Мой первый опыт инвестирования в недвижимость начался с покупки дома в ипотеку. Дом площадью 230 кв. м был расположен в 25 км от МКАД.

Даже до момента сделки возникли проблемы. Банк решил увеличить размер первоначального взноса прямо перед ее закрытием.

Чтобы быстро найти дополнительные средства для увеличившегося первого взноса, мне пришлось заложить свой новенький автомобиль в ломбард под ставку 96% годовых! Это был дикий риск, но, видимо, кто не рискует, тот не покупает дом.

В итоге мы успели выкупить данный объект и запустить его в работу.

Стратегия была следующая: разделить дом на несколько маленьких студий и сдать их в аренду. Арендные платежи не только перекрывали расходы и платежи по ипотеке, но и приносили дополнительный положительный денежный поток!

Чтобы самим не тратить времени на заселение людей, контроль сантехники, оплату счетов и т. д., мы создали свою управляющую компанию.

Данный объект работает уже девять лет без моего участия и стабильно приносит прибыль!

Таким образом был сделан первый шаг к пассивному доходу!

Посмотрите видео, в котором я рассказываю, как купил этот дом, вложив в него 3,5 млн рублей, сдал в аренду и за девять лет заработал 14 млн рублей.

Это было мое первое вложение в недвижимость, и я совершил огромное количество ошибок, каждая из которых стоила мне несколько миллионов рублей. Автомобиль потом я выкупил у ломбарда обратно, но, посмотрев, как он теряет стоимость с каждым месяцем, я решил его все-таки продать.

Знаете, всегда интересно встретить своего кумира в реальной жизни, но представьте, каково это – делиться с ним своими успехами!

Через некоторое время я встретился с самим Робертом Кийосаки. Да, тем самым, автором бестселлера «Богатый папа, бедный папа». Мы сидели, как два старых друга, и я рассказал ему обо всей моей истории с домом в 230 кв. м и моими многочисленными арендаторами.

«Спасибо, Роберт! – ответил я, пытаясь сдержать смех. – Но мне пришлось заложить свой новый „Инфинити“, чтобы получить эту ипотеку. Это было частью нашего русского хит-парада „сделай это любой ценой“!»

Кийосаки удивленно поднял бровь. «Ты что, заложил свою машину, чтобы купить дом?»

Я кивнул, отламывая вилкой кусочек чизкейка. «Да, я заложил ее в ломбард под девяносто шесть процентов годовых, и потом мне все-таки пришлось ее продать…»

Кийосаки засмеялся так громко, что все в ресторане обернулись на нас. «Алексей, ты удивительный парень! Ты перевел мою стратегию на уровень выше. Ты буквально заложил свое средство передвижения, чтобы купить средство дохода!»

Я тоже не мог сдержать смех. «Роберт, ведь это Россия. У нас тут всё на уровень выше!» Мы оба засмеялись до слез, наслаждаясь этим неожиданным моментом юмора в нашем серьезном разговоре о финансах.

Это превратилось для меня в настоящую эпопею, которую я и близко не представлял, когда делал ставки на аукционе. Если вы никогда не видели двух взрослых мужчин, борющихся за право владения экскаватором, то считайте, что у вас все еще впереди. Это похоже на смесь греко-римской борьбы и танца танго, только с меньшим количеством грации.

Однако весь настоящий ад начался, когда мы приехали забирать автобусы. У одного из них кто-то уже успел снять двигатель, составляющий, по сути, около 80% от стоимости самого автобуса.

И тут нас ждала последняя вишенка на нашем торте неудач: когда мы начали продавать экскаватор, то обнаружили, что он работает ровно 15 минут, после чего глохнет и на сутки превращается в неподвижный кусок металла.

Сделки с этой спецтехникой, увы, принесли мне убыток в 3,5 млн рублей. И даже несмотря на то, что я здесь описываю это все с некоторой долей юмора, поверьте, это было далеко не самое веселое время в моей жизни.

Покупка квартир в новостройках и сдача их в аренду действительно оказались одной из самых успешных стратегий в моем инвестиционном портфеле.

С самого начала это казалось привлекательной возможностью. Новостройки зачастую предлагаются по более доступной цене, чем квартиры в уже построенных домах. Плюс новые здания обычно оборудованы современными системами безопасности и коммуникаций, что также является большим преимуществом.

Мне удавалось найти действительно выгодные предложения на рынке новостроек, и благодаря грамотному подходу и тщательному выбору объектов я смог сформировать портфель качественных активов.

Сдача квартир в аренду позволила мне получить стабильный пассивный доход. В совокупности с низкими затратами на обслуживание и ремонт, так как квартиры были новыми, это оказалось действительно прибыльным вложением.

^{https://www.youtube.com/watch?v=lDmftUF1woM}

Большим плюсом было то, что я мог сам выбирать арендаторов, исходя из их кредитной истории и рекомендаций. Это позволило мне минимизировать риски задержек в оплате и возможных проблем с квартирой.

Покупка квартир в новостройках и сдача их в аренду – это одна из стратегий, которую я бы порекомендовал начинающим инвесторам. Это дает возможность получить стабильный доход и при правильном подходе минимизировать риски.

Инвестирование в строительство коттеджного поселка оказалось совершенно новым испытанием для меня, и, даже несмотря на мой опыт, я совершенно не представлял, какие сложности меня ждут. Оказалось, что мой новый статус застройщика потребовал от меня прокачки навыков дипломатии до уровня, достойного государственного секретаря. Я и представить себе не мог, что придется убеждать потенциальных покупателей, что жизнь вдали от ближайшего «Макдоналдса» – это не приговор!

Мы построили и продали коттеджный поселок из 28 домов в Уфе, проект затянулся на целых три года. Когда все было закончено и я сел подсчитать прибыль от этого проекта, то был шокирован результатом: мой среднемесячный доход составил всего 30 тысяч рублей. Ведь даже кассир в «Макдоналдсе», рискующий только обжечься горячим кофе, получает больше!