Выделение земельного права в качестве самостоятельной отрасли права обусловлено действием факторов объективного и субъективного характера. Объективной предпосылкой является признание двойственного значения земель как публичного блага и частного блага, что не свойственно объектам гражданско-правовых отношений. Данная особенность объектов земельных отношений отражена в и. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которой одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

К субъективным факторам, определяющим самостоятельное место земельного права в системе отраслей права, относится выраженная в нормативных правовых актах воля законодателя в признании специального характера правовых норм, регулирующих земельные отношения. Данный подход получил отражение в следующих положениях законодательства:

• признание Конституцией РФ земельного законодательства в качестве самостоятельной отрасли законодательства, что отражено в ст. 72 Конституции РФ;

• наличие специфических принципов регулирования земельных отношений, отраженных в ст. 1 ЗК РФ;

• значительный массив земельного законодательства;

• наличие специфического императивно-диспозитивного метода правового регулирования земельных отношений, состоящего в применении разрешительного регулирования земельно-имущественных отношений в качестве основного метода, ограничивающего действие диспозитивных методов;

• закрепление в законодательстве специфического механизма действия норм земельного права, включающего специальные основания государственного принуждения, применяемые к участникам земельных отношений (изъятие земель для государственных и муниципальных нужд, принудительное прекращение права в связи с неиспользованием или ненадлежащим использованием земельного участка и другие).

Названные факторы обусловили признание земельного права комплексной отраслью права. Специфика объекта земельных отношений определяет комплексную структуру земельного права как отрасли права, основанную на применении диспозитивных и императивных методов правового регулирования в их комплексном сочетании. Таким образом, земельное право является комплексной отраслью права, основу которой составляют нормы земельного права, имеющие приоритет по отношению к нормам иных отраслей права (гражданского и административного права) в части регулирования отношений, составляющих предмет данной отрасли права.

Регулирование земельных отношений осуществляется с учетом представлений о земле как важнейшем компоненте окружающей среды и одновременно как о недвижимом имуществе. В соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК РФ земельные отношения определены как отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Данное определение отражает публичный характер земельных отношений. Однако Земельный кодекс не ограничивает предмет земельного права только лишь публичными отношениями. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Тем самым законодатель не только включает земельно-имущественные отношения в сферу земельного права, но и устанавливает приоритет земельного законодательства в регулировании данных отношений, относя, таким образом, земельно-имущественные отношения к видам земельных отношений.

Специфика указанных объектов является основой выделения специфических признаков и характеристик земельных отношений. Рассмотрим эти особенности.

Законодательно признана дифференциация объектов земельных отношений. В соответствии с и. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земля как природный ресурс и природный объект, земельные участки и части земельных участков. Названная классификация объектов земельных отношений имеет условный характер и осуществляется в целях определения внутриотраслевой структуры земельных отношений в качестве предмета правового регулирования.

Земля выступает объектом публично-правовых отношений, складывающихся по поводу охраны и рационального использования земель в соответствии с их целевым назначением, определяемым их публичной ценностью. Данные отношения имеют управленческий характер. Следует согласиться с мнением ученых, которые полагают, что главными задачами регулирования земельных отношений являются охрана земель и обеспечение их рационального использования посредством государственного управления землепользованием[10].

Понятие «земля» раскрывается на основе толкования смысла и значения терминов «природный объект» и «природный ресурс». Данные понятия определены в ст. 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», в соответствии с которой природный объект определяется как естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства. Природный ресурс в соответствии с названной статьей является разновидностью природных объектов, которым присущи потребительские свойства, позволяющие использовать данные объекты как средство производства или объект потребления. Названный Закон закрепляет экосистемный подход к регулированию использования любых природных ресурсов, в т. ч. и земель.

Используемая в ст. 6 ЗК РФ формулировка о значении земли как природного ресурса и природного объекта основана на принятом в праве разделении объектов природоресурсных и природоохранных отношений. Буквальное толкование смысла ст. 6 ЗК РФ позволяет дифференцировать земельные отношения управленческого типа на природоохранные и природоресурсные.

В то же время кардинальное изменение земельного строя в нашей стране, произошедшее в начале 90-х годов прошлого столетия, связанное с развитием рыночных отношений, не только не лишило актуальности обособление земельных отношений в сложившейся системе права, но и значительно расширило содержание этого понятия. В структуру земельных отношений включены имущественные отношения по поводу земельных участков. При этом свойство публичности присуще земельно-имущественным отношениям, равно, как и управленческим отношениям, объектом которых является земля как природный ресурс и природный объект.

В системе объектов земельных отношений земельный участок определен как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Правовая характеристика земельного участка основана на определении понятия недвижимых вещей, содержащемся в гражданском праве. Согласно и. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В указанной системе объектов вещных прав земельный участок отделен от иных видов объектов недвижимости (зданий, сооружений, участков недр), а следовательно, земельно-имущественные отношения не включают в себя отношения по поводу присвоения и использования объектов недвижимости, имеющих самостоятельный правовой статус. Однако законодательно установлена юридическая связь земельного участка и связанных с ним объектов, которая строится по принципу определяющего влияния юридической судьбы земельного участка на статус и режим объектов, расположенных на нем. Данное правило закреплено в п. 5 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.