Почти четыре десятилетия, начиная с середины 1930-х годов, средний доход семьи в США или Канаде был достаточен для того, чтобы выплачивать взносы по закладной на средней стоимости дом или же вносить ежемесячную плату за съёмную квартиру средней стоимости. (Статистически «средний» означает, что примерно половина значений измеряемого множества находится ниже среднего уровня, а половина — выше.) Где-то в середине 70-х годов эти две величины — средний доход и средняя стоимость жилища — резко разошлись. Их расхождение явственно проступило при канадской переписи населения 1981 года. Примерно в то же время экономическая статистика США показала, что приобретение «среднего» дома стало возможно лишь при таком размере дохода, который показали в налоговых декларациях только десять процентов семей! Девяносто процентов уже не могли позволить себе приобрести «средний» дом. Супружеская пара по-прежнему могла родить детей. Но средняя пара уже не могла без помощи со стороны приобрести или снять для них жилище.
Этот разрыв резко ударил по квартиросъёмщикам, не купившим дом в то время, когда цены и доходы соответствовали друг другу. В последующие годы такие квартиросъёмщики затрачивали все большую долю своих доходов на съем жилья — до той критической точки, когда квартирная плата стала съедать не менее половины доходов, оставляя для всего прочего несообразно мало. Аналогичный разрыв обозначился и в Великобритании.
Бездомные, спящие на улице, устраивающие себе убежище в подворотнях, под мостами, в «палатках», собранных из картона и клеёнки, как правило, одиноки и отягощены множеством проблем со здоровьем. Они, эти бедняки и калеки, всегда первыми предупреждают о социальной катастрофе. Если их состояние ухудшается, если их число увеличивается, это означает, что благополучным обитателям культуры следует начать тревожиться. В статье, опубликованной одним канадским журналом в 1984 году, а затем и в книге я обратила внимание читателей на опасный разрыв между уровнем дохода и ценами жилищ. От экономистов пришёл только один отклик. Его автором был директор консервативной «фабрики мысли» из Ванкувера. Отталкиваясь от моего утверждения, что «условия, ранее бывшие нормой лишь в самых бедных частях США, уже стали нормой для всей страны», он написал редактору следующим образом:
«Итак, несомненный факт заключается в том, что почти все дома в США заселены. Коль скоро, как заявлено, только десять процентов населения в состоянии приобрести жилище, то это означало бы, что девяносто процентов этого сделать не могут. Очевидно странная ситуация. То, чего Джекобс не указывает, так это иной факт: рост стоимости домов за последние десятилетия нарастил богатство американских домовладельцев, большинство которых проживает в своём наиболее ценном имуществе. Простой арифметический факт заключается в том, что в момент, когда средняя семья в США не сможет приобрести дом средней стоимости, стоимость среднего дома начнёт падать. Разумеется, следует помнить и о том потенциальном доходе, который содержится в наибольшем богатстве большинства семей».
Это может означать только одно: вздутое богатство тех, кто уже владеет домом, маскирует бедствия людей, вытесненных с рынка жилья высокими ценами. В некотором смысле именно это и происходит с точки зрения экономики, взятой как целое. В Торонто показатель домовладения вырос, поднявшись до рекордных 61,5 процента домов, находящихся во владении в 2002 году, с 54 процентов в 2000 году. Это произошло несмотря на то, что средняя цена дома ежегодно росла на 7 процентов. Секрет заключается в низкой инфляции (за вычетом цен на жилище), что обеспечило низкий процент выплат по закладным и невысокую стоимость банковского кредита. По мере роста стоимости отдельных домов и кондоминиумов владельцы смогли в растущем объёме брать кредит под растушую стоимость недвижимости. Как следствие, соотношение задолженности по ипотечному кредиту и дохода домохозяйств достигло в Канаде рекордно высокого уровня[9].
Чудо приращения денег на собственном доме действует ещё сильнее в США. Там проценты по ипотеке можно вычитать из суммы подоходного налога. Покупка жилья на вторичном рынке к 2002 году достигла рекордного уровня. Это произошло потому, что рекордно высокого уровня достигли цены домов, тогда как цена ипотечного кредита стала рекордно низкой. Допускаю, что экономист из консервативной «фабрики мысли» эту ситуацию предвидел и приветствовал раздувающийся пузырь. Но пузырь лопнет. Или по той причине, что рост цен на другие товары и услуги существенно увеличит уровень инфляции. Или в том случае, если замедлится, остановится или начнёт обратное движение рост цен на жильё[10]. Критик прав в том, что тогда средний доход семьи и средняя стоимость односемейного дома или кондоминиума снова сблизятся.
Все это не уменьшило затруднений квартиросъёмщиков. Начиная с 1995 года число бездомных в Торонто не сокращалось. Появилось новое поколение молодых семей без собственного жилья. В число бездомных теперь следует включить семьи, ютящиеся в мотелях, или разделённые семьи, члены которых могут претендовать на место в социальном общежитии лишь живя порознь. Хуже всего приходится семьям, существующим на социальное пособие, а также «работающим бедным», которые довольствуются доходом, часто не намного превышающим размер пособия. Деньги заканчиваются быстрее, чем приходит время следующей выплаты, и они сводят концы с концами за счёт благотворительных «продуктовых банков» и беря взаймы у родственников или друзей деньгами или продуктами. Семьи из двух супругов из числа регулярных клиентов «продуктовых банков» Торонто тратят на квартирную плату в среднем 67 процентов дохода, а семьи из четырёх членов — 70 процентов. В 2003 году это означало, что в таких семьях в среднем оставалось лишь по 3,65 канадского доллара (примерно 2,40 доллара США) на человека в день, чтобы оплачивать еду, одежду, поездки, личную гигиену и завтрак для детей школьного возраста. В семьях клиентов «продуктовых банков», имеющих одного ребёнка, в среднем 18 процентов детей и 39 процентов родителей остаются без еды хотя бы раз в неделю. В семьях из пяти человек — 45 процентов детей и 47 процентов взрослых. Приоритетную позицию в бюджете занимает своевременная плата за квартиру. Ведь иначе над семьёй нависнет угроза бездомного существования.
В Северной Америке высокая доля домовладения оказалась возможна благодаря долговременной ипотеке при сравнительно низкой процентной ставке, гарантированной федеральными правительствами США и Канады. Для тех, кто слишком беден, чтобы воспользоваться благами домовладения, оба правительства предприняли программы субсидирования строительства жилищ — в США это называется public housing, в Канаде — assisted housing. Обе программы свелись к скверному планированию и отчаянно скверному, самовластному по характеру содержанию домов. Эти программы не удовлетворяли ни налогоплательщиков, ни квартиросъёмщиков. Но когда их прекратили или свели к минимуму (что всегда происходит с непопулярными программами), списки очередников на получение жилья начали расти. В 2002 году в Торонто в таком списке было около 65 000 человек с низким доходом. При этом для приобретения квартиры в самоокупаемом кондоминиуме[11] нужно было ждать в среднем пять лет.
Другой причиной относительного выравнивания ситуации на рынке жилья стал рост доходов семей по мере того, как все больше жён и матерей поступали на работу. Естественно, что первой реакцией нуклеарной семьи на увеличение разрыва между доходом и ценой жилья становится комплекс действий по сведению концов с концами.
Это означает: урезать расходы, удовлетвориться бесплатными развлечениями, подселить к себе друзей, оказавшихся в сходных обстоятельствах (рост домохозяйства), прибегать к абортам (ограничение домохозяйства), искать по магазинам секонд-хенд и спешить на тотальные распродажи, продать то, без чего можно обойтись, и заставлять власти вести охоту на беглых отцов, уклоняющихся от уплаты алиментов по исполнительным листам.
