Эта система когда-то была повсеместно распространена в Европе, но теперь отмирала или была мертва в большинстве стран. В Шотландии она сохранялась, пока не была отменена законодательно новым парламентом в 2001 году. Согласно этой системе все земли в теории принадлежали короне. Однако корона постепенно передавала эти земли арендаторам, которые, в свою очередь, могли снова отдать ее в аренду съемщикам более мелким. Передавая арендатору права на землю, арендодатель мог налагать на своего вассала обязательства, известные в Шотландии как феодальные повинности, обычно регулировавшие использование земли или природных ресурсов, а также характер застройки. Другими словами, фригольда шотландская система не подразумевала — абсолютной собственности на землю не было.
Это стало особенно важно, когда частное строительство пошло быстрее, чем прежде. Феодальная система оказалась чрезвычайно ценной для сохранения исторического облика Эдинбурга. В XVIII веке строители работали с меньшим размахом, чем принято сегодня, когда одна фирма выкупает участок земли и строит все здания на нем согласно нормативным документам, перечисляющим правила градостроительства. До существования таких документов решения относительно плана застройки, разметки улиц и домов принимал арендодатель данного участка, затем продавая на аукционе строительные площадки под отдельные здания. Покупатели этих площадок уже сами строили на них дома. Поскольку каждый из них мог нанять своего строителя, возникала необходимость обеспечить меру единообразия и установить стандарты строительства. Эти функции выполняла грамота на землю, составленная арендодателем и подписанная арендатором. В ней содержались обязательства, налагаемые на арендатора, связанные с характером будущего дома и окружавшего его района — так называемое вещное обременение.
В Новом городе подобная система дачи в аренду земли в таких масштабах и на столь значительное время оказала глубочайшее и весьма долговременное воздействие на эволюцию законов, касавшихся градостроительства и вещного обременения. На этом этапе совет полагался на планы, составленные Крейгом для первого Нового города, затем Адамом — для площади Шарлотты. Самому городскому совету нечасто приходилось учреждать вещное обременение; разрешая то или иное строительство он часто ссылался на эти планы, которые таким образом приобретали юридическую силу.[255]
Так, например, произошло в 1772 году, когда арендаторы, жившие на северной стороне улицы Принцев, под предводителем философа Юма, потребовали отмены решения городского совета о застройке южной стороны улицы. По их мнению, бумаги на земли гарантировали им вид на эдинбургский замок, как и план Крейга, в котором дома имелись только на северной стороне. Городской совет утверждал, что со времени составления плана были приняты другие решения, являвшиеся приоритетными. Дело дошло до палаты лордов, где требования городского совета были признаны неправомерными. Шотландец по рождению, лорд главный судья Мэнсфилд от души повеселился над членами совета:
Через некоторое время истцы с удивлением увидели, что на участке, который они всегда предполагали предназначенным для украшения и оздоровления этого района, появились строители. Вместо террас и аллей у Нор-Лох они обнаружили новопроложенную улицу, особо полюбившуюся магистратам, под названием улица Канала. Указанные джентльмены немедленно подали жалобу в городской совет. Они привлекали в качестве свидетельства первоначальный план города и убедительно просили пояснить, как можно было замыслить подобное нарушение, не то что привести его в исполнение — либо как город мог позволить себе действовать против доброй воли его населения и ясно написанных условий продажи земли. И какой же ответ, милорды, дал на все это городской совет?
«План! — сказали им. — Позвольте, джентльмены, вы глубоко заблуждаетесь, план говорит вовсе не об этом».
«Нет! — отвечали истцы. — А где же тогда план?»
«Вот, — отвечали магистраты. — В акте городского совета от такого-то числа. Вы его вообще видели когда-нибудь?»
«Нет, — повторили арендаторы. — Не видели».
«Не может быть, — продолжали магистраты. — Вы люди деловые, на ваших денежных расписках стоит дата подписания этого акта; бесполезно утверждать, будто вы отнеслись к делу с такой небрежностью или сами дали себя ввести в заблуждение. Вот, по этому плану вам не полагается ни канала, ни прогулочных аллей, ни террас, ни парка. Вот улица Канала! Вот каретный двор! Вот лавка мясника, вот торговец свечами! Могут ли ваши светлости одобрить поведение совета в данном случае, которым они, однако, и пытаются это поведение оправдать?»[256]
Их светлости одобрить подобное поведение не смогли и наложили запрет на всякое строительство по южной стороне улицы Принцев — этот запрет все еще действует и благодаря ему гордость города, прекрасный вид на замок, сохранился до сих пор. Это судебное постановление положило начало постепенному приспособлению феодального закона к нуждам современного города. Со временем все больше мелких землевладельцев стали принимать участие в развитии города, условия постройки становились все более замысловатыми, а законы, их регулирующие, все более однозначными. Вскоре уже было принято вписывать в документы на аренду земли весьма пространный перечень условий: высоту здания, какую следует делать крышу, как делить здание на комнаты, какая должна быть ограда, какая мостовая, окна и каменная кладка. Эта практика распространилась из Эдинбурга по всей Шотландии. Документы о вещном обременении могли теперь применяться в качестве детально разработанных программ застройки и землепользования. Юристы использовали их при оформлении документов по передаче недвижимости от одного лица другому. Соблюдение изложенных в них рекомендаций обеспечивали суды.
Таким образом, сохранением своего исторического облика города Шотландии зачастую оказывались обязаны феодальному строю. Процесс эволюции этой системы запустили современные требования к общественному благоустройству, которые она удовлетворяла более успешно, чем какая бы то ни было другая ветвь юриспруденции. Увы, одним из первых дел, которые совершил восстановленный в 1999 году шотландский парламент, была отмена феодального строя, произведенная под обманчивым впечатлением, будто этот средневековый реликт ущемляет права граждан страны. Теперь Эдинбург и вся Шотландия зависят в отношении благоустройства от учреждений, ответственных за планировку, что не внушает уверенности в будущем, особенно если учесть допущенные ими в прошлом чудовищные ошибки, и не в последнюю очередь — именно в столице.[257]
* * *
По мере того как расцветал Новый город, Старый приходил в упадок. Исчез тот порядок жизни, при котором богатые и бедные жили на одной лестнице, а благородные горожане, выходя из домов, переступали через нищих и раскланивались с ними. Социальное неравенство существовало всегда, но теперь между богатыми и бедными разверзлась настоящая пропасть. Издатель Уильям Крич отмечал, что «в 1763 году люди знатные и следившие за модой жили в таких домах, в каких в 1793-м селились уже только торговцы или люди скромного достатка». Дом лорда верховного судьи Тинуолда теперь принадлежал учителю французского, дом лорда председателя Крейги — аукционистке, торговавшей старой мебелью.[258]
И все же именно в это время Старый город нашел своего поэта в Роберте Фергюссоне. Фергюссон родился в 1730 году, в переулке, вскоре уничтоженном во время строительства Северного моста, и получил образование в Эдинбургской школе, а затем отправился в университет Сент-Эндрюса. Путешествуя туда и обратно, он не раз должен был любоваться одним из самых прекрасных видов Эдинбурга, где дорога из Хоу-оф-Файф переваливает через седловину и спускается к северному берегу залива Форт. Путешественник в этом месте никогда не знает, что ждет его — будет ли он умиротворен спокойствием пейзажа, или же небеса нахмурятся и встретят его бурей, или же ему будут улыбаться солнечные зайчики на раскинувшихся впереди водах и на душе станет так же радостно. Фергюссон мог написать о любом из этих пейзажей, но, обращаясь к родному городу, выбрал последний:
