Что нужно знать о квартире перед покупкой

История объекта. Кто и сколько времени владел этой недвижимостью за последние годы, как она досталась последним собственникам.

Информация из ЕГРН. В едином Госреестре недвижимости содержатся официальные сведения обо всех квартирах в стране. Они должны совпадать с теми, что показывает вам продавец.

Количество собственников. Решение о продаже должно быть единогласным, при этом все собственники должны быть в ясном уме.

Вид инженерных коммуникаций в доме и их состояние. В старых домах может отсутствовать горячее водоснабжение (вместо этого – газовые колонки). А вечные поломки насосного оборудования в подвале могут затруднять подачу воды верхним этажам.

Средняя рыночная цена объектов в конкретном районе. Владение этой информацией позволит вам не переплатить лишних денег.

Информация о самом доме. Серия, застройщик, год постройки, был ли капитальный ремонт и когда он ожидается.

Плюсы и минусы новостройки:

Плюсы

Планировки новостроек, как правило, более эргономичные: нет бесполезных коридоров, продуманы ниши под шкафы, бытовую технику и т. д.

В новостройках формируется комьюнити, т. е. активное общество. Чат дома, совместные мероприятия, собрания, общение. Интровертам это может докучать, зато активный сосед – это сознательный сосед.

Новые инженерные коммуникации. Светодиодные лампы, счётчики даже на отопительной системе – возможность экономить на коммуналке.

Через десять лет дом и квартира будут еще ликвидными, и их можно будет легко продать. Мало того, они точно вырастут в цене.

Минусы

За пять лет дом даёт усадку: могут меняться параметры (высота, ширина, длина), смещаться полы и стены – это происходит из-за трансформации конструкций, материалов. Могут появиться трещины в стенах, плесень в углах.

В экономически развитых регионах большинство новостроек сдаются с черновой отделкой.

Первые несколько лет соседи будут нон-стоп делать ремонт.

Если квартал не сдан, то будете жить со строительной площадкой под окном, пылью, грязью на дорогах ещё несколько лет. В виде «сюрприза» вам под окнами могут построить парковку, расположить мусорные баки, построить напротив многоэтажку или беседки для шашлыка (с музыкой, шумом и запахом горелого мяса).

В любом случае, сколько ни давай советов, все равно люди покупают недвижимость, мало что проверяя, не замечая очевидных недостатков, и потом говорят о том, что они разочаровались в городе.

Инфраструктура

Выбор дома начинается с выбора места и участка. Обращайте внимание на подъездные пути, есть ли там асфальт, какая инфраструктура рядом с домом (наличие остановки, школы, поликлиники, магазина и т.д.).

Ипотека и стоимость

Если выбирать дом от застройщика на этапе стройки, нужно учесть время для постройки и ремонта. Если вы хотите переехать прямо сейчас и жить на съёмной квартире, то просчитайте все свои расходы перед покупкой. Если вы планируете купить дом в ипотеку, сначала просчитайте ипотеку и все скрытые и дополнительные платежи. Сравните цены у разных застройщиков, найдите недостатки в доме и попытайтесь торговаться; иногда удаётся сбить цену на 100-200 тысяч рублей.

Коммуникации

Если местность вам подходит, до дома есть асфальтированная дорога, то следующим пунктом обязательно проверьте коммуникации будущего жилья: в каком состоянии электрическая подводка (сколько фаз и какое напряжение), водоснабжение и канализация (желательно центральные), газ. Близко к морю продаются недорогие дома от застройщиков, но в большинстве из них нет и не предвидится центрального газоснабжения. Риэлторы и продавцы утверждают, что на юге так тепло, что можно не топить дом, а вполне достаточно в зимний период обогрева от тёплых полов. Так вот, это ложь. В Краснодаре, Анапе и Геленджике бывают зимние холода, и не пару недель, а начиная с конца ноября и до середины марта. Отопление в эти месяцы электричеством может обойтись в 12-15 тысяч рублей. В то время как газовое отопление стоит 2-3 тысячи. Я думаю, разница есть.

Более тёплый климат в Сочи, но и там бывают холода. Как-то я приехала встречать новый год в Сочи и попала на снегопад, пальмы стояли в снегу, красота была нереальная. Но в гостинице, где не было батарей отопления, мне принесли электрические обогреватели, иначе там было невозможно жить. Представьте, во сколько обойдётся отопить электрообогревателями дом 200 метров (см. рис. 33-34).

Ремонт

Наличие ремонта тоже является важным фактором. Если вы покупаете дом у собственника, надо проверять скрытые дефекты, такие как: плесневеющие углы, разрыв труб коммуникаций, трещины в стенах и фундаменте. Также смотрите на окна и двери, сантехнику, скорее всего, их придётся менять. Краснодарские застройщики редко ставят хорошие стеклопакеты, как в домах, так и в квартирах. Дешёвые окна будут продуваться, и жильё всегда будет холодное зимой и жаркое летом.

Ремонт от застройщика – не всегда лучшее решение, обычно при этом используются самые дешёвые материалы (я имею в виду готовый дом). Если же вы решили делать ремонт сами (нанимать мастеров), то имейте в виду добавочную стоимость к дому от нескольких миллионов и время. Многие ремонтники утверждают, что сделают ремонт за месяц, но часто не соблюдают сроки. Всё это надо учесть, особенно если вы в это время живёте на съёмной квартире.

Рис. 33. Новый год в заснеженном Сочи, 2016 г.

Рис. 34. Пальмы в снегу, Сочи

В разных городах есть свои особенности – «подводные камни» при покупке готового дома. Например, в Анапе нужна проверка археологии. Может оказаться, что ваш дом стоит на каком-то археологическом объекте. Если застройщик не сделал такую проверку (не нанял археолога), то археологи могут перекопать весь участок и выставят требование об уплате штрафа (говорят, что такой штраф может доходить до 5 млн руб. для одного дома).

В Сочи, особенно в посёлке Сириус, участок может оказаться арестован (или объявлен заповедной зоной), и тогда вы вообще потеряете свой дом. Требуется тщательная проверка перед покупкой.

В Краснодаре могут продавать дома с проблемами.

Грустная история о доме в Краснодаре

Один мой знакомый рассказал такую историю: он купил недорогой дом в районе Ростовского шоссе. Двухэтажный дом с большой площадью продавался подозрительно дёшево, но он не обратил на это внимания. Первые два года он жил и радовался, а потом начались первые проблемы. Сначала перестал работать тёплый пол. Мастера, которые приходили его ремонтировать, только пожимали плечами и не могли определить проблему поломки. Потом начали трескаться стены. Только тогда владелец дома всерьёз задумался о том, что с домом что-то не так.

Вызвал экспертов, которые определили проблему. Дом был построен не на ровной местности, а на яме, которую засыпали камнями. Но яма не просто так появилась, возможно, в этом месте были подземные источники воды (частая история в Краснодаре), и геологическую разведку, конечно же, никто не проводил. Так вот, за два года вода подмыла камни, они стали проваливаться, и под домом постепенно образовался провал.

Что, как вы думаете, сделал мой знакомый? Да, правильно, переклеил обои, чтобы закрыть трещины, и быстренько продал дом новому страдальцу, естественно, умолчав о яме под домом. Я осудила своего знакомого за ложь, на что он ответил: меня ведь тоже обманули, и что было делать? Вот такие случаи бывают…

Ещё одним плохим вариантом для покупки является дом, который был «мини-гостиницей» (распространено в курортных городах).