Возьмем, например, этого жеребца. Он заработает мне денег на скачках, и одновременно мы будем использовать его как производителя. Кобылы, которых мы пустим к нему, понесут жеребят, которые в один прекрасный день будут стоить столько же, сколько он сам. А доход, что я получу через это, фактически бесплатный. Я мог бы занять всю сумму до цента, какую заплатил за него, и никогда ее не отдавать, и проценты с этой суммы будут лишь крошечной долей того, что я в конечном счете получу от одного только этого актива.

— А если он упадет и сломает ногу? — в шутку сказал я, поняв, как глупо это прозвучало сразу же, как только я произнес эти слова.

— Что ж, он будет застрахован, и мы получим деньги назад.

То же самое можно делать с домами, — продолжал он, совершенно не забавляясь от моей попытки проявить юмор.

— Что? — нахмурился я. — Разводить их, как лошадей?

— В каком-то смысле. Скажем, ты покупаешь дом, хорошую недвижимость, которая будет расти в цене, и сдаешь его в аренду. По мере того как он растет в цене, ты получаешь то, что называется маржа — разница между стоимостью недвижимости и тем, что ты должен за нее. Ты можешь использовать маржу, чтобы купить еще дома. От них ты тоже получишь маржу, которую сможешь использовать, чтобы купить еще и еще, наращивая базу активов и, соответственно, свое богатство.

— Но я не могу позволить себе купить дом, — запротестовал я.

— Ты платишь сам, ты привлекаешь — ДДЛ.

— ДДЛ?

— Деньги Других Людей! Богатые никогда не платят своими деньгами, когда более эффективным будет привлечь чьи-то еще. — ДДЛ — это рычаг высшего рода! Но ты должен помнить, что этот рычаг может действовать как в твою пользу, так и против тебя. Если ты занимаешь деньги, чтобы купить дом, который поднимется в цене, ты увеличиваешь свои прибыли… Но если он упадет в цене, ты увеличиваешь свои убытки

Применение — ДДЛ аналогично применению любого другого рычага. Есть правильный путь, есть неправильный. Большинство людей занимают деньги, чтобы купить вещи, которые понизятся в цене, как, например, эти твои одежда, мебель, автомобиль. Чего они не понимают — это, что те самые выплаты, которые они делают за все эти предметы, можно, вероятно, сделать за дом. Понимаешь, аренда за хорошую недвижимость должна покрывать большую часть процента по долгу и затраты, а тебе только нужно заработать остальное.

Высококачественная недвижимость удваивается в цене примерно каждые 10 лет. Это значит, что, если ты занимаешь деньги, чтобы купить дом, который стоит 100 000 долларов сегодня, даже если ты выплачиваешь только проценты, через 10 лет ты будешь иметь 100 000 долларов маржи. Если у тебя 10 домов, ты будешь миллионером, и все это с помощью — ДДЛ.

Высококачественнаянедвижимостьдолжна удваиватьсявценекаждыедесятьлет

Богатые люди занимают деньги, только когда сумма, которую они получат от инвестиции, превышает сумму, что они выплачивают как проценты. Таким образом, ты делаешь прибыль или получаешь маржу. И хорошая новость здесь в том, что всегда есть кучи денег, которые можно занять!

Как только ты овладеешь мастерством правильного привлечения заемных средств и будешь использовать их только для того, чтобы покупать активы, которые вырастут в цене больше, чем процент, который ты выплачиваешь, ты поймешь, что это самый простой способ разбогатеть.

Обычные люди убивают свои шансы на богатство, истощая свои ресурсы долгами за вещи, которые понижаются в цене.

Со временем, по мере того как стоимость хорошей недвижимости возрастает, растет и арендная плата. Не так много времени пройдет, прежде чем недвижимость сама окупит себя, и ты будешь также получать доходы и от нее. Если ты будешь продолжать покупать недвижимость, в конце концов, доход, что ты получаешь от нее, превысит сумму, которую ты тратишь. Вот тогда ты и станешь богатым!

— Но кто даст мне денег? — спросил я.

— Ну, банки, например.

Мне не хотелось напоминать ему, что только год назад меня восстановили в правах после банкротства, но я знал, что никогда не получу ответ, если не задам этот вопрос.

— Да, я забыл об этом, — признался он. — Но, раз есть хорошая новость, будут, в конце концов, и банки. Но тебе сейчас придется обратиться к частным финансовым средствам.

— Таким, как у вас, например? — с надеждой спросил я.

— Никогда не будь кредитором, молодой человек, и в особенности по отношению к друзьям. Друзей трудно приобрести, деньги легко. Частные кредиторы — это лица или группы лиц, которые одалживают деньги людям, которые не отвечают критериям банков. Тебе придется выплачивать более высокий процент, чем взимают банки, но пока аренда плюс рост капитала превышают твои расходы и выплаты по процентам, ты будешь впереди. Будь очень осторожен при заключении контрактов, некоторые из этих людей — акулы, но вполне достаточно и тех, кто соблюдает этику, и с ними можно иметь дело. И в конце концов, когда ты нарастишь достаточно высокий рейтинг кредитования с частными кредиторами, банки снова начнут финансировать тебя.

Наступило время занимать деньги.

(Обратите внимание, все это происходило до сокращения вмешательства государства в банковскую сферу. Сейчас есть тысячи кредиторов, которые дадут деньги каждому при условии, что на нем нет долга по банкротству. Существуют также специальные займы, именуемые бездокументарные или низкодокументарные, для людей, у которых есть трудности с подтверждением доходов, или же люди имеют низкие доходы, но крупную базу активов. Следуйте тем не менее совету моего богатого друга: будьте внимательны и убедитесь, что вы понимаете точно термины контракта по займу, а также удостоверьтесь, что любая инвестиция, которую вы собираетесь сделать, вырастет в стоимости и вернет вам доход, больший, чем затраты по займу.)

Урок

Богатые люди занимают деньги, только если сумма, которую они получат от инвестиции, превысит ту, что им предстоит выплатить по процентам.

Овладевайте мастерством правильного привлечения заемных средств и покупки активов, которые вырастут с стоимости больше, чем проценты, что вы выплачиваете.

Деньги потекут к вам от инвестиций, и вам не придется работать. Слишком многим людям приходится работать, потому что они должны, а не потому, что хотят. Вы должны дойти до того момента, когда доход, который вы получаете от инвестиций, будет намного превышать сумму, которую вы тратите каждый год. Именно тогда вы достигнете финансовой свободы. Именно тогда вы сможете назвать себя богатым человеком.

Моей первой покупкой был крошечный домик из двух комнат примерно за пять кварталов от пляжа. Он стоил мне 26 000 долларов, когда средняя цена за дом в этом районе составляла порядка 100 000 долл. 6 000 долл. я потратил на чисто косметический ремонт: покраска, лакировка полов, установка всяких мелочей и прочее. Я продал его за 40 000 долл. через девять недель после приобретения. Я сделал 8000 долл.! Это больше, чем я зарабатывал за девять месяцев в супермаркете.

Покупка домов стала моим хобби. Я находил дом, доводил его до ума и продавал. Это было развлечением, и я делал неплохие деньги.

Под конец мой богатый друг указал мне на глупость этого занятия.

Богатые люди продают что-то по трем причинам, — сказал он. — Во-первых, это им больше не нужно. Причина, по которой они что-то покупали, исчезла, вещь не приносит больше пользы, или же она сильно возросла в цене.

Вторая причина: им предложили неприлично большую сумму за эту вещь — намного больше, чем она в действительности стоит, и даже лучше, если появится неплохой шанс купить ее снова, но уже по более низкой цене. Такое происходит во времена бумов. Люди переплачивают за вещи — недвижимость, акции, какие-то трофеи. А затем может наступить спад. Но они тем не менее должны быть готовы пожертвовать этим активом, может так случиться, что они никогда больше не увидят эту вещь, и цена в этом случае действительно должна быть экстраординарной.