Зарождение неоклассической экономической теории относят к концу XIX века с выходом в свет книги английского экономиста Альфреда Маршалла “Принципы экономической науки” (1890 год). Альфред Маршалл был, пожалуй, первым экономистом, который исследовал методы установления ценностей/стоимостей. Его основным экономическим интересам был процесс ценообразования в функционировании экономической системы. Ближе к концу девятнадцатого века Маршалл (1893) представил экономическую концепцию квази-ренты, которая объяснила, как фундаментальная концепция земельной ренты может быть расширена, чтобы включить улучшения земли. Маршалл (1920) объединил теорию стоимости предложения с теорией цены спроса, которая формирует основу современной теории стоимости. Его работы послужили теоретической основой для трех основных подходов к стоимости, используемой сегодня: затратный, доходный и сравнительный.

Маршалл внес весомый вклад в разработку экономической теории, которая легла в основу сегодняшней практики экономических измерений. Им был впервые исследован вопросу о том, чем определяется рыночная цена. Как описано выше, классические экономисты приписали это затратам на производство, в то время как маржиналисты приписывают это спросу. Ключевым вкладом Маршалла было признание что спрос и предложение были ответственны за установление рыночных цен, с затратами, отвечающими за первым, и полезностью, отвечающей за последним.

Спрос и предложение, по его словам, были аналогичны лезвиям ножниц (рис.2.3), потому что ни одна концепция не может быть отделена от определяющего влияние на цены.

^{Рис.2.3 Ножницы Маршалла}

Важным исходным предположением А. Маршалла было то, что время надо разделить на три периоды, а именно, настоящее время, краткосрочный и долгосрочный период. С помощью этого предположения ему удалось связать между собой цены, затраты и стоимость.

Рыночные цены, по словам Маршалла, относятся к настоящему времени и отражают функцию спроса (то есть полезности, S). В краткосрочный период, определяемый как период, в который поставка товара на рынок может быть увеличена или снижена, получилась наклонная кривая предложения (Р), означающая, что чем выше цена товара, тем больше поставляемое количество товаров.

Если цены выросли так, что общий доход превысил затраты производства, капитал попадет в отрасль, и предложение на рынке увеличится, сместив кривую предложения вправо. В этих условиях цены упадут в сторону затрат на продукцию. Таким образом, затраты на продукции определяют цены в долгосрочной перспективе.

А. Маршалл утверждал, что рыночные силы стремятся к равновесию, где цены и затраты соответствуют. В конечном счете, идеальный рынок сформируется, когда цена, стоимость и затраты будут равны. Из этих соображений и вытекают предпосылки методологического индивидуализма, рационального выбора и равновесия.

А. Маршалл был первым крупным экономистом, который исследовал подходы к оценке, в том числе и к оценке недвижимости. Его теория составляет основу современных трех подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного. Общая схема применения неоклассики в практике оценки представлена на рис. 2.4.

^{Рис.2.4 Неоклассический подход к теории стоимости}

Неоклассическая экономическая маршаллианская теория до сих пор лежит в основе практической оценки недвижимости, так как она внутренне не противоречива, понятна и позволяет применить математический инструментарий оценки.

В известном учебнике “Оценка недвижимости"/13/. американского института оценки, утверждаются что наиболее существенный вклад в формирование неклассической теории стоимости, как синтез предыдущих теории, внес Альфред Маршалл в конце XIX века.

Основные условия неоклассической парадигмы следующие:

продукт рынка однороден (гомогенный);

все участники рациональны и полностью информированы;

не имеется никаких барьеров к вхождению на рынок и выходу с него;

рынок обеспечивает возможность незамедлительных малых корректировок, чтобы приспособиться к изменениям и др.

Для таких условий, в период 1960 и 1980 годах, были разработаны эффективные математические модели оценки, среди которых выделяется портфельная теория модерна (ПТМ), разработанная Марковицем (1959) и дополненная Нобелевскими лауреатами Шарпом и Литнером.

Применительно к оценке недвижимости на основе неоклассической парадигмы и применении «аксиомы оценки» о равенстве трех подходов «питерской школой оценки» /29-31/ разработаны практические методы оценки с применением, так называемой, «прибыли предпринимателя» (рис.2.5).

^{Рис. 2.5 Модель оценки недвижимости на базе аксиомы оценки}

С начала восьмидесятых годов прошлого века эту теорию пытались применить и применяли для оценки капитальных активов, таких как недвижимость.

Согласно неоклассической экономической теории в экономическое богатство вносят вклад три основных фактора: труд, капитал и земля. Каждый фактор – это фактор, который имеет стоимость и для частного лица, и для общества, а экономическая теория должна ответить на вопросы рационального использования этих ресурсов.

Высшей точкой популярности неоклассической парадигмы стали 80-тые годы прошлого века, а крах социалистической экономики лишь подтвердил истинность неоклассических идей.

Однако уже в 1990-е обозначился скепсис по отношению неоклассических идей и появились новые направлений экономической теории.

Общее отношение к изменениям выразил нобелевский лауреат Джордж Акерлоф, заявивший, что «существующие экономические модели являются упрощенными и вводят в заблуждение, поскольку они не включают человеческих мотиваций за пределами собственных интересов. Пришло время для более реалистичной теории» /14/.

Одной из групп критиков неоклассики стали сторонники психологической экономики во главе с Нобелевским лауреатом Даниелем Канеманом. Еще в 1970-е они стали проверять, действительно ли реальные люди мыслят и поступают строго рационально. Оказалось, что, несмотря на все удобства, которые дает принятая неоклассиками идеальная модель человеческого поведения, реальный человек зачастую мыслит отнюдь не рационально и имеет мало общего с «человеком экономическим».

Другое направление критики неоклассики связано с институционализмом. Если экономисты-психологи доказывают, что индивиды мыслят не так, как им предписывает неоклассическая теория, то экономисты-институционалисты подчеркивают, что в хозяйственной жизни люди действуют вообще не в качестве автономных индивидов, а как представители определенных социальных структур. Многочисленные институты (организации, формальные и неформальные нормы) сильно ограничивают свободу индивидуального выбора и заставляют каждого человека подчиняться неким общепринятым правилам.

Таким образом, рациональный индивидуализм – главный методологический принцип неоклассической экономической теории, унаследованный ею от А. Смита, – подвергается в наши дни критике сразу с несколько сторон, в том числе со стороны Нобелевских лауреатов по экономике (Амартия Сен – теоретическое осмысление феномена развития , Джозеф Стиглиц – асимметричность информации, Даниель Канеман – экономическая психология, Вернон Смит – контролируемые эксперименты; Леонид Гурвич, Эрик Маскин и Роджер Майерсон – теория разработки экономических механизмов (с анализом, как стимулов отдельных людей, так и вмешательства государства 2007г.).

Изменение парадигмы неоклассицизма нашла свое отражение и в оценке недвижимости. Вот как об этом говорится в учебнике Школы сервейеров Кингстонного университета (далее Школа сервейеров) /15/: