Таким образом, в договоре № 2 раскрывается порядок оказания самой услуги, но не определён полностью объём предмета договора. И в первом, и втором текстах стороны обязуются только оказать содействие в продаже объекта и не более. В указанных документах нет ни слова о том, что волнует больше всего и всегда добросовестных покупателей и продавцов недвижимости, нет ни слова о проверке документов продавца на достоверность и законность, не говорится, что исполнитель или агентство обязуется изучить явные и скрытые риски, нет ни слова о гарантиях безопасности, которые даёт исполнитель. Самые больные и важные детали сделки остаются вне поля понимания участника.
Главное здесь то, что потом спросить с агентства в судебном порядке что-либо невозможно. В юридической науке и практике существует термин «буквальное толкование», которое является обязательным при судебном рассмотрении дела. В суде может быть задан вопрос: «На каком основании вы просите привлечь агентство, к примеру, «Мурка» и требуете с него возмещения ущерба в результате признания сделки недействительной?» В предмет договора не включена его обязанность по обеспечению безопасности. На этом всё рассмотрение закончится, так как нельзя привлечь лицо к ответственности за то, что оно не обещало выполнить. Возможно, клиент предполагал, надеялся, думал, рассчитывал, что агентство обязано провести работу по проверке документов, подготовить юридическое заключение о возможности проведения сделки, изучить историю переходов прав собственности и личности и т. д. Предполагать, мечтать, думать можно что угодно – это никого и ни к чему не обязывает, в том числе и агентство, не побуждает к исполнению.
Вывод: в тексте документа раздел «Предмет договора» должен быть изложен ясным, понятным, конкретным и исключающим многозначность толкования языком. Это существенное условие договора, по законам РФ его нарушение приводит к признанию договора ничтожным. Все обязательства сторон в этом случае сводятся к нулю, они также аннулируются.
Хорошая новость для читателя-учащегося состоит в том, что в указанных договорах нет обязательства исполнителя выполнить: предварительную экспертизу документов, осмотр и фотографирование квартиры, оценку, составление и размещение объявления и т. д., а значит, в случае досрочного расторжения договора на оказание услуг и выставления агентством счетов за выполненную работу по обозначенным выше пунктам клиент имеет возможность сказать: «Извините, но это не входило в круг наших договорённостей, ввиду этого оплачивать отказываюсь – до встречи в суде». В этом случае суд будет на стороне клиента и вынесет вердикт: нельзя от клиента требовать плату за то, что он не поручал исполнить.
Общий вывод по «Предмету договора» таков: при желании клиента обеспечить безопасность сделки, сохранность внесённых за квартиру денежных средств, провести экспертизу документов на объект и прочее рекомендуется заключить отдельный договор либо внести указанные пункты в текст договора на оказание услуг, указав, что внесённые дополнения рассматриваются сторонами как существенные условия договора.
До заключения соглашения необходимо убедиться в возможности специалиста оказать именно эту услугу и обеспечить её качество, взяв за основу объективные данные: образование, опыт, стаж работы по специальности и т. д.
Второе: указанные договоры на оказание услуг подтверждают ранее сделанное утверждение о том, что риелтор, агентство недвижимости – это посредник, который может отвечать за: предложенный для просмотра вариант квартиры, проведение переговоров и техническую сторону сделки, но не более того. Как и тот факт, что ответственность агентства по сделке застрахована на 10–30–100 миллионов рублей – это фикция. Страховать ответственность на миллионы рублей за просмотр квартиры, проведение переговоров и техническую организацию процесса регистрации – что это? Каждый может найти ответ самостоятельно!
В договорах данного типа часто можно встретить термин «эксклюзивный», например, «Эксклюзивный договор на продажу квартиры по адресу…». Чтобы лучше понять значение термина, обратимся к Большому юридическому словарю (автор и составитель Борисов А. Б., М.: Книжный мир, 2010, 848 с.). На стр. 821 автор поясняет: «эксклюзивное право – исключительное право, предоставляемое только одному лицу или организации и не предоставляемое никому другому».
По сути, любой заключённый договор возмездного оказания услуг по поводу одного предмета подразумевает его эксклюзивность, так как продавец просит оказать услугу, а специалист обещает её оказать. Подчеркну – не всем подряд оказывает услугу, а именно лицу, которое заключило с ним договор, что и вытекает из смысла самого соглашения. Однако существует очень много разных высказываний на форумах по поводу эксклюзивного договора. Чаще всего высказываются мнения, которые носят негативный характер. Читаем имеющие место возмущения: это нарушение закона о конкуренции, ограничение свободы выбора, нарушение прав человека и гражданина и т. д. Вспомним о возможности в праве России использовать оценочные суждения и многозначность толкования, принимая решения по существу и на самых различных уровнях, как и то, что судебная практика имеет примеры, подтверждающие право на заключение эксклюзивного договора, так и решения, в которых говорится о нарушении конкуренции. Поэтому стремимся решать вопрос самостоятельно. Для определения направления мысли сошлюсь на пример.
Заключение брака – это заключение того же эксклюзивного договора по своей сути, как и договора продажи квартиры. В обоих случаях ясно выражена воля сторон. В ЗАГСе это подтверждается словами: «Да, согласен взять в жены, мужья…» При подписании договора об услуге воля сторон выражается содержанием договора и его подписанием. И там, и там не нарушен принцип добровольности и понимания выполняемых действий. И там, и там стороны достигают согласия и должны им руководствоваться в дальнейшем. Но никто не говорит, что будет присутствовать нарушение закона о конкуренции, если супруга остаётся с мужем и уклоняется от заключения брака с другими мужчинами. Почему же говорят о нарушении конкуренции, если договор на продажу заключён с одним специалистом или агентством, остаётся секретом.
Закон предусматривает возможность расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке. Как в нашем примере: не могут люди жить вместе – они разводятся. Не устраивает вас специалист – уведомите его об этом и расторгните соглашение, оплатив его затраты, подтверждённые документально. Всё ясно и понятно, а остальное, как говорится, «от лукавого». Клиент может не ориентироваться в законодательстве, а специалист обязан. Но, по мнению автора, когда другой умелец пытается переманить клиента к себе низкими ценами, особыми условиями или когда, напротив, клиент, старается перехитрить всех и заключает не один, а три или пять договоров с разными агентствами, тогда и возникают разговоры об ограничении конкуренции и нарушении права на выбор, агентства или агента. Одновременное заключение договоров клиента с неограниченным числом специалистов – это нарушение требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 Гражданского кодекса РФ).
Важной стороной при заключении договора является вопрос стоимости услуги. Согласование данной проблемы на этапе подписания договора обеспечивает специалисту уверенность в том, что его услуга будет оплачена, а продавцу квартиры – понимание, за что он платит деньги.
Кто строил дом, тот знает, что такое смета на строительство, в которой подробно расписан каждый этап выполнения работ и их стоимость. Заключая договор на оказание услуги, продавец имеет право потребовать от специалиста похожий документ. Он вправе ознакомиться с так называемой калькуляцией на услуги, обсудить каждый этап работы, его стоимость и порядок подписания актов приёмки услуг.
Выполняться это будет в дальнейшем одним актом по завершении всей работы или заказчик будет принимать каждый этап отдельно – это воля сторон договора. Данная работа, хотя и требует дополнительных усилий от специалиста, имеет свои преимущества. Например, в случае досрочного расторжения договора и отказа клиента от услуги подписанные им акты выполненных работ будут оплачены без судебных разбирательств. Кроме того, возражения продавца чаще всего возникают из-за общей цены договора. Ясное понимание стоимости каждого этапа услуги гарантирует отсутствие разногласий как в ходе проведения работы, так и по окончании, а также долгосрочное сохранение уважительных отношений между клиентом и специалистом в дальнейшем.
