В сельской местности велась топографическая разметка земель, полученных гражданами от государства; обозначались межевые линии, следы которых до сих пор видны с воздуха. Ошибки землемеров подлежали судебному преследованию. На основании обмеров составлялся кадастр, который записывали на бумагу и гравировали на бронзе; одну копию оставляли на месте, другую отсылали в Рим. До нас дошла значительная часть составленной при императоре Веспасиане карты района в Галлии, выгравированной на камне. Обозначены дороги и реки, указаны площади частных и государственных участков земли[168]. В римской провинции Египет, где сухой климат сохранил богатые запасы папирусных документов, место монополии времен Птолемеев заняло частное предприятие, и государственные земли были приватизированы. В Египте очень педантично регистрировались все сделки с землей, тогда как в других местах империи изменения в титулах собственности фиксировались обычно только при проведении сплошной переписи.

Римские граждане обладали значительным, но не абсолютным контролем над частной собственностью. После того как при Нероне в 64 году н. э. сгорели 10 из 14 римских районов, застройка города была проведена по тщательно продуманному плану. «Вся не отошедшая к дворцу территория города в дальнейшем застроилась не так скученно и беспорядочно, как после сожжения Рима галлами, а с точно отмеренными кварталами и широкими улицами между ними, – пишет Тацит, – причем была ограничена высота зданий, дворы не застраивались и перед фасадами доходных домов возводились скрывавшие их портики»[169]. За пятьдесят лет до этого, согласно Тациту, Сенат принял законы против роскоши. «Было принято постановление, воспрещавшее употреблять на пирах массивную золотую посуду и унижать мужское достоинство шелковыми одеждами»[170].

Законы о собственности предусматривали наказание за неудобства, которые собственники могли создать своим соседям, что подтверждает наше представление о высоком уровне развития римского права. Юрист Ульпиан полагал, что закон не принимает мер против собственника, постройка которого перекрывает соседу доступ к свету и воздуху[171]. Но недавнее исследование показало, что закон отнюдь не был столь безразличен к правам тех, кто построил свой дом первым.

Сервитуты, или право прохода, были обычным делом, как видно из «Дигестов» Юстиниана: «Предположим, я продал часть своего имения на условии, что у меня будет право провести воду через проданную часть к остальной земле, и предположим, что оговоренный договором период прошел, а я так и не провел воду. Я не теряю никакого права, потому что нет канала, по которому могла бы течь вода. Фактически, мое право остается незатронутым. Но вот если бы я провел канал и не использовал его, тогда я потерял бы это право»[172].

В другом примере право прохода было улучшено так, чтобы разрешить сбор плодов, упавших на соседский участок, право прохода и проезда должно предоставляться тому, кто никак иначе не может добраться до своего имения с дороги. Владелец должен смириться с тем, что соседская стена нависает над его владением на несколько дюймов, а истец может воспользоваться законом о неудобствах против соседа, от которого идет слишком много дыма, и т. п. Эти ограничения необузданного индивидуализма, содержащиеся в римском праве, только увеличивают наше уважение к нему, потому что показывают, что владельцам недвижимости не позволялось проявлять пренебрежение к соседям; имущественное право было развито в достаточной степени, чтобы соседи могли жить в мире.

В какой мере государство вмешивалось в частную жизнь и имущественные отношения людей? В своей книге «Закон и жизнь Рима» Крук пишет, что «дом свободного римлянина был его крепостью, его трудом не руководили, его детей не обращали в чужую собственность, будь то с религиозными или со светскими целями, а его передвижения и смена места жительства никак не ограничивались». Городские законы обязывали домовладельцев поддерживать должное состояние дорог, идущих вдоль их владений, запрещали хоронить или кремировать людей в черте города и устанавливали предельную величину расходов на похороны. Недвижимость могли конфисковать в наказание за преступления или снести в целях борьбы с пожаром или содействия ауспициям. Иногда ее изымали для общественных нужд – для проведения акведука, например. «Если землевладельцы были влиятельными людьми, им удавалось остановить проект – не в качестве землевладельцев, а как влиятельных людей, – добавляет Крук. – Либо тактичный человек, скажем, Август, мог решить сделать новый форум чуть меньше, чтобы не сносить слишком много скромных жилищ плебса. Обычно государство умело договариваться с собственниками»[173].

В долгом развитии истории Рима мы находим конфликт по вопросам собственности. В этой знаменитой истории участвовали братья Гракхи – Тиберий и Гай – по рождению принадлежавшие к римской знати. Подобно всем спорам о собственности, этот конфликт косвенным образом рассказывает нам об обществе, в котором он возник, больше, чем можно было бы уяснить из чисто юридического понимания отношений собственности.

В 137 году до н. э. Тиберий Гракх направлялся на войну с Нуманцией (в Испании) и обратил внимание на то, что земли Тоскании обрабатывают рабы, а не вольные землепашцы. Свободных фермеров можно было пересчитать по пальцам. Покорив и подчинив всю Италию, римляне захватили не только территорию, но и великое множество рабов. Часть новых земель отдали солдатам и колонистам. Но часть опустошенных войной земель отошла в казну (ager publicus). Был принят закон о том, что эти земли могут обрабатывать (и владеть ими) все желающие, если они заплатят налог с произведенной продукции. Идея заключалась в том, чтобы предоставить италикам, которые считались тогда «самым трудолюбивым из всех народов», долю в землях и тем самым создать им условия для плодотворной деятельности и преумножения численности этого племени.

Однако все пошло совсем не так. Государственные земли быстро оказались в руках богачей, которые поглотили имения своих бедных соседей, и вместо множества скромных крестьянских хозяйств образовалось небольшое число огромных латифундий. Более того, мелкие фермеры все чаще обнаруживали, что им приходится продавать свои хозяйства тем, у кого и без того очень много земли. В 133 году н. э. Тиберий Гракх, трибун плебеев, предложил провести аграрную реформу, чтобы изменить эту скверную ситуацию. Обращаясь к своим избирателям, он сказал: «И дикие звери в Италии имеют логова и норы, куда они могут прятаться, а люди, которые сражаются и умирают за Италию, не владеют в ней ничем, кроме воздуха и света, и, лишенные крова, как кочевники, бродят повсюду с женами и детьми».

Задолго до этого, в 367 году до н. э., аграрный закон установил, что никто не должен иметь в собственности более 330 акров государственных земель. Со временем, однако, это ограничение перестало действовать. Богатые обходили закон, записывая землю на родственников и подставных лиц. Тиберий Гракх предложил восстановить старый закон, но при этом удвоить разрешенный предел владений. Высвободившиеся земли следовало разделить между безземельными гражданами. Словом, это был один из первых вариантов земельной реформы. Предстояло перераспределить значительные площади уже приватизированной собственности.

Чем ближе был день голосования на форуме, тем больше вопросов вставало перед Гракхом: разве не правильно будет разделить между людьми общую собственность, не следует ли учитывать прежде всего интересы граждан, а не рабов, не следует ли в большей степени учитывать интересы тех, кто отслужил в армии, дает ли доля в распределяемых землях долю влияния на государственные дела. Большую часть своих территорий римляне получили в результате завоеваний, доказывал он, и надеются занять остальные части обитаемого мира; но сегодня речь идет о национальной безопасности. Вопрос в том, хватит ли людей для этих будущих войн. Богатые, со своей стороны, были возмущены: они уже заплатили соседям за их земли, которыми владели теперь; приданое их жен было истрачено на улучшение земель; земля ушла в приданое их дочерям, и это могут подтвердить ростовщики, давшие кредиты под залог недвижимости. Бедные, со своей стороны, обвиняли богатых в том, что в их хозяйствах заняты рабы, а не граждане или вольноотпущенники.