Конечно, если заемщику взять напрямую текст Указания № 1759-У, то он вряд ли поймет, как определить эффективную ставку. Ссуду, выданную физическому лицу после 1 июля 2007 г., либо ссуду, заемщиком по которой является физическое лицо, в отношении которой изменены существенные условия договора после 1 июля 2007 г., кредитная организация вправе включить в портфель однородных ссуд только при условии доведения до сведения заемщика в условиях договора или иным образом информации о размере эффективной процентной ставки на момент выдачи и (или) реструктуризации кредита, определяемом исходя из следующей формулы:

где 4 – дата i-го денежного потока;

d₀ — дата начального денежного потока (совпадает с датой перечисления денежных средств заемщику (потребителю);

п — количество денежных потоков;

CF_i – сумма i-го денежного потока по договору о размещении денежных средств. Разнонаправленные денежные потоки (приток и отток денежных средств) включаются в расчет с противоположными математическими знаками, а именно: предоставление заемщику ссуды на дату ее выдачи включается в расчет со знаком «минус», возврат заемщиком ссуды, уплата процентов по ссуде включаются в расчет со знаком «плюс».

IRR — эффективная процентная ставка, % годовых.

Попробуем объяснить проще. До момента вступления в силу указанных выше нормативных актов, банки указывали в рекламных материалах, текстах договоров и в других источниках только номинальную ставку по кредиту, т. е. сумму процентов, которую заемщик уплатит за пользование заемными средствами (деньгами, который выдал ему банк). При этом кроме указанной процентной ставки банк может взимать с заемщика множество дополнительных комиссий. Например:

– ежемесячную комиссию за обслуживание ссудного счета (нередко большую, чем сумма процентных платежей);

– единоразовую комиссию за рассмотрение кредитной заявки;

– комиссию за страхование предмета залога в аккредитованной банком страховой компании (на условиях, менее выгодных, чем в других компаниях);

– и множество других комиссий, размер и количество которых ограничены только фантазией банка.

Реально уплаченная сумма за использование кредита может быть на 40–50 % больше суммы полученного кредита, при расчете на год. Именно эту ставку называют «эффективной» ставкой по кредиту, а ставку, указанную в кредитном договоре, – «номинальной» ставкой. Банк, конечно, не скрывает размер и суммы всех дополнительных комиссий по кредиту (они где-то написаны мелким шрифтом), но зачастую самостоятельно найти их всем бывает затруднительно, а кредитный консультант редко акцентирует на них внимание потенциального заемщика. Наиболее верным способом просчитать, сколько на самом деле будет стоить вам кредит, – это попросить работника банка рассказать о всех комиссиях и распечатать график погашения, из которого наиболее легко понять итоговую сумму, уплаченную к концу срока кредитования.

После вступления в силу указанных выше нормативных актов, банки вынуждены предоставлять заемщику размер эффективной ставки в доступном виде, включая в нее не только номинальную ставку по кредиту, но и следующие платежи по обслуживанию ссуды, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения договора на предоставление ссуды:

– по погашению основного долга по ссуде;

– по уплате процентов по ссуде;

– сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по ссуде (оформление ссуды);

– комиссии за выдачу и сопровождение ссуды;

– комиссии за открытие, ведение (обслуживание) ссудного и (или) текущего (если его открытие обусловлено заключением договора на предоставление ссуды) счетов;

– комиссии за расчетное и операционное обслуживание;

– платежи заемщика в пользу третьих лиц, в случае если обязанность их внесения заемщиком вытекает из условий договора на предоставление ссуды, в том числе платежи за услуги нотариуса; услуги по государственной регистрации и (или) оценке передаваемого в залог имущества (в том числе квартиры); услуги по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога (в том числе квартиры, автомобиля) и др.

– при расчете эффективной ставки по кредитным картам и картам с разрешенным овердрафтом, также необходимо включать комиссии за выпуск и годовое обслуживание карт.

Банкам рекомендуется предоставлять заемщикам расчет эффективной ставки в виде удобных таблиц, пример которых приведен в Письмах 175-Т и 78-Т, мы также приводим их ниже.

Обращаем ваше внимание, что даже сам заемщик может проверить расчет приведенный банком, используя для определения эффективной ставки финансовую функцию ЧИСТВНДОХ программы Microsoft Excel (табл. 7.1, 7.2). Полный текст, всех упомянутых здесь нормативных актов можно найти в приложениях к этой книге.

Таблица 7.1

Пример расчета эффективной процентной ставки по ссуде, предоставленной в размере кредитного лимита на один год, при условии погашения основного долга в течение года ежемесячными минимальными платежами, предусмотренными условиями договора, руб.

Основные условия

Кредитный лимит, руб. 30 ООО

Процентная ставка по ссуде, % годовых 19

Ежемесячная комиссия за обслуживание ссуды, % от лимита 1,5

Дата начала кредитования 1 января 2007 г.

Срок ссуды, месяцев 12

Минимальный ежемесячный платеж по погашению ссуды,

% от размера задолженности 10

Эффективная процентная ставка, % годовых – 63,3 %.

Таблица 7.2

Пример расчета эффективной процентной ставки по ссуде, предоставленной в размере кредитного лимита, при условии погашения основного долга в течение льготного периода, руб. (Операция повторяется в течение года несколько раз)

Основные условия

Кредитный лимит, руб. 30 000

Процентная ставка по ссуде, % годовых 19

Ежемесячная комиссия за обслуживание ссуды, % от лимита 1,5

Дата начала кредитования 1 января 2007 г.

Срок ссуды, месяцев 12 Минимальный ежемесячный платеж по погашению ссуды,

% от размера задолженности 10

Льготный период кредитования, дней 50

Эффективная процентная ставка, % годовых – 59,8 %.

В любом случае при получении любого кредита, попросите сотрудника банка дать вам расчет эффективной ставки по кредиту и используйте эти данные для выбора и оценки кредита, который вы собираетесь получать.

Развитие ипотечного кредитование уступает по темпам развития более доступным кредитам, таким как автокредиты, «магазинные» кредиты и кредитные карты. А после ипотечного кризиса, разразившегося в США, ипотечное кредитование во многих странах, в том числе в России, практически остановилось.

Собственное жилье является одной из основных целей населения, которое готово тратить значительную часть своих доходов на ее достижение. Этот вид кредитования более сложен в количестве документов и процедуре выдачи для получения клиентами и дорог в абсолютных значениях ежемесячного платежа для бюджета семьи. К тому же долгий срок кредита часто пугает заемщиков, а ипотечные кредиты обычно начинаются от 10 лет, за меньший срок доходы заемщика обычно просто не позволяют расплатиться с кредитом. Трудно предугадать все зигзаги судьбы на 10 лет вперед, но банку ежемесячно придется выплачивать часть кредита и проценты за использование кредита. Тем более в настоящее время проценты по ипотечным кредитам сложно назвать низкими, хотя они ниже, чем по другим видам кредитов. Одной из основных перспектив развития ипотечного кредитования является его социальная значимость, так как обеспечение собственным жильем является важной задачей государства. Этот факт позволяет говорить о перспективах поддержки со стороны государства ипотечных программ и развивающих их организаций. В настоящее время покупатели жилых домов и квартир могут воспользоваться налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ).