Если же вы настроились на квартиру в новом фонде, в принципе можно рассчитывать на хорошие коммуникации (в Краснодаре) и относительно слабую слышимость (в монолитно-кирпичных домах, не в панельных). Хотя если включить громкую музыку на сабвуфере, её будет слышно на весь дом. Такова ситуация даже в элитных и полностью кирпичных домах.

Хочу напомнить вам, что Краснодар – очень быстро строящийся город. В Краснодарском крае действует более 90 застройщиков, которые строят многоквартирные дома (сюда не входят те, кто занимаются малоэтажным строительством, даже если строят по 100 и более домов в месяц), это именно строительные компании с лицензиями на строительство.

В среднем в Краснодаре строятся порядка 500 объектов одновременно, 528 на сегодняшний день. Это довольно высокий уровень конкуренции. Для сравнения, в Красноярске, который тоже является городом с населением более миллиона, на данный момент строится 162 объекта, а если вы переезжаете из небольшого города типа Ярославля, то там строится всего 71 объект, а в таких городах, как Брянск или Орёл, строится 42 и 23 объекта одновременно. Поэтому когда вы едете из другого города, уверенные, что новостройки вы сможете посмотреть за один день, то просто соотнесите эти цифры: вы не успеете осмотреть все объекты. Именно поэтому надо сначала определиться с районом для выбора жилья.

Не надо слушать агрессивную рекламу, утверждающую, что рай именно тут, в чудо-комплексе с каким-нибудь ласкающим слух названием: Лучезарный, Морской, Счастье… Сдача таких домов может затянуться на долгие годы, а стоимость квартир будет неоправданно высокой при плохом качестве постройки.

Как бороться с обманом застройщиков? Проверяйте документы и не верьте пустым обещаниям. Если вам обещают множество благ цивилизации через 5, 7, 10 лет, это в большинстве своём только обещания. Смотрите документы и генплан; если не уверены, позвоните в администрацию и спросите: «Когда рядом с этим ЖК планируют построить школу, больницу или торговый центр?». Да, на это уйдёт время, но вы точно получите вразумительный ответ. Задача застройщика – во что бы то ни стало продать всё до срока сдачи, и поверьте, вам расскажут такие сказки, в которые сложно не поверить, поэтому смотрите документы.

Рис. 32. Район новостроек рядом с мкр Губернским

Близкое расположение к уже обжитым районам повышает шансы на удачное и ликвидное жильё. И наоборот, дома, построенные в полях, могут оказаться неблагополучными. При выборе квартиры обратите внимание на пробки в час пик (можно проверить по онлайн-картам). Если пробки в большом количестве, это означает, что утром вы не будете успевать на работу, а вечером возвращение домой займёт 2-3 часа.

Также проверьте отзывы о застройщике: если много негативных, значит, застройщику не стоит доверять. Не верьте красивым буклетам с 3D-картинками, всё это в реальности будет по-другому. Ни один застройщик не расскажет вам о минусах жилого комплекса. Его задача – продать вам свою «чудо-стройку». Многие застройщики после продаж квартир в доме закрывают ИП и исчезают, так что концов не найдёшь, а управляющая компания не может отремонтировать все «косяки» застройщика.

При осмотре квартиры и района вокруг обращайте внимание:

– На нормальные дороги рядом, наличие транспорта, остановок, магазинов.

– На наличие школы и детского садика рядом с домом.

– На вредные производства в округе, например цементный завод.

– На наличие парков, аллей для прогулок.

– На наличие нормальной парковки.

– На сроки сдачи дома и на предыдущие объекты этой компании (насколько были задержки в сдаче и т.д.).

– На плотность застройки.

– Необходимо убедиться в наличии разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Стройка должна быть законной и иметь все разрешительные документы. Смотрите договор страхования. По закону объекты строительства страхуются от банкротства застройщика и заморозки строительства. Покупая квартиру по ДДУ, внимательно изучайте договор. В договоре прописывается строительный адрес дома и кадастровый номер участка, этаж и предварительный номер квартиры, планировка, площадь квартиры и высота потолков, дата сдачи новостройки и передачи ключей. Проверьте застройщика на сайте арбитражного суда, смотрите требования о банкротстве застройщика. Проверьте застройщика на сайте «долгострою нет». На нём размещена информация о задержках в строительстве домов застройщиками.

– При покупке новостройки пригласите агента недвижимости для помощи в выборе новой квартиры. Работу агента оплатит застройщик, вам ничего платить не придётся. В отличие от прямого отдела продаж, агент – это независимый специалист на рынке недвижимости, поэтому он будет подбирать квартиру под ваши требования.

– На сайте застройщика проверяйте свежие фотографии этапов строительства или веб-камеру, транслирующую стройку. Посмотрите готовые и сданные дома этого застройщика. Можно найти чаты этих домов и спросить жителей, насколько комфортно им здесь живётся.

– Правильно выбирайте корпус дома, этаж и квартиру (чтобы не попасть на квартиру с видом на мусорку или оживлённую магистраль). Моя подруга продала свою старую хрущёвку и купила новостройку в неплохом новом районе, но приобрела девятый этаж в надежде, что у неё не будет сверху соседей; но оказалось, что над квартирой есть ещё мансардный этаж, который вскоре после сдачи дома был сдан шумным и «весёлым» квартирантам. В соседних домах люди купили квартиры, и через пару лет напротив их окон построили две многоэтажки, закрывшие им свет. Большую часть квартир люди покупают в ипотеку, подписав договор, от которого нельзя отказаться в течение 20, а то и 30 лет. Поэтому будьте внимательны!

– В самой квартире обратите внимание на слышимость, толщину и материал стен. Например, пеноблоки очень гулкие и отлично передают все шумы вниз и вверх. Ищите квартиру с нормальным вентиляционным отверстием и не плесневеющую по углам (у меня была такая новая квартира, через неделю отопительного сезона пошла плесень в углах).

– Смотрите на расположение квартиры по сторонам света: если все окна выходят на юг, это будет жаркая квартира, если на север – холодная. Кто-то даже рассматривает расположение квартиры по фэн-шуй.

– В планировке квартиры выбирайте «бабочку», чтобы не было проходных комнат, смотрите, чтобы кухня была не маленькая, а удобная. Обращайте внимание на расположение санузла (плохо, если он находится напротив входной двери), избегайте квартир с малюсенькими комнатами (менее 9 м).

– Сразу узнавайте, в какую сумму и какой срок выйдет ремонт этой конкретной квартиры. Не стоит въезжать в квартиру без ремонта и надеяться доделать его за ближайший месяц. Ремонт может затянуться на долгие годы и всё это время портить вам настроение. Обратите внимание: квартиры с ремонтом от застройщика могут быстро превратиться в неликвид. Обычно застройщики используют очень дешёвые материалы для ремонта.

– Проверьте, какие соседи живут или будут жить рядом с вами. Нежелательно иметь по соседству съёмные квартиры, шумное студенчество, людей с низким социальным статусом (алкоголиков, наркоманов и т.д.). Наличие нескольких громких собак у соседей – тоже не лучший вариант, а музыкальная студия в соседней квартире – вообще ужас.

При осмотре многоквартирного дома обращайте внимание на:

– количество лифтов;

– входную группу, крыльцо;

– наличие фойе;

– место для консьержа;

– наличие видеонаблюдения;

– паркинги;

– запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.).

Также важно узнать тип кухонной плиты – газовая или электрическая. В домах с электроплитами цена кВт/ч ниже, поскольку такие варочные поверхности потребляют довольно много электроэнергии. Газ также является потенциальным источником опасности. Вы можете быть уверены в себе; но надёжен ли сосед?