Ограничение стоимости аренды иногда вводится как часть общего регулирования цен, но чаще — отдельным законом. Последнее часто происходит в военное время. Армейский гарнизон расквартировывается в небольшом городке. Ставки за аренду комнат возрастают, владельцы квартир и домов также повышают арендную плату — её и стараются ограничить. Или, например, дома в отдельных городах могут быть разрушены бомбами, а потребность в вооружении и других военных поставках отвлекает материалы и труд от строительной индустрии.
Контроль над арендой обычно вводится на основании довода о том, что предложение жилья не является «эластичным», и что нехватку жилья не удастся сразу же компенсировать. Поэтому утверждается, что правительство, временно ограничивая рост арендных ставок и защищая жильцов от высоких цен, не наносит ущерба владельцам сдаваемых домов и квартир.
Эта аргументация является ложной даже в своём допущении о том, что контроль над арендой вообще будет действовать. Но даже если это и так, от него нет никакой пользы. Если позволить владельцам домов и квартир повышать арендные ставки, чтобы отражать денежную инфляцию и реальные условия предложения и спроса, жильцы и сами начнут занимать меньшую площадь. Это позволит другим людям воспользоваться жильём, предложение которого ограничено. В том же самом объёме жилья и примерно по таким же ценам найдут себе кров столько же людей. Они будут жить в стеснённых условиях, но так будет продолжаться только до тех пор, пока нехватка жилья не уменьшится.
Эффект от контроля над арендой становится тем хуже, чем дольше сдерживаются цены. Если с ростом стоимости строительства уровень арендной ставки не повышается, то строительство новых домов не приносит прибыли. Если, как часто бывает, правительство понимает это и освобождает новое жильё от арендного контроля, стимула к строительству всё равно не хватает. В зависимости от того, как обесцениваются деньги с того момента, когда были заморожены арендные ставки, новое жильё может стоить в десять или двадцать раз больше, чем такая же площадь в старом (как было во Франции после второй мировой войны). В итоге, жители старых домов не имеют возможности переехать в новые, как бы сильно ни увеличивались их семьи и ни ухудшалось их жильё.
Из-за низкой арендной платы в старых домах, люди, проживающие там, поощряются к расточительному использованию жилья, вне зависимости от того, стала их семья меньше или нет. Они не желают переезжать в меньше квартиры, что увеличивает давление спроса на сравнительно небольшое число недавно построенных зданий. В итоге, арендная ставка в новых домах повышается до более высокого уровня, чем она достигла бы при всецело свободном рынке, когда стоимость аренды в новых и старых домах была бы примерно одинаковой.
Будет ли это стимулировать строительство нового жилья? Нет, так как новые дома строят те, кто уже владеет домами. Строители и владельцы жилых домов будут получать ограниченную прибыль или даже нести убытки от своих старых квартир, и для финансирования нового строительства у них либо вообще не будет капитала, либо он будет ограничен. Те же, кто получает прибыль из других источников, начнут опасаться того, что правительство может в любой момент найти предлог, чтобы ввести контроль над арендой в новых зданиях. И оно часто именно так и поступает!
Ситуация с жильём будет ухудшаться и по другим причинам. До тех пор, пока не будет разрешено повышение арендной ставки в соответствии с текущим уровнем инфляции, владельцы сдаваемых домов и квартир не будут осуществлять их перепланировку или какие-то другие работы по их улучшению. Там, где арендный контроль является особо нереалистичным или угнетающим, владельцы домов и квартир не производят даже текущий ремонт. У них нет не только экономического стимула к этому, но может даже не быть на это средств. Так что ремонтом начинает заниматься государство.
Следующий распространённый шаг законодателей, действующих под политическим давлением или воздействием запутанных экономических идей, — отмена контроля над арендой «роскошных» апартаментов при его сохранении в отношении жилья низкого и среднего качества. Аргументация в пользу такого подхода заключается в том, что богатые жители могут себе позволить платить более высокую арендную плату, а бедные — нет.
Долгосрочный эффект от такой дискриминационной системы оказывается прямо противоположным тому, что обещают его сторонники. Строители и владельцы роскошного жилья стимулируются и вознаграждаются; строители и владельцы более необходимого дешёвого жилья ставятся в невыгодное положение. Первые могут получать столь большую прибыль, какую позволяют условия предложения и спроса; последние же остаются без стимула (или даже без капитала) и прекращают строительство дешёвого жилья.
Но если нет никакого стимула строить недорогие дома или хотя бы проводить качественный ремонт имеющихся, то качество жилья для групп с низкими доходами будет ухудшаться, а объёмы строительства жилья для этой категории граждан — снижаться. Там, где растёт население, проблемы ухудшения качества и нехватки низкодоходного жилья будут становиться всё острее. Это может привести к такой ситуации, когда многим владельцам домов и квартир уже не будет удаваться не только получать какую-либо прибыль, но они столкнутся с нарастающими убытками. Они могут, например, обнаружить, что у них нет шансов отдать свою собственность даже просто так. Они могут быть вынуждены отказаться от своей собственности и пуститься в бега, и тогда с них нельзя будет взимать налоги. Когда собственники не в состоянии обеспечивать арендаторов теплом и другими основными услугами, те отказываются от арендуемого жилья. Всё больше домов превращаются в трущобы. На окраинах городов привычной картиной становятся целые кварталы брошенного жилья с разбитыми стёклами, окнами, заколоченными досками. Всё более частыми становятся поджоги домов, и подозреваются в них собственники заброшенного жилья.
Когда эти следствия становятся столь явными, что бросаются в глаза, те, кто вводил контроль над арендой, конечно же, не признают того, что они грубо ошиблись. Вместо этого, они обвиняют капиталистическую систему. Они утверждают, что частное предпринимательство «опять провалилось», что «частные предприятия не могут работать». Поэтому, заявляют они, в ситуацию должно вмешаться государство и заняться строительством низкодоходного жилья. Так произошло практически во всех странах, вовлечённых во вторую мировую войну или же вводивших контроль над арендой с целью компенсировать денежную инфляцию.
Итак, государство запускает гигантскую программу строительства жилья — но строить его оно будет за счёт налогоплательщиков, так как дома сдаются в аренду по ставкам, не позволяющим компенсировать расходы на строительство новых домов. Типичным решением этого вопроса становятся выплаты субсидий либо напрямую жильцам в форме более низкой арендной ставки, либо строителям и управляющим государственным строительством. Каким бы ни было это номинальное решение, жильцов только что построенных домов субсидирует остальное население, внося за них часть арендной платы. Создаются группы давления, утверждающие, что налогоплательщики только выиграют, если будут предоставлять эти субсидии.
Вся ирония контроля над арендой заключается в том, что чем более он несправедлив и нереалистичен, тем более пылкой становится политическая аргументация в пользу его продолжения. Если законно фиксируемая ставка составляет в среднем 95% от той, которая была бы при свободном рынке, то группы давления не отстаивают его, поскольку жители платят в среднем лишь на 5% больше и не замечают этого. Но если инфляция настолько велика или законы о контроле над арендой столь репрессивны, что легально фиксируемая арендная ставка составляет лишь 10% от той, которая была бы при свободном рынке, то группы давления начинают доказывать, что жильцов нельзя вынуждать платить экономически оправданную аренду. Даже противники контроля над арендой будут склонны полагать, что повышение ставок должно быть очень осторожным, постепенным и длительным. Иногда контроль над арендой действует годы спустя после отмены других форм ценового регулирования.
