Заключение договора и покупка квартиры. Наконец, квартира выбрана, и она полностью устраивает банк в качестве залога, наступает время оформления всех документов. Оценка квартиры уже проведена оценочной компанией, рекомендованной банком. Банк обязательно потребует застраховать некоторые риски:

– страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика;

– страхование квартиры и ущерба, который может быть причинен заложенной недвижимости;

– страхование риска потери права собственности на квартиру;

– страхование гражданской ответственности заемщика.

Полный список рисков, подлежащих страхованию, предоставляется каждым банком индивидуально, и, конечно, страховать все эти риски требуется в страховой компании, рекомендованной банком. Хотя в последнее время, благодаря работе государственных органов, «сговор» банков и страховщиков постепенно уходит в прошлое. В страховом договоре выгодоприобретателем выступает банк, так как он несет риски невозврата кредита в случае возникновения страхового случая.

Вместе с проведением страхования, банк готовит кредитный договор, на основании которого будет выдан ипотечный кредит. Выдача кредита чаще всего производится наличными, хотя есть варианты безналичного перечисления на счет застройщика или продавца. Полученные «кредитные» деньги вместе с накоплением заемщика передаются продавцу. В основном ипотечные сделки, особенно в Москве, производятся через банковские депозитарные ячейки. Вкратце сделка выглядит следующим образом: деньги за квартиру закладываются покупателем в ячейку и выдаются продавцу банком только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который продавец должен предъявить в банк для получения доступа к ячейки с деньгами. Договор купли-продажи квартиры, покупаемой с использованием ипотечного кредита, составляется в нотариально заверенной форме, причем нотариус тоже настоятельно рекомендуется банком. В этом договоре указывается, что квартира покупается частично за счет заемных средств, для того чтобы в документах на собственность квартиры фигурировало, что она находится в залоге у банка и заемщик не может ее продать без разрешения банка. После выплаты кредита с разрешения банка залог с квартиры снимается, и регистрационной палатой выдаются новые документы на собственность.

Это основные этапы проведения ипотечной сделки. Все достаточно просто. Однако дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как ставки – достаточно дорогое удовольствие, и к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры. Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов или более действенной поддержки ипотеки государством. Важным фактором является и заинтересованность риелторов в развитии ипотеки, которые, как мы уже подчеркивали, пока не очень жалуют ипотеку. Изменение ситуации произойдет эволюционном путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку. В этом случае риелторам придется или учиться, или сменить профессию. Пока же не забудьте оговорить использование ипотечного кредита перед заключением договора с риелтором.

Учитывая рост «автомобилизации» населения, этот вид кредитования пользуется заслуженной популярностью и, в отличие от рассмотренной выше ипотеки, развивается опережающими темпами без какой-либо поддержки со стороны государства. Обычно кредит на покупку автомобиля предоставляется на срок до пяти лет, получить его можно на покупку нового и подержанного автомобиля, причем подержанный автомобиль придется покупать в автосалоне. Для приобретения автомобиля у частного лица, оформить автокредит практически невозможно, придется получать кредит на неотложные нужды, который мы рассмотрим ниже. Связано это с тем, что банку трудно проконтролировать целевое использование кредита.

С развитием этого рынка различия между предложениями разных банков стираются и стандартная ставка первоначального взноса составляет 10–20 % от стоимости автомобиля. Кредиты на покупку автомобилей выдаются в долларах США, евро или в рублях, поэтому заемщику необходимо оценить, в какой валюте ему выгоднее получить кредит. Выгода заемщика зависит от прогнозов изменения курсов валют на предполагаемый период кредитования и, самое главное, от валюты получаемых заемщиком доходов. В противном случае получится, что, взяв кредит под неплохую ставку в евро, заемщик теряет ежемесячно большую сумму на конвертацию своей рублевой зарплаты при погашении кредита. Минимальная сумма кредита составляет, как правило, 2–3 тыс. дол. США или евро, или эквивалент в рублях, а максимальная – в среднем до 50 тыс. дол. (или эквивалент в рублях или евро).

В большинстве случаев получить кредит могут только клиенты, имеющие постоянный, документально подтвержденный доход. Подтверждать доход не обязательно справкой формы 2-НДФЛ, она может быть заменена справкой с места работы с указанием суммы получаемого дохода и заверена главным бухгалтером и руководителем предприятия. Такая справка не во всех банках является обязательной, но ее наличие повышает шансы на положительное рассмотрение заявки, позволит взять большую сумму и возможно скажется на снижении процентной ставки. Обязательным условием практически любого банка является наличие постоянной регистрации в регионе, на территории которого работает банк. Кроме предоставления указанной справки или формы 2-НДФЛ, для оформления кредита требуется заполнение заявления на кредит, копия паспорта и второго документа, удостоверяющего личность, чаще всего эту функцию выполняет водительское удостоверение. При его отсутствии иногда требуется справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. При кредитовании на большие суммы пакет документов может дополниться копией трудовой книжки, заверенной работодателем. Усредненно пакет документов, предоставляемых потенциальным заемщиком для получения автокредита, выглядит следующим образом:

1) заявление на получение кредита и анкета заемщика по форме банка;

2) копии всех страниц паспорта, включая незаполненные, заемщика и паспорта супруга (супруги) (если супруг (супруга) выступает в роли поручителя);

3) копия водительского удостоверения (при наличии);

4) копии заполненных страниц трудовой книжки, заверенные печатью организации-работодателя и подписью (с расшифровкой) уполномоченного лица, оформившего копию;

5) справка с места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ или в свободной форме. При предоставлении супругом (супругой) справки в свободной форме процентная ставка по кредиту будет аналогична ставке, устанавливаемой при подтверждении дохода справкой в свободной форме.

Индивидуальный предприниматель обычно предоставляет дополнительный пакет документов:

1) копии документов, подтверждающих ведение предпринимательской деятельности сроком не менее одного финансового года (свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе);

2) документы, подтверждающие сведения о доходе за период не меньше шести последних месяцев (копия декларации с отметкой налогового органа о получении и справка в свободной форме с данными по статьям доходов, расходов и чистой прибыли);

3) копии правоустанавливающих документов на недвижимость и дорогостоящее оборудование (желательно);

4) копии договоров с основными контрагентами (желательно);

5) копии договоров аренды на нежилые помещения (желательно).

Для небольших сумм, обычно 2—10 тыс. дол. США, действуют программы экспресс-кредитования, требующие минимального пакета документов, по которым решение принимается в режиме реального времени. Для предоставления экспресс-кредитов, обычно достаточно наличия паспорта и водительского удостоверения и заполнения анкеты – кредитной заявки по форме банка. Как видно, такой пакет документов значительно меньше, чем по «классическому» автокредитованию. Весь процесс выдачи экспресс-автокредита занимает от нескольких минут до часов, в течение которых клиент может выбрать автомобиль, оплатить его и застраховать, но, учитывая, повышенные риски экспресс-кредитования, ставки по нему выше, чем по обычному автокредиту. Экспресс-автокредит очень близок к «магазинным» кредитам, но только предметом покупки выступает автомобиль. Практически всегда, обязательным условием для всех видов автокредитования является полное страхование автомобиля (КАСКО), причем выбор страховой компании осуществляет банк, так как автомобиль становится предметом залога и банку необходимо просчитать лимиты риска на компанию, осуществляющую страхование. После решений ФАС России о недопустимости навязывания заемщику страховой компании, в текстах договоров появилась фраза о рекомендации банком выбора страховщика, но по сути ничего не изменилось и страховая компания может быть выбрана только из списка, предоставляемого банком. Обычно в договорах страхования банк указывается выгодоприобретателем, т. е. имеет все права на получение страхового возмещения. Условия страхового договора обычно могут предполагать два варианта страхового возмещения: