Отсутствовало и в ГК РФ 1994г. указание, каким образом приобретается право собственности добросовестным приобретателем. Статья 218 ГК РФ, устанавливающая основания приобретения права собственности, не называет приобретение имущества добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя в числе таких оснований. Не содержит соответствующего основания для прекращения права собственности и ст.235 ГК РФ.

Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [167] было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателя недвижимости. Изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации.

Еще раз подчеркнем, что добросовестный приобретатель не наделен правом обратиться в суд с иском о признании права собственности или с иском о признании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права (ст.11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции.

Основанием приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем является сложный юридический состав [168], включающий в себя, как обоснованно отмечается в литературе, три существенных условия. Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем [169].

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Признать приобретателя недвижимости добросовестным может только суд, отказавший судебным решением в виндикации или реституции недвижимости, приобретенной от неуправомоченного отчуждателя. Для этого в мотивировочной части судебного решения должно содержаться описание сложного юридического состава добросовестного приобретения недвижимости. Поэтому фактическим основанием для приобретения права собственности является как раз этот самый сложный юридический состав, а не вышеназванное судебное решение. Но именно судебное решение является формальным основанием для регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем.

В юридической литературе правильно отмечается, что регистратор, скорее всего, не станет брать на себя функции суда и определять, вправе или не вправе собственник истребовать имущество правообладателя по реестру, рассматривая заявление о погашении регистрационной записи (а если и станет, то совершенно не очевидно, что сможет полноценно сделать это) [170].

Как указано в п.1 ст.28 Федерального закона от 21 июля 1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [171], момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Если закон признал за добросовестным приобретателем возможность приобретения права собственности на недвижимость, то очевидно, что это обстоятельство является основанием прекращения права собственности у правопредшественника. Поэтому признание лица добросовестным приобретателем недвижимости и последующая регистрация за ним права собственности на эту недвижимость на основании решения суда имеет значение и правопрекращающего факта, а не только правоустанавливающего. Такой подход позволяет избежать коллизии права, когда нормы института приобретения права собственности противоречат нормам защиты вещных прав.

Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на недвижимое имущество может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи с приватизацией жилого помещения. Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (1/2, 3/4 и т.п.), во втором — у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).

Совместная собственность возникает в тех случаях, когда законом предусмотрено образование такой собственности на имущество. В частности, совместной собственностью может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, жилое помещение (ст.34 СК РФ, ст.256, 257 ГК РФ).

Согласно п.5 ст.244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

От размера долей участников долевой собственности непосредственно зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. По общему правилу если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п.1 ст.245 ГК РФ). Это не исключает права любого из участников долевой собственности оспорить равенство долей, например, исходя из вклада каждого в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение долей в праве долевой собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные решения, которыми был удовлетворен иск И. к О. о признании права собственности на 1/2 долю приобретенной по договору купли-продажи квартиры, указала следующее. В решении суда не названы нормы закона, позволяющие признать спорную квартиру совместной собственностью сторон, не состоящих между собой в браке, в связи с чем правовая норма, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, применена неправильно. Право собственности на спорную квартиру О. приобрела со дня государственной регистрации, истец, оспаривающий существующее право, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не наоборот, из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на недоказанность ответчицей своих доходов. Наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности не является достаточным основанием для вывода о размере его доли в праве собственности на квартиру — должны быть представлены доказательства, подтверждающие размер вложенных им средств в совместную покупку квартиры.