Развитие земельной реформы на данном этапе было ориентировано на создание правовых основ оборота земель. Для формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения важную роль сыграли Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 г. № 96 были утверждены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи (далее – Рекомендации по подготовке и выдаче документов) и Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями (далее – Рекомендации о порядке распоряжения). В указанных Рекомендациях содержалось два принципиальных положения: давалось определение невостребованных долей и определялась их юридическая судьба; регламентировался порядок передачи земельной доли в аренду.

Значение Указа Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» состоит в том, что впервые закреплялся широкий перечень сделок с земельными долями. Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности был вправе: передать земельную долю по наследству; использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать земельную долю; подарить земельную долю; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Помимо общего порядка реорганизации колхозов и совхозов, нормативными актами предусматривался также исключительный порядок приватизации для некоторых видов сельскохозяйственных организаций, которые могли быть приватизированы только как целостный имущественный комплекс с сохранением высокой доли государственных инвестиций в уставном капитале. Перечень сельскохозяйственных предприятий, не подпадающих под действие Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», был утвержден Постановлением Минсельхоза России и Госкомимущества России от 23 января 1992 г. В таком порядке, в частности, подлежали реорганизации опытные станции.

Реорганизация колхозов и совхозов предусматривалась посредством раздела земель на земельные доли, а имущества – на имущественные паи. Член колхоза и работник совхоза становились собственниками земельных долей и имущественных паев, которыми могли распорядиться способом, установленным Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». При этом названные лица получали право выхода из колхоза (совхоза) с выделом земельного участка в счет земельной доли с целью образования крестьянского (фермерского) хозяйства. Сами колхозы (совхозы) подлежали реорганизации способом преобразования в сельскохозяйственные кооперативы. Предоставление земельных участков в частную собственность осуществлялось бесплатно в пределах норм, установленных Законом РСФСР «О земельной реформе». Сверх установленной доли приобретение земельных участков осуществлялось за плату.

Внутрихозяйственный аукцион по распределению земли и имущества при реорганизации коллективных хозяйств, лежащий в основе нижегородского эксперимента, не был воспринят в большинстве регионов России, и в первую очередь там, где губернаторы вели более прагматичную политику и меньше «увлекались» реформаторством, стремясь сохранить и поддержать крупных товаропроизводителей. В качестве таких примеров можно назвать Орловскую, Самарскую области, Республики Татарстан, Чувашию, Краснодарский край и ряд других регионов, и практика показала, что именно в тех субъектах Российской Федерации, которые не пошли по «нижегородскому пути» реформирования сельскохозяйственных предприятий.

Нижегородская модель реформирования сельскохозяйственных предприятий основана на реализации принудительной реорганизации колхозов (совхозов). Она не была воспринята положительно и не нашла поддержки ни среди руководителей, ни среди рядовых тружеников села. Опыт аграрных преобразований, проведенных в отдельно взятом субъекте Российской Федерации, охарактеризован учеными-аграриями как неудачный. Затеяв крупномасштабные аграрные преобразования, политическая власть не только не сумела обеспечить надлежащую поддержку и защиту отечественного производителя сельскохозяйственных товаров, но зачастую искусственно ставила его в неравные экономические условия, заведомо обрекая российское сельскохозяйственное производство на разорение[30].

Важным этапом в развитии земельной реформы явилась Конституция РФ 1993 г. Она закрепила право частной собственности на землю, отменила все имевшиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению земельными участками со стороны собственника. С принятием Конституции был отменен десятилетний мораторий на продажу земельных участков и предусмотрена возможность передачи земель в частную собственность.

Принципиальное значение для утверждения права собственности на землю связано с принятием Гражданского кодекса РФ. Введение этим документом основных понятий и категорий, распространяющихся и на отношения собственности на землю, устранили много пробелов в этой области. В то же время обострилась другая проблема, связанная с соотношением земельного и гражданского права[31].

Правовую основу приватизации земельных участков, на которых расположены объекты предприятия несельскохозяйственного профиля, составили Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.[32] Данным нормативным актом регламентировался порядок приватизации земельных участков, на которых находились приватизированные предприятия. Предусматривалось исключительное право собственника приватизированного предприятия приобрести в аренду или в собственность земельный участок, на котором он находится (п. 4.6).

25 октября 2001 г. принят Земельный кодекс РФ, являющийся главным регулятором земельных отношений на современном этапе. В Земельном кодексе РФ впервые предусмотрены основные принципы земельного законодательства, отражающие особенности современного этапа земельных преобразований, система вещных прав на земельные участки, установлен приоритет земельного законодательства над иными отраслями законодательства в части регулирования земельных отношений.

С формально-юридической точки зрения источником земельного права признается любое официальное выражение норм земельного права. В данном значении понятие «источник земельного права» тождественен понятию «форма права». При этом следует согласиться с мнением ученых, которые рассматривают категорию «источник права» в более широком значении, включая в это понятие наряду с формой права[33] также материальные (объективные потребности, экономические условия) и идеологические (доктрины, учения, государственная политика) предпосылки формирования системы источников отрасли права[34]. Объективные и субъективные предпосылки формирования права отражают его сущностные особенности. Следовательно, систему источников земельного права необходимо рассматривать в контексте их юридико-формального выражения и сущностных[35] характеристик.