В Своде законов получили отражение нормы, регулирующие порядок пользования публичными землями, в частности, отношения государственной собственности, поземельного налога, органов и порядка управления земельным фондом, порядка межевания и описания земель (землеустройства), порядок административного распределения земель (поземельного устройства), порядок пользования частными лицами государственными землями и др.[20]

В этот период завершается длительный процесс установления единого правового режима поместий и вотчин. Право собственности на землю продолжало оставаться одной из важнейших привилегий дворянства, однако оно было связано с обязанностью несения службы[21]. Правовой режим вотчины существенно изменился. Кроме титула наследуемого владения вотчина порождает также особый социальный статус и выражает не чисто гражданский, но государственный характер приобретенного права[22].

Впервые понятие недвижимого имущество и режим единонаследия получили отражение в Своде законов Российской империи, издание которого было предусмотрено Указом 18 февраля 1700 г. Одним из основных достижений реформ, проводимых Петром I, стало установление единых правовых основ регулирования режима недвижимого имущества. Режим вотчинных прав был распространен на все виды землевладений. В этот период введена самостоятельная разновидность прав на землю – неполные права. Одновременно отражение в законе получили многочисленные ограничения прав. Реформы этого периода послужили основой развития системы вещных прав и явились предпосылкой правового регулирования оборота недвижимости.

Однако указанные вещные права не являлись правом собственности, поскольку реализация этих прав была обусловлена осуществлением служебных повинностей. Только в 1785 году жалованной грамотой Петра III и Екатерины II была снята повинность землевладельцев и с этим историческим фактом связано появление института права собственности на землю в истории русского права[23].

В целях определения твердых границ землевладений в 1765 году манифестом Екатерины II было объявлено проведение генерального межевания частновладельческих земель. Данный Манифест послужил основой принятия комплекса нормативных актов, регулировавших данные отношения. Генеральное межевание явилось исторически первой формой осуществления государственного учета земель.

Кроме системы учета земель, Свод законов отражал и правовой режим вещных прав на землю. Так, были определены основы землепользования сервитутного типа, состоявшего в возложении на землевладельца обязанности терпеть определенные виды вторжений соседей в пределы их земельных участков. В этот период появляется общая классификация ограничений прав в зависимости от целей их установления – для участия общего и частного.

Таким образом, в Своде законов Российской империи в структурированном виде получили отражение основные положения о вещных правах и их ограничениях, а также сформированы основы управления земельными отношениями.

Однако данные нормативные акты не решали основной вопрос, связанный с обеспечением экономического развития государства. Крепостное право противоречило целям развития эффективного земледелия ввиду отсутствия экономической заинтересованности крестьянина в рациональном ведении хозяйства. Социальная напряженность в обществе, вызванная неблагоприятными экономическими условиями в стране, обусловила проведение аграрной реформы 1861 года. Результатом этой реформы явилась отмена крепостного права. Крестьяне получили земельные наделы и экономическую независимость от помещика.

Однако закрепление ограничений выкупа земельных наделов, связанное с выполнением публичных повинностей, которые зачастую были невыполнимы для крестьян, существенно ограничивало хозяйственную самостоятельность крестьян. Выкупить землю могла незначительная часть крестьян. Кроме того, сохранение общинного режима обработки земель, юридическая связанность крестьянина волеизъявлением общины по вопросу выкупа земельного участка привели к юридической ничтожности последствий аграрной реформы 1861 г. Фактически крестьянин сохранил зависимость от помещика и от общины. А следовательно, экономические предпосылки аграрных преобразований в стране сохранились и достигли наибольшего накала в начале XX века, что вызвало необходимость новых преобразований в аграрном секторе.

Указом от 9 ноября 1906 г. было положено начало аграрной реформы, основоположником которой явился известный государственный деятель Российской империи П. А. Столыпин. Целью «столыпинской реформы» являлось создание класса мелких собственников путем передачи в собственность крестьян закрепленных за ними земельных наделов и упразднение общины. Крестьяне наделялись правом приобретения земельных участков без разрешения общины. В целях развития сельского хозяйства предусматривалась также государственная поддержка крестьянства через кредиты, техническое оснащение и иное содействие развитию мелких хозяйств.

Право выбора формы землепользования принадлежало самим крестьянам. Таким образом, столыпинские преобразования в значительной степени соответствовали задачам создания полноценного оборота земель и эффективного хозяйствования крестьян. Однако указанные цели реформы не были достигнуты. К числу причин «провала» аграрной столыпинской реформы принято относить просчеты государственного регулирования и отсутствие необходимой правовой основы. Положительным итогом реформы явилось формирование многоукладной структуры аграрного сектора, который был представлен рядом организационных форм ведения хозяйства, в т. ч. хуторское, отрубное, подворное и общинное землепользование.

Академик А. В. Чаянов подчеркивал, что «путь фермерский всегда нами отрицался» и выделял две основные тенденции решения земельного вопроса: 1) американский – через развитие фермерских хозяйств; 2) кооперативные формы вертикальной концентрации хозяйства[24]. Ученый

отстаивал идею передачи земель в руки трудового крестьянства через социализацию, предполагающей отмену всякой собственности на землю, национализации, т. е. передачи земли государству, муниципализации или через создание регулируемого земледелия при запрещении свободной покупки и продажи земли. Идея социализации земли получила реализацию в ходе дальнейших аграрных преобразований в нашей стране.

Изменения государственного строя, произошедшие в России после Октябрьской революции 1917 год, были в значительной степени обусловлены причинами экономического порядка, а именно, тяжелым положением крестьянских масс, которые в этот период составляли основную часть населения страны. Именно поэтому основным вопросом революционных преобразований явился земельный вопрос.

Декретом о земле, принятым на второй день после Октябрьской революции, право частной собственности отменялось, какие бы то ни было сделки с землей запрещались. Изменение земельного строя являлось частью провозглашенной большевиками систематической борьбы с частной собственностью. Декретом от 8 ноября 1917 года все недвижимое имущество подлежало национализации – изъятию у собственников и передаче государству. 9 февраля 1918 г. ВЦИК утвердил Декрет о социализации земли, согласно которому устанавливалась исключительная государственная собственность на землю и ее недра. Земля передавалась в пользование трудящегося народа без выкупа. Конституция РСФСР объявила весь земельный фонд народным достоянием. В этом состояла сущность социализации земель. Исключительная государственная собственность на землю не имела гражданско-правового содержания, поскольку какой-либо оборот земель запрещался. Земля являлась объектом административных отношений, связанных с предоставлением земель в пользование лицам, осуществлявшим их освоение и обработку.