Методика жилищного кредитования ни коим образом «не привязывает» работника к конкретной организации. Система предусматривает свободное перемещение. Только в этом случае коллектив организации, из которой увольняется работник, имеющий задолженность по выкупу, например квартиры, должен получить компенсацию либо в виде жилищных облигаций, либо в виде возмещения оставшейся суммы в денежном выражении. Такую компенсацию производит либо сам работник, либо та организация, в которую он переходит. Последняя предоставляет для этого жилищные облигации Фонда РОСИ, если сама является его участником, или ссуду работнику на улучшение жилищных условий согласно действующему законодательству.
В настоящее время созданы условия для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций, прежде всего для инвесторов и физических лиц. Облигации региональных и местных бюджетов являются надежным долговым инструментом для организаций, фондов-инвесторов.
В социальную инфраструктуру могут входить объекты здравоохранения, спортивно-культурного назначения и др. В этом случае организация-долевик получает возможность предоставления их услуг своим работникам по льготным ценам. Сумма льгот учитывается (списывается) с лицевого счета работника организации.
Совокупность средств различных организаций, инвестиционных фондов, кредитных учреждений и граждан позволит Фонду РОСИ разместить заказ в строительных предприятиях.
Фонд РОСИ по своему характеру должен быть предприятием (коммерческой организацией), т. е. его главная задача состоит в получении прибыли за счет реализации объектов социальной инфраструктуры территории. Фонд представляет собой открытое акционерное общество, следовательно, занимается размещением облигаций, имеющих статус муниципальных. Приобретение таких облигаций даст предприятиям существенные налоговые льготы, поэтому они будут пользоваться спросом. Прибыль от реализации облигаций и квартир по рыночным ценам позволит получить дополнительные средства, необходимые для строительства других объектов социальной инфраструктуры.
Деятельность предприятия по долевому участию в строительстве объектов социальной инфраструктуры может приносить дополнительный доход.
Например, доход от реализации квартир, источником строительства которых служат средства организации, направляемые из фонда накопления, должен быть зачтен в финансовые результаты и после соответствующих отчислений прибыль направляется в фонды организации, в том числе и в фонд социального развития.
Реализация системы жилищного кредитования создает условия для развития других отраслей промышленности, связанных со строительством и обслуживанием жилого фонда. По имеющимся данным, одно рабочее место на строительстве жилья обеспечивается десятью рабочими местами в других отраслях строительного комплекса, что имеет существенное социальное значение. Кроме того, увеличится объем дорожного строительства, коммуникаций, линий электропередач, объектов социально-бытового назначения, возрастет объем закупок бытовой техники, мебели, отделочных материалов, сантехники для нового жилья.
Концепция жилищной субпрограммы программы социального развития РГПУ им. А. И. Герцена[171]
Основой реализации жилищной субпрограммы является «жилищный фонд» (ЖФ), который создается из личных средств (паев) сотрудников университета (пайщиков).
Цель ЖФ – обеспечить пайщиков жильем.
Способ обеспечения пайщиков жильем – взаимное кредитование.
Пример.Предположим, что 10 человек, каждый из которых обладает средствами для покупки только 1/10 доли квартиры, создают ЖФ. На основе совместного согласованного решения они устанавливают сумму ежемесячного взноса в ЖФ, очередность покупки жилья пайщиками и покупают первую квартиру для пайщика А. С этого момента получивший квартиру считается пайщиком-дебитором фонда, а остальные 9 человек – пайщиками-инвесторами. После того как за счет взносов (как инвесторов, так и дебитора) накоплена необходимая сумма, покупается вторая квартира для пайщика Б, который в свою очередь становится дебитором. Так происходит до тех пор, пока все пайщики приобретут квартиры и тем самым рассчитаются друг с другом, т. е. с фондом.
Преимущества ЖФ:
• взаимное кредитование значительно снижает кредитный процент;
• за счет взаимного кредитования пайщики получают возможность приобретать жилье ниже уровня цен, имеющихся на рынке недвижимости;
• ЖФ создается сотрудниками университета, вступившими в ЖФ на основе рекомендаций. Это обеспечит высокий уровень ответственности пайщиков по принятым ими финансовым обязательствам и высокий уровень доверия самих пайщиков по отношению к фонду;
• любой денежный фонд, создаваемый физическими лицами и не ставящий перед собой цель извлечения прибыли, не облагается налогами.
Расчеты.
Динамика цен на рынке жилья. С сентября 2003 г. по март 2004 г. цены на жилье в Санкт-Петербурге выросли в среднем в 1,8 раза – средняя цена 1 м2 увеличилась с 500 до 900 дол. Если динамика роста цен в Санкт-Петербурге сохранится на нынешнем уровне, то можно ожидать, что к марту 2006 г. цены на жилье в Санкт-Петербурге будут соизмеримы с московскими. В этой связи сотрудники Университета им. А. И. Герцена в значительной мере утратят финансовые возможности на приобретение жилья.
В настоящее время наибольшим спросом пользуется двухкомнатная квартира площадью 44 м2 по цене 42 000 дол. Рассмотрим варианты способов приобретения такой квартиры исходя из существующей динамики роста цен на жилье.
1– й вариант. При имеющейся динамике роста цен можно ожидать, что ее стоимость к марту 2014 г. составит 89 000 дол., следовательно, такую квартиру можно будет приобрести через 10 лет, если откладывать ежемесячно по 742 дол., при условии, что доллар и рубль будут стабильными, а банковский процент будет не ниже уровня инфляции.
2– й вариант – использование системы ипотечного кредитования. Самый низкий реальный ипотечный кредит составляет 12 % годовых на 10 лет, что составит общую сумму выплаты за квартиру – 92 400 дол. Для пользования кредитом необходимо сделать первый взнос не ниже 10 % от покупаемого жилья – в нашем случае 4200 дол., и ежемесячно выплачивать 735 дол. Для того чтобы банк предоставил такой кредит, необходим высоконадежный гарант, который может в случае утраты дебитором финансовых возможностей погасить его задолженность; кроме того, ежемесячный семейный доход дебитора должен быть не ниже 1500 дол.
3– й вариант – использование паевых фондов, которые предлагают не менее жесткие условия, а общая цена за квартиру получается значительно выше, чем рассмотрена во 2-м варианте. При этом паевые фонды практически не представляют гарантий на случай рисков, что в значительной мере понижает к ним доверие.
4– й вариант – создание ЖФ сотрудниками Университета[172]. Данный вариант предполагает первоначальный взнос в сумме 4200 дол. и последующие выплаты по следующим моделям:
модель 1 – фиксированная сумма. Фиксированная выплата устанавливается на уровне 350 дол. в месяц (для расчета может быть взята любая другая условная финансовая единица, соотносимая со средним уровнем доходов сотрудников Университета) для покупки квартиры стоимостью 42 000 дол. Окончательная цена приобретения квартиры составит к концу 2018 г. 67 000 дол. На протяжении 14 лет пайщики по установленной согласованным решением очереди будут приобретать квартиры;
модель 2 – фиксированная доля выплаты, которая устанавливается на уровне, к примеру, 1 % в месяц от суммы приобретаемого жилья по существующим в настоящее время на рынке ценам: предположим, в первый месяц выплата составит 420 дол., а в следующий месяц, если цена квартиры вырастет до 42 300 дол., то выплата будет равна 423 дол. и т. д. При такой модели выплаты пайщик сможет выкупить квартиру к 2012 г. ориентировочно за 50 000 дол.;
