Так как императорские поместья в большинстве случаев образовались из частных saltus’ов, то они переняли и их способ хозяйства (Wirtschaftsmodus), т. е. соединение рабского хозяйства с хозяйством с колонами (Kolonenwirtschaft). Но так как новые domini в своих поместьях, само собой разумеется, не жили, то сам собой развился обычай сдавать целые поместья в крупную аренду (in Grosspacht) кондукторам (conductores). В качестве органов контроля над этими арендаторами служил постепенно образующийся ряд императорских чиновников.

Для дальнейшего развития время после нероновских конфискаций составляет эпоху. Императорский уполномоченный, нам ближе неизвестный Mancian издал общий, имевший силу для всего ager publicus закон, который сохранился для нас в извлечениях. Этот закон регулировал отношения государства к ager publicus, к domini и к крупным съемщикам (Grosspächter) императорских имений, с одной стороны, и отношения между этими последними и мелкими съемщиками (Kleinpächter), которые в отношении к государству являлись пересъемщиками (Alterpächter), — с другой. Так как из этого закона в нашем распоряжении находятся только сделанные прокураторами и приспособляющие закон к данным обстоятельствам извлечения, которые делались вследствие жалоб coloni, то мы хорошо осведомлены только о второй части закона. Повинности различных категорий колонов по этому закону в главном, по-видимому, были одинаковы: dominus’y, т. е. собственно кондуктору все они был обязаны платить часть полученных с земли плодов и нести раз навсегда нормированные службы, ручные и с упряжкой (Hand-und Spanndienste). Размер чинша и служб определяется, смотря по обычаю поместья, в согласии с его прежним lex locations для каждого поместья императорскими прокураторами. Способ (modus) уплаты следуемой с колона части плодов обстоятельно определяется в законе.

Новые участки колонов (Kolonenstellen) возникают не путем новой сдачи в аренду самими domini, т. е. собственно conductores, но, насколько нам известно, только путем оккупации впусте лежащей земли колонами поместья. Эти оккупаторы в отношении к своим повинностям поставлены наравне с колонами: оккупанты пахотной земли получают только пожизненный usus proprius, те же, которые засаживают свой участок (die Parzelle) растениями, становятся наследственными владельцами. Оккупация происходит на основе извещения (Meldung) прокуратора, на которое нужно смотреть как на предложение взять землю в аренду (Pachten gebot) эллинистического права. Lex Manciana, правда, уже скоро после своего появления устарел. Поэтому императором Адрианом он был или дополнен, или заменен в двух новых законах. Один из этих законов регулировал оккупацию лежащей впусте и поэтому еще не возделанной кондукторами земли, другой содержит в себе общие предписания. Большое новшество, которое вносил первый закон, состояло в том, что он превращал в наследственное владение (Erbgut) оккупированные пахотные земли и предоставлял для оккупации невозделанные кондукторами земли. Эти законы — leges dictae — имеют поразительное сходство с эллинистическими νόμοι ώνης и с сицилийским lex Hieroniса. Многие предписания этих законов становятся ясными только из сравнения не с нормами римского городского права, но с нормами эллинистических законов об аренде: таковы особенности (Modalitäten) уплаты чинша и предписание об оккупации, т. е. собственно об эмфитевсисе.

Чисто эллинистической является и тенденция этих законов: нормы оккупации, ограничение прав распоряжения (Dispositionsrechte), принадлежащих domini и conductores в отношении к их поместьям, эмансипация колонов от их произвола, предоставление решающих прав чиновникам, прежде всего права в определенных предписаниями закона пределах осуществлять юрисдикцию, их широкая административная власть принуждения (administrative Coercitionsgewalt), полномочие, которое им было дано, приспособлять общие законы к обычаям отдельных поместий, — все эти представляется нам совершенно эллинистическим и делает для нас наглядным процесс превращения частных пересъемщиков (Afterpächter) в нстоящих эллинистических государственных крестьян. Еще лучше освещают нам этот процесс известия, которые мы имеем о внутренней жизни поместий. Деревни колонов и крепости колонов (castella), чем дальше, тем все больше и больше, превращаются в настоящие эллинистические κάτοικοι. Таким образом, и в Африке возникает государственное крестьянство, на совсем других основах, чем на Востоке. Но покровительство этому государственному крестьянству со стороны императоров не привело к устойчивому результату. И здесь фискальные точки зрения правительства и административные непорядки привели к краху всей системы. Как ни ограничивали деятельность domini и conductores, они все же оставались посредниками между правительством и колонами, посредниками, без которых правителство не умело регулировать своих отношений к колонам. Они могли (главным образом кондукторы) быть низведены до положения полудолжностных лиц (zu Halbeamten degradiert worden sein), но все они оставались вместе с чиновниками (Beamten) господами колонов. Не partes agrariae, но барщинные повинности, ручные и с упряжкой (Hand- und Spanndienste) вели к сильнейшим притеснениям и жесточайшим экзекуциям. И учение об ιδία, которое с превращением поместий в прочные территории и в Африке прочно утвердилось, в противоположность признанной законом свободе колонов благоприятствовало непорядкам. Отказ колонов нести больше служб, ручных и с упряжкой (Hand- und Spanndienste), чем было определено законом, заставлял кондукторов ограничивать размеры своего хозяйства; многие поля более не возделывались, и все же колоны не были в состоянии, при неблагоприятных условиях, в которых они жили, тотчас же оккупировать все невозделываемые поля. С другой стороны, раз хотели оказывать покровительство хозяйству кондукторов, то должны были угнетать колонов, и результат был тот, что благодаря этому гнету колоны, как это было и в эллинистические времена, убегали. Окончательным результатом было запустение больших пространств императорской и государственной земли. Подобный же процесс совершался и на городских территориях. Роль кондукторов сыграли здесь крупные землевладельцы, которые входили в состав городских советов.

Об Италии я могу говорить коротко, так как главные вопросы, поскольку речь идет о республиканской эпохе, основательно рассмотрены М. Вебером в его работе «Аграрная история Древнего мира».

Прежде всего нужно подчеркнуть, что к концу республиканского периода крупное землевладение везде в Италии готово было одержать победу, как на ager publicus, так и на городских территориях. Но это никоим образом не означает исчезновения крестьянского владения и крестьянского хозяйства: до поздней императорской эпохи включительно они составляли — участки ветеранов не идут при этом в счет — широко распространенное, даже типическое явление. С точки зрения хозяйственной истории эта форма владения и хозяйства сравнительно с крупным хозяйством, которое тогда дает тон, мало идет в расчет. Особенно сильный расцвет пережило крупное землевладение в I в. до P. X. в смутные времена после Гракхов. И здесь значительная часть этих частных владений составляли собственно, чем дальше, тем все более и более, определенно отграчиненные территории, которые трактуются подобно муниципальным территориям.

Крупные поместья самых значительных фамилий, поскольку они не были пастбищами (Weidegüter), при всем желании их владельцев (Herren) не могли быть возделываемы только с помощью рабского труда. По крайней мере часть их сдавалась свободным колонам в аренду, — форма хозяйства, которая с давних времен была в обычае в Италии. Положение этих колонов нам очень плохо известно: юристы и аграрные писатели рассматривают это отношение как locatioconductio, но, по-видимому, в более крупных поместьях это locatio-conductio формально приблизилось к государственной аренде (Staatspacht), так как условия просто были продиктованы владельцем в lex locations и принимались (akzeptiert werden) колонами. Некоторые разбросанные у писателей середины и второй половины I столетия известия о целых войсках, которые составляли некоторые крупные землевладельцы из своих рабов, вольноотпущеников и колонов, позволяют заключить, что социальное положение этих трех категорий сельского населения было почти одинаково; это можно объяснить только тем, что многие рабы и вольноотпущенники разделяли положение колонов, т. е., может быть, владели самостоятельным хозяйством, а с другой стороны — тем, что колоны были связаны с личностью и с хозяйством крупного землевладельца еще и узами клиентелы. При феодализации одной части земли (Grund und Boden) Италии не отсутствовал, таким образом, и обычный коррелат — порабощение населения. Но оно было кратковременно. Ибо зачатки его были в большинстве случаев задушены в зародыше императорами — с Цезарем во главе. Тем не менее для Италии крупные поместья частных богачей остаются типическими. Я этим вовсе не хочу сказать, что владение императоров в Италии было незначительно; но оно не было таким дающим тон явлением, каким оно было в Египте, Азии или Африке. Здесь, таким образом, скорее императорское хозяйство следовало за эволюцией частного хозяйства. Эволюция последнего все более и более клонилась к оставлению рабского хоязйства и к переходу к хозяйству с колонами (Kolonenwirtschaft). Положение этих колонов в I—III вв. после P. X. делают для нас наглядным известные изображения поэтов эпохи Августа для I в., письма Плиния для II столетия, скудные надписи для позднейших времен. Мы встречаем старые отношения locatio-conductio, теперь более частую аренду из части (Teipacht), мы наблюдаем все более и более становящийся постоянным обычай пребывания колонов в течение целых десятилетий на одном и том же fundus, хотя достаточно часто встречается и сдача земли новым колонам, мы слышим, и чем дальше, тем все чаще, жалобы на обеднение и нерадивость колонов, на растущие reliqua (недоимки), на продажу с публичных торгов их инвентаря. Но настоящие условия для появления крепко сидящих на земле (schollenpfichtigen) колонов возникли лишь когда, с одной стороны, большие (grössere) пространства почвы Италии пришли в запустение, а с другой стороны, Италия, чем дальше, тем все больше и больше становилась обязанной платить подати так же, как и провинции. Благодаря только этому государство было заинтересовано в процветании хозяйства крупных владельцев и выступило в качестве стороны в вечном споре арендаторов и сдающих землю на стороне этих последних. Но это произошло позже, как в провинциях и по образцу их. Для развития колоната Италия имеет поэтому меньше значения, чем провинция, городское право имеет меньшую важность, чем нормы реципированного эллинистического имперского права.