Из вышесказанного следует: за редким исключением нет рациональных оснований думать, что недвижимость в целом — хороший объект инвестиций. Тем не менее людям, похоже, доставляет удовольствие думать, что, поскольку земля — ресурс конечный, цены на недвижимость со временем обязательно вырастут. Сама по себе склонность так думать — еще не повод для того, чтобы действовать. Взрывное распространение этих представлений в начале XXI века — это и есть история про бум. У этого явления есть ряд культурных и институциональных причин.

Описанные ранее циклы обратной связи справедливы не только для акций, но и для недвижимости. Цены на дома росли быстрее и быстрее, подтверждая расхожее мнение о том, что они будут расти вечно, и создавая ощущение блистательных возможностей. Эта связка, в свою очередь, способствовала распространению идеи о том, что цены на дома могут только расти.

Фондовый пузырь 1990-х явно способствовал распространению этого «вируса», потому что люди стали считать себя весьма прозорливыми инвесторами. Они усвоили лексику и манеры инвесторов, стали все больше подписываться на периодические издания для инвесторов и смотреть телепередачи про инвестиции. Когда фондовый рынок скис, многие решили, что пора перевести свои инвестиции в другой сектор. Недвижимость выглядела более чем привлекательно. Скандалы с корпоративной отчетностью, сопровождавшие коррекцию фондового рынка, вызвали массовое недоверие к Уолл-стрит. Дом, в особенности собственный, — это нечто, доступное пониманию, зримое и осязаемое.

С тех пор как в 2000 г. стал развиваться бум, менялся и наш взгляд на жилую недвижимость. Газеты изобиловали статьями о домах как объекте инвестиций. Тема недвижимости как-то сама собой слилась с темой инвестиций. Изменился даже наш язык. Старое английское выражение «надежный как дом» (safe as houses) обрело новый смысл. В XIX веке этот оборот использовался моряками, уговаривавшими перепуганных пассажиров во время шторма: «Не волнуйтесь, эти корабли надежны, как дома». Но в XXI веке смысл переместился в новую плоскость: «Не волнуйтесь, эти инвестиции надежны, как инвестиции в дома». Во время бума недвижимости эта фраза приобрела продолжение: «...а инвестиции в дома с привлечением кредита — это вообще беспроигрышный вариант».

Почему взлет цен на дома в первой половине 2000-х был сильнее всех предыдущих? Отчасти причина заключается в эволюции экономических институтов, занимающихся жилой недвижимостью.

Институты же изменились из-за того, что у многих возникло чувство несправедливости: не все могут принять участие в этом буме. В 1999 г. в передовице, озаглавленной «Жилые дома для меньшинств; Fannie Мае и Freddie Mac не справляются», Мартин Лютер Кинг III, сын великого борца за гражданские права, жаловался, что жилищный бум никак не коснулся национальных меньшинств. Он писал: «Почти 90% американцев, согласно опросам Министерства жилищного строительства и городского развития, считают, что иметь жилье лучше, чем арендовать его»[294]. Как и все прочие, меньшинства заслуживают право на богатство. Намек на такую несправедливость вызвал почти незамедлительную и не вполне адекватную реакцию правительства. Министр жилищного строительства и городского развития Эндрю Куомо резко увеличил кредитную квоту Fannie Мае и Freddie Mac, предусмотренную для неблагополучных меньшинств. Ему нужны были результаты, а перспектива падения цен на жилые дома его не волновала. Он был политическим назначенцем, и задача заключалась в том, чтобы гарантировать меньшинствам экономическую справедливость, а не размышлять о будущем цен на недвижимость. Поэтому Куомо вынудил обе компании выдавать соответствующие кредиты, даже если это означало снижение стандартов кредитования и ослабление требований к документам, предоставляемым заемщиками[295]. Никто тогда всерьез не задумался о том, действительно ли эта мера направлена на благо меньшинств.

В этой обстановке организациям, специализирующимся на ипотеке, было нетрудно оправдать снижение собственных стандартов кредитования. Многие из вновь созданных ипотечных учреждений изначально ориентировались на недобросовестные схемы. Некоторые из них охотно выдавали ипотечный кредит любому клиенту, независимо от того, насколько он надежен. Такого рода мошенничество обычно процветает тогда, когда у людей появляются большие надежды на будущее. Хотя мошенничество, должно быть, слишком сильное слово. Разве выдать ипотечную ссуду, которая, как вы подозреваете, погашена не будет, — мошенничество? В конце концов, вы ведь не принуждали заемщика брать ее. И инвестора, которому продали закладную под эту ссуду, превращенную в ценную бумагу, вы не заставляли покупать именно ее. Да и кто знает, что готовит нам будущее? Давать этим людям то, что так им нужно, оказалось делом прибыльным и совершенно не запретным. В результате, как мы уже видели, возникло некое экономическое равновесие между покупателями домов, которые можно сравнить с «чудодейственным эликсиром», и покупателями закладных, тоже напоминающих этот эликсир[296].

Таким образом, обратная связь, породившая эпидемию роста цен на дома, имела институциональные и культурно-психологические корни. Мы можем отчетливо увидеть влияние популяризаторов высокорисковой ипотеки на бум жилой недвижимости 2000-х в том, что дешевые дома росли в цене значительно быстрее дорогих. А затем, после 2006 г., когда пузырь лопнул, цены на дешевые дома падали значительно быстрее других[297].

Обратившись к рынку жилья, мы вновь видим важность понимания иррационального начала как движущей силы экономики. Инвестиции в жилье (в основном в строительство новых домов и в реконструкцию старых) выросли с 4,2% ВВП США в третьем квартале 1997 г. до 6,3% в четвертом квартале 2005 г., а затем упали до 3,3% ко второму кварталу 2008 г. Отсюда следует, что эти инвестиции были важным фактором недавнего экономического бума в США. Мы удостоверились в том, что причины таких процессов имеют отношение ко всем элементам нашей теории иррационального начала: доверию, справедливости, злоупотреблениям, денежной иллюзии и историям.

Через два года после того, как Мартин Лютер Кинг произнес эти слова, белые американцы наконец признали, что на протяжении всей американской истории со времен первых поселенцев в Джеймстауне между законами для черных и законами для белых существовала огромная пропасть[298]. Конгресс принял закон об избирательных правах, и афроамериканцы получили реальное право голоса на Юге.

Сегрегация в любых ее проявлениях была запрещена. Дискриминация при трудоустройстве на основании «расы, цвета, религии, пола или национальной принадлежности» стала незаконной.

Начался даже такой процесс, как «позитивная дискриминация»[299], отголоски которой мы ощущаем и поныне. Наконец появилась надежда, что расовые барьеры, всегда бывшие «величайшей дилеммой Америки», будут, наконец, преодолены[300].