем обязанности риелтора по типовому договору агентства недвижимости. Форма соглашения может быть различной, но объём услуги примерно однозначен и включает в себя следующее:

Агентство или риелтор обязуется:

– Проверить представленные Клиентом правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость и иные документы на их достаточность в соответствии с требованиями законодательства РФ для государственной регистрации договора отчуждения недвижимости и перехода права по нему.

– Ознакомить Клиента с ценами на объекты недвижимости, сходные с отчуждаемым объектом, предоставив мониторинг цен.

– Разработать и предоставить схему сделки по продаже квартиры (комнаты).

– Разместить рекламу подлежащего продаже объекта (право выбора печатных изданий, способов рекламы и определения её объёма принадлежит специалисту, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением сторон).

– Привлекать к сотрудничеству и поощрять профессиональных посредников для реализации объекта в интересах Клиента.

– Организовывать показы отчуждаемой недвижимости возможным Покупателям, делать записи об их результатах.

– Представлять интересы Клиента в переговорах с возможными приобретателями, их представителями и другими лицами, заинтересованными в заключении Основного договора.

– Информировать Клиента обо всех предложениях (офертах), которые поступили от Покупателей о заключении Основного договора.

– Согласовать условия Предварительного договора и организовать заключение Предварительного договора с потенциальным Покупателем, оферту которого принял Клиент.

– Организовать передачу от потенциального Покупателя Клиенту или его представителю предоплаты за Отчуждаемую недвижимость.

– Представить Клиенту в электронном виде отчёт о проделанной работе.

– Организовать работу по подготовке необходимых документов и собрать полный пакет документов, необходимых для исполнения Договора за счёт Клиента.

– Провести подготовку и подписание Основного договора (Договор купли-продажи квартиры) в простой письменной форме, а по соглашению сторон – в нотариальной форме.

– Содействовать проведению расчётов между сторонами Основного договора, а именно: согласовать порядок и условия проведения.

– Организовать подготовку и проведение иных действий, связанных с исполнением Договора.

– Оказать содействие в передаче документов, необходимых для государственной регистрации, в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

– Обеспечить конфиденциальность сведений, полученных от Заказчика в связи с исполнением Договора.

Знакомясь с текстом типового договора агентства недвижимости, видим, что существует пункт, в котором указано: «Привлекать к сотрудничеству и поощрять профессиональных посредников для реализации Объекта в интересах Клиента». Пункт общий и неконкретный – не указано, каких именно «профессиональных посредников» можно будет привлекать, как и то, кто и за чей счёт будет «поощрять профессиональных посредников». Из договора следует, что фотограф, ипотечный брокер, юрист и охранник как могут быть привлечены к работе, так и нет. Ответ будет зависеть от решения вопроса о поощрении помощников и желания агентства делиться своими комиссионными.

Особо хочу отметить: то, что важно для продавца и покупателя и хорошо видно из комплекса услуг агентства или частного специалиста, нашло своё отражение в терминах «Ознакомить», «Разработать», «Разместить», «Организовать», «Информировать», «Согласовать», «Представлять интересы» и т. д., которые выражают действия и интересы третьего лица – посредника. Посредник (АН) оказывает услугу, которую оплачивает Клиент, но работает всегда в своих интересах.

Ответ на первый вопрос данной темы – Нет и никогда. Никогда юрист не будет заниматься изучением истории предложенной к покупке квартиры, если не будет заключён дополнительный договор. Никогда ипотечный брокер не будет заниматься подбором наиболее выгодного кредита, если не будет заключён дополнительный договор. Никогда профессиональный фотограф не займётся фотосъёмкой квартиры, если не будет заключён дополнительный договор.

Вопрос № 2: На сайте агентства указано, что его ответственность застрахована на сумму в 50 млн. рублей. Это гарантия/не гарантия безопасности сделки?

Ответ: Возвращаемся к договору – основе сотрудничества. Первое: обращаем внимание на главное – на слово «сайте», и отмечаем: не в договоре, а на сайте! Второе: предметом, который будет подлежать рассмотрению в суде, станет вопрос: гарантировало либо нет агентство своему клиенту возврат утерянных им денежных сумм в случае признания договора ничтожным или незаключённым по причине нарушения действующих норм закона, болезни, обмана, недостоверности представленных документов. Входило либо нет это в его обязанности? Третий вопрос: когда наступает ответственность агентства по договору между клиентом и агентством и за что именно согласно тексту договора? Объём услуг агентства определён договором в полном объёме? Если в нём нет пункта об ответственности за конкретные действия, ошибки, недоработки, например, покупки квартиры у ненадлежащего продавца, то нет и ответственности.

Участниками договора купли-продажи недвижимости являются всегда только две стороны. Одна – продавец, вторая – покупатель. Именно эти стороны до сделки доказывают свои право и дееспособность, а потом, находясь в здравом уме и при твёрдой памяти, подписывают договор купли-продажи. Ответственность за свою подпись или за содеянное в соответствии с законодательством РФ несёт сам исполнитель, а не третье лицо – посредник. Риелтор – это только посредник между ними. Ответственность агентства за проданную (купленную) клиентом квартиру равна нулю. Агентство может нести ответственность только за оказанную услугу, определённую им в договоре: показы, просмотры, рекламу, переговоры и т. д., то есть за услуги посредника. В самом страшном для агентства случае оно может потерять уплаченные комиссионные по закону «О защите прав потребителей» и только в случае, когда будет доказано, что именно агентство виновно в том, что он (клиент) остался без денег и квартиры. Не являясь стороной сделки, агентство никогда не возвратит стоимость утерянной квартиры или денег и не обязано это делать по закону. Ответ – Нет! Не является и не может выступить гарантией безопасности сделки.

Вопрос № 3: В агентстве предложили готовый текст договора на оказание услуг. Я имею/не имею право внести в него свои условия?

Ответ: Обратим внимание на ст. 420 и п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. В п. 1 ст. 420 указано: «Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей», в п. 1 ст. 421: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.», а в п. 4 указанной статьи: «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.». С учётом указанной правовой нормы клиент имеет право: на обсуждение, изменение, внесение новых условий, поправок, добавлений и исключений формулировок из предложенного ему текста. При возражении второй стороны (агентства) за Клиентом сохраняется право на отказ от заключения договора. Ответ: Да – имеет право на своё мнение, свои требования, предложения и внесения изменений в текст договора.