Страховой случай – совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам. Простым языком, титульное страхование – это один из видов договора страхования при покупке-продаже квартиры, заключаемого покупателем со страховой компанией. Основное отличие данного вида страхования от страхования имущества или жизни, используемого при ипотеке в том, что:

• застраховать сделку можно до её заключения. В этом случае будет истребован от заинтересованного лица пакет документов, который будет изучен юристами страховой компании. Они проведут юридическую экспертизу документов и определят степень возможного риска в будущем;

• при титульном страховании важны не отдаленные последствия, которые могут иметь место когда-то, а те, что уже произошли в настоящее время, однако ещё не были проявлены фактически. Например, есть наследник Игрек, кроме тех, что уже вступили в права наследования и в настоящее время продали наследственное имущество – квартиру. Игрек узнает о том, что является наследником, и о том, что ему принадлежит часть квартиры, уже после проведённой сделки. Он по закону имеет право обратиться в суд и оспорить сделку, так как был незаконно лишён части наследства. Игрек подаёт в суд исковое заявлением о признании сделки ничтожной, так как были нарушены его права. Суд признаёт сделку недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть возвращает стороны в первоначальное состояние. Продавцам возвращается квартира, а покупателю должны быть возвращены деньги при условии, что они второй стороной не потрачены. В противном случае судом назначается порядок компенсации убытков покупателю – в нашем случае деньги выплачивает страховая компания;

• Основания для выплаты страхового возмещения оговариваются при заключении договора страхования, например, страховой полис не поможет, если произведён арест жилого помещения или конфискация.

Плюсы: страховой полис не предотвратит утрату квартиры по решению суда, но сможет возвратить денежные средства, что позволит повторить попытку и приобрести новое жильё.

Минусы: обычно титульное страхование проводится на срок от одного до трёх лет, но не исключено и страхование до 10 лет – максимальный срок признания договора недействительным. Цена услуги по договору составляет обычно от 0,3 до 1 % стоимости объекта за первый год, который признаётся самым рискованным. Несомненным минусом услуги является необходимость выплаты значительной суммы (страховых взносов) и то, что рисковое событие может произойти в неопределённое время, в том числе и после окончания действия договора страхования. В этом случае денежные средства будут выплачены напрасно.

Вывод: страхование титула как способ защиты покупателя от признания заключённого им договора купли-продажи недействительным, утраты права собственности на квартиру (недвижимость), защиты договора и своего права собственности от рисков, которые ему неизвестны (действия мошенников, наследники, третьи лица, дети и т. д.), но которые могли иметь место до заключения договора купли-продажи, заслуживает серьёзного внимания. Это единственный вариант в правовом поле России практической защиты покупателя от риска утраты объекта недвижимости. Защиту можно признать разумной и эффективной при условии, что выплата взносов не будет слишком обременительна для покупателя.

Рассмотрев вопрос о том, что понимается при упоминании слов – риелтор, агент по недвижимости, юрист, ипотечный брокер, страховой агент, оценщик, поэтому изучим вопрос важности и необходимости участия каждого из специалистов в сделке купли-продажи квартиры. Критерием полезности могут выступить:

• цена объекта – предполагаемая и подлинная;

• время подготовки и проведения сделки;

• проверка юридической чистоты предложенных документов и личности продавца-покупателя;

• безопасность расчётов;

• гарантия отсутствия посягательств со стороны третьих лиц на квартиру в будущем.

Другими словами, принимая решение об участии специалиста, необходимо взвесить все за и против. За – это то, что будет полезно стороне сделки. Против – то, без чего можно обойтись или решить вопрос самостоятельно.

Всех специалистов-помощников, взяв за основу объём услуги, можно поделить на три группы:

1. Способные подготовить и провести сделку по продаже-покупке объекта – риелторы, агенты, брокеры, ипотечные брокеры, юристы по недвижимости. Все они имеют возможность предоставить одинаковый объём услуги: реклама объекта, проверка документов, проведение переговоров с возможным покупателем, показы квартиры, подготовка предварительного соглашения о купле-продаже объекта, подготовка и заключение основного договора, оказание содействия в передаче пакета документов на регистрацию в органы Росреестра. Но необходимо принять во внимание, что, несмотря на возможность оказания одного и того же объёма услуг, между указанными помощниками существуют важные отличия: агенты, брокеры, имеющие собственную базу, помогут сократить сроки подготовки и проведения сделки. Кроме того, опытные риелторы – это всегда профессиональные переговорщики, а значит, именно они обладают возможностью снизить или увеличить стоимость объекта. Ипотечные брокеры способны оказать содействие в получении кредита на выгодных условиях. Юристы по недвижимости более компетентны, а значит, и надёжны при проведении экспертизы документов продавца объекта, изучении личности сторон, защите покупателя от третьих лиц, стремящихся оспорить результаты проведённой сделки.

2. Способные провести проверку сторон-участников и изучить имеющиеся в наличии документы, а также запросить все недостающие для оформления договора купли-продажи квартиры – нотариусы и юристы по недвижимости. Но между ними тоже есть отличие. Нотариус подготавливает основной договор в нотариальной форме и осуществляет проверку личности сторон. Юрист по недвижимости подготавливает договоры в простой письменной форме, осуществляет анализ данных по объекту и истории переходов прав собственности, выполнению условий по ранее заключённым договорам отчуждения, изучает личности сторон-участников сделки и определяет возможность приобретения объекта в собственность. На основании полученной информации и проведённого анализа готовит заключение о возможности приобретения квартиры в собственность, что может явиться достаточным основанием для признания покупателя добросовестным приобретателем.

3. Способные оказать содействие в приобретении более качественного и дорогого жилья и защите прав собственника от посягательства третьих лиц – ипотечные брокеры, менеджеры банка, оценщики, страховые агенты, юристы по недвижимости. Ипотечные брокеры и менеджеры банка способствуют получению более выгодного кредита. Оценщики проводят оценку объекта продажи и способствуют получению большого кредита. Страховые агенты проводят страхование титула и тем самым обеспечивают безопасность сделки и приобретённого в собственность объекта недвижимости. Юристы, выступающие только в качестве экспертов, обеспечивают безопасность сделки и занимаются защитой интересов нового собственника от посягательства третьих лиц.

Ознакомившись с основными функциями каждого из специалистов, покупатель имеет возможность выбора посредника, учитывая собственные нужды, свои знания и общее понимание процесса покупки-продажи объекта. Например, важно – снижение цены, он обращается к профессиональным переговорщикам: риелторам, агентам, юристам. Главное – это безопасность сделки, здесь необходим юрист по недвижимости или страхование титула. Основное – необходимость получения кредита, значит, нужно обращаться к ипотечным брокерам и т. д.

При обращении к специалистам-посредникам важно помнить, что сотрудничество между заказчиком и исполнителем начинается с изучения и подписания договора на оказание услуг. Приняв решение о необходимости обращения за услугой к помощникам (пусть это будет фирма любой величины, авторитета, статуса), необходимо иметь в виду, что работать с заказчиком будет не бренд, не название, не авторитет фирмы, а специалист, назовём его исполнитель. Непосредственный исполнитель имеет свои отличительные признаки: возраст, пол, уровень образования, квалификации, опыт работы, бывших клиентов. Он должен состоять в трудовых отношениях с фирмой и иметь определённую должность: эксперт, стажёр, агент по недвижимости и т. д., а также иметь официальное подтверждение права исполнять трудовые обязанности: приказ о приёме на работу, контракт, договор и т. д. В противном случае у него официально нет никаких прав и обязанностей. Он не может работать от имени фирмы и представлять интересы заказчика, как и иметь право быть вписанным в договор на оказание услуг в качестве исполнителя. При подписании договора от имени первого лица он обязан предоставить доверенность, копию которой, должным образом заверенную, заказчик может запросить для себя!