Впрочем, что касается земельных участков, то наряду с большим количеством теоретических способов заработать деньги существует и не меньшее количество практических способов их потерять.

Уильям Зеккендорф владел и железной рукой управлял нью-йоркской компанией «Уэбб энд Кнапп». На протяжении более чем трех десятилетий он был таким же бесспорным королем в недвижимости, как Пеле — в мировом футболе.

Проще говоря, Билл Зеккендорф держал в руках все нити игры.

Он родился в 1905 году и после отнюдь не блестящей учебной карьеры начал работать у своего дяди, агента по торговле недвижимостью в нижнем Манхэттене. Начав с должности клерка по вопросам аренды, он изучил этот бизнес буквально снизу доверху, Вскоре он стал самостоятельно заниматься торговлей недвижимостью. В возрасте двадцати пяти лет он провернул одну трехмиллионную сделку, которая принесла ему не только двадцать одну тысячу долларов комиссионных, но и репутацию одного из молодых львов на нью-йоркском рынке недвижимости. Восемь лет спустя ему предложили партнерское участие в весьма авторитетной компании «Уэбб энд Кнапп». Еще через десять лет он выплатил остальным партнерам шесть миллионов и стал единоличным владельцем компании.

Под его руководством «Уэбб энд Кнапп» стала заниматься зданиями под офисы, супермаркетами, железными дорогами, нефтяными скважинами, фабриками, складами, ночными клубами и аэропортами и распространила свои владения из Манхэттена в тридцать пять штатов США, Канаду, Мексику и Великобританию. На него работали Ле Корбюзье и И. М. Пей. Он занимался сделками для компаний «Мэйси», «Симбел», «Монтгомери Уорд», «Вулворт», газеты «Таймс», государства Израиль, Нью-Йоркской филармонии, семей Рокфеллеров и Асторов. В течение нескольких лет он один управлял всей недвижимостью семьи Астор.

После второй мировой войны Зеккендорф потратил шесть миллионов долларов на покупку восьми акров складских помещений, старых квартир и боен в Манхэттене на берегу Ист-Ривер. Он планировал построить комплекс из деловых, гостиничных и развлекательных сооружений стоимостью 150 миллионов долларов, которому когда-нибудь присвоят его имя. Но «городу Зеккендорф» не суждено было появиться на свет. Поступило более выгодное предложение. Эта земля понадобилась Джону Д. Рокфеллеру, и Зеккендорф продал ее за восемь с половиной миллионов долларов. Рокфеллер, в свою очередь, предоставил ее штаб-квартире ООН.

«Мне нравится, — сказал однажды Зеккендорф, — отыскивать великолепные участки земли и придумывать для них величественные сооружения».

В течение долгих лет, и когда он принимал непосредственное участие в торговле недвижимостью, и позже, когда он стал консультантом, он использовал свою интуицию и знания в таких проектах, как торговый центр «Рузвельт филд» на острове Лонг-Айленд (один из первых современных американских торговых центров), «Сентрал сити» в Лос-Анджелесе, «Плэйс Билль Мари» в Монреале, «Майл Хай сентер» в Денвере и «ЛАнфан плаза» в Вашингтоне, округ Колумбия.

В свое время его торговыми партнерами были «Дженерал моторс», «Алкоа» и лондонская «Филип Хилл инвестмент груп».

Лорд Кейт, председатель «Филип Хилл инвестмент груп», сохранил о нем самые лучшие воспоминания: «Он был очень обаятельным человеком и умел многое предвидеть. Кроме того, он был прекрасным торговцем. Он умел находить замечательные участки и возводил на них великолепные здания. Все, что он делал, приносило отличные результаты и имело огромный успех. Но на эти замечательные проекты ушло гораздо больше времени и денег, чем он предполагал. Ему бы следовало немного притормозить и заняться чем-нибудь одним. Но все это его слишком захватывало. Беда в том, что у него одновременно было слишком много идей».

К концу пятидесятых годов та самая предприимчивость и инициативность Зеккендорфа, которая вывела «Уэбб энд Кнапп» из разряда консервативных компаний по недвижимости и превратила ее в одну из крупнейших в мире империй по разработке земельных участков, едва не привели ее к полному краху. Отказавшись от своей проверенной формулы успеха: минимально использовать наличные и максимально — всевозможные остроумные способы раздобывания денег для финансирования проектов, приносящих наличные, — Зеккендорф бросил компанию в управление отелями, строительство, перепланировку и участие в печально известном ньюйоркском проекте парка развлечений под названием «Фридомленд». Парк задумывался как вариант «Диснейленда» в Бронксе, но копия оказалась неудачной, и парк начал приносить убытки с первого дня. Этот участок земли был в конце концов продан под жилищное строительство, а слово «Фридомленд» с тех пор стало в лексиконе нью-йоркцев синонимом неудачной сделки в торговле с недвижимостью.

В 1959 году «Уэбб энд Кнапп» сообщила, что ее активы составляют триста миллионов долларов.

В 1960 году «Уэбб энд Кнапп» объявила о своих строительных проектах на сумму пятьсот миллионов долларов.

Но пока Зеккендорф негроможден одну идею на другую, цены росли, и вместе с ними росли проценты по займам. Долги компании вскоре перевалили стомиллионную отметку. Зеккендорфу пришлось закладывать активы, занимая деньги под почти ростовщические проценты. Большинство людей уже ясно понимало, что происходит. Но он отвечал своим критикам: «Лучше я выживу за 18%, чем умру за обычную ставку».

Примерно ту же мысль повторяло и вставленное в рамочку изречение, висевшее на стене у его рабочего стола: «Если бы я попытался хотя бы прочесть все критические замечания в мой адрес, не говоря уже о том, чтобы на них отвечать, то ничем другим я бы уже не имел времени заниматься. Я делаю только то, что умею, и стараюсь делать это так хорошо, как могу. И я намерен продолжать в том же духе до самого конца».

Но теперь этот конец уже был виден.

В 1962 году «Уэбб энд Кнапп» потерпела убытков на двадцать миллионов долларов, а в 1963-м — на тридцать два миллиона. Пытаясь предотвратить дальнейшее сползание вниз, компания продала часть своего имущества. Для заключения новых сделок средств оставалось все меньше и меньше.

Список кредиторов увеличивался. «Ю-эс стил». «Лазар фререс». «Кемикал бэнк». «Ройал бэнк оф Кэнэда». Один нью-йоркский юрист вспоминает, что однажды, где-то в 1960-1961 годах, он оказался в офисе Зеккендорфа, когда тот в девять утра начал переговоры по продаже некоей недвижимости. Переговоры шли без перерывов почти до полуночи, и Зеккендорфу пришлось сдаться, потому что деньги, которые он получал от этой продажи, нужны были ему уже утром, чтобы заплатить проценты по кредиту.

Первой устала ждать «Марин Мидлэнд траст компани».

У нее имелись долговые обязательства Зеккендорфа на 4,2 миллиона долларов, и весной 1965 года она принудила «Уэбб энд Кнапп» к банкротству.

Время царствования Зеккендорфа окончилось.

«Можно сказать, что сейчас, когда все тревоги и неприятности позади, я чувствую себя как бы в отставке, — объяснил он журналу „Ньюсуик“. — Мы получили столько же предупреждений, сколько правительство Соединенвых Штатов перед Пёрл-Харбором… Нам всегда удавалось уходить от банкротства, и мы могли бы и на этот раз что-нибудь придумать. Но что можно сделать, когда тебя бьют по больному месту?»

В самом конце дела его компании были уже так плохи, что она даже не смогла наскрести наличных, чтобы нанять аудитора для их последнего годового отчета.

Падение Уолтера-Джуда Кассубы, магната недвижимости из Палм-Бич, штат Флорида, чья империя когда-то оценивалась в восемьсот миллионов, было чуть менее грандиозным.

Кассуба, специализировавшийся на строительстве и эксплуатации жилых комплексов, передвижных автостоянок и мотелей, подобно Зеккендорфу, взял на себя слишком много долговых обязательств. Однако между банкротствами Кассубы и Зеккендорфа есть несколько существенных отличий. Общая сумма обязательств Зеккендорфа сводились к каким-то шестидесяти миллионам долларов, в то время как сумма обязательств Кассубы приближалась к пятистам миллионам. И если Зеккендорф потерял все, то Кассубе удалось избежать полного краха. Он потребовал судебной защиты по статье 11, и его кредиторы согласились продлить срок выплаты долгов, снизить процентные ставки и даже в нескольких случаях установить двухлетний мораторий на выплату долга.