В 1993 году в нашей стране были организованы первые семинары по теории стоимостной оценки. Эти семинары проводили американские специалисты на международные гранты.
Семинары были краткосрочные и на них излагались практические приемы стоимостной оценки, без изложения философских и экономических основ теория стоимости.
Цель семинаров была в том, чтобы дать ответы на вопросы – как как оценивать имущество, прежде всего недвижимость. Именно тогда первые российские оценщики и узнали, что, чтобы оценить какое-либо имущество, надо обязательно применить три подхода: затратный сравнительный и доходный. То есть необходимо посмотреть на объекты оценки с позиции ретроспективы, перспективы, и текущего состояния рынка. Это было положение американских стандартах оценки, которые выработались практикой, особенно после Великой депрессии.
Времена Великой депрессии показали, что в оценке недвижимости нельзя полагаться исключительно на цены сделок, необходимо также создать модель оценки с учета возможных затрат на восстановление объекта оценки и его потенциальной доходности.
Это предположение теории стоимости, которую более 100 лет назад сформировал Альфред Маршалл. Ему удалось объединить предложения классической экономической теории и австрийской теория спроса и предложения. В результате сформировалась неоклассическая экономическая теория, которая была и остаётся доминирующей парадигмой в экономике и в теория стоимости.
Первым российским оценщиком про экономические основы теории стоимости особенно ничего не рассказывали, необходимо было дать алгоритмы и методы оценки конкретных объектов недвижимости.
В оценку в то время пришли грамотные технические специалисты (кандидаты, доктора наук, и даже академики), прежде всего из сферы ВПК. Им казалось, что удастся, в достаточно короткое время, путем применения математического аппарата, создать такие методики, которые позволяют оценивать любые объекты недвижимости. Однако время шло, рынки развивались, а точность оценок не улучшилась. Особенно ярко это проявилось при проведении массовых оценок недвижимости для целей налогообложения.
В 2009 году Правительством РФ было принято принципиальное решение передать кадастровую оценку недвижимости для целей налогообложения в сферу влияния профессиональных оценщиков. Это произошло после того как государственные органы федерального уровня не справились с проблемой справедливого налогообложения недвижимости.
К этому времени уже был сформирован институт независимой профессиональной оценки. Были приняты необходимые законодательные акты, стандарты оценки, система подготовки кадров, многочисленные методики оценки.
Однако уже в 2015 году стало ясно, что и профессиональное оценочное сообщество не справляется с проблемой справедливой оценки для целей налогообложения. Была принята, на наш взгляд спонтанное и не проработанное решение, передать кадастровую оценку в ведение государственных кадастровых оценщиков на региональный уровень. И при этом разработку единой методологии кадастровой оценки оставить на федеральном уровне в ведении Министерства экономического развития РФ.
Все эти решения исходили из того постулата, что методология стоимостной и кадастровой оценок у нас находится на должном уровне, а проблема вся в организационных вопросах процесса оценки.
Мы утверждаем, что это не так. Проблема глубокого кризиса профессиональный стоимостной и кадастровых оценок заключается в несовершенстве методологии оценки и никакими организационными мерами это не исправить.
Мы также утверждает, что наметилась серьёзное отставание разработок методологии и методик оценки от господствующих в мире новых экономических парадигм, без освоения которых нам не удастся улучшить качество стоимостных и кадастровых оценок.
Господствующее положение неоклассической экономической теории в последние годы подвергается серьезной критике, и на смену ей идёт новая постнеоклассическая экономическая теория, которая должна отразиться на теории и практике стоимостных оценок.
Это пособие критически рассматривает теорию и практику стоимостной и массовой оценки, а также экономические теории, лежащие в их основе. Без надлежащей современной системы независимой профессиональной оценки невозможно обеспечить надлежащее функционирование экономической системы, в основе которой лежит господствующая экономическая теория. Это фундаментальная предположение долгие годы игнорировались методологами стоимостной и массовых оценок в Российской Федерации, что привело к глубокому кризису в этих сферах.
Настоящее пособие направлено на разрешение этих проблем.
Одной из целей пособия заключается в выработке практических рекомендаций по совершенствованию системы кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Это совершенствование невозможно достичь без совершенствования методологии кадастровая оценка. А она, в свою очередь, тесно связана с методологией стоимостной оценки, которая входит в систему экономических измерений. Другая цель заключается в изложении теоретических основ и выработке рекомендаций по девелопменту, ESG-оценке недвижимости и территориальному планированию устойчивого развития.
В соответствии с вышеизложенным пособие состоит из семи глав. В каждой главе рассматривается методология различных сфер экономических измерений. При этом методология рассматривается в широком смысле. Она включает базовую экономическую теорию, принципы и подходы оценки, понятийный аппарат дисциплины, методы оценки и проверку качества оценки.
Глава 1 посвящена раскрытию понятия «недвижимость», которое необходимо рассматривать с разных сторон: и как юридическое понятие, и как товар на рынке, и как загрязнитель парниковыми газами, и как основа устойчивого развития территорий. В главе также раскрыты особенности функционирования рынка недвижимости.
В Главе 2 представлена эволюция идей, касающихся экономическая ценности и стоимости и влияющих на теорию и практику оценки. Задача написания настоящей главы стояла в том, чтобы попытаться увязать высокую теорию и практику и простым и понятным языком объяснить, как влияет экономическая теория на решение практических оценочных задач, и как она в дальнейшем отразилось в кадастровой оценке.
Обзор включает историю стоимостной мысли от Платона и Аристотеля до современных Нобелевских лауреатов по экономике.
Подробно излагаются идеи классической экономической школы (Адам Смит (1721–1790), Дэвид Рикардо (1772–1823), Томас Мальтус (1776–1834), и др.), Австрийской школы (Карл Менгер (1840–1925), Стэнли Джевонс (1835–1882), Леон Вальрас (1834–1910) и др.).
Господствующее положение в современном экономическом знании и в теории оценки имеет неоклассическая экономическая теория, которая зародилась с конца XIX века с выходом в свет книги английского экономиста Альфреда Маршалла “Принципы экономической науки” (1890 год). Предположениям этой теории и их влиянию на теорию стоимости в книге уделено особое внимание. В книге показаны также, что эта теория в настоящее время подвергается серьезной критике, так как она не может прогнозировать возникающие кризисы на рынке, а теория стоимости не позволяет прогнозировать “пузыри” на рынке недвижимости.
Критики неоклассической экономической теории формируют в настоящее время новое направление, которое получило название “постнеоклассическая экономическая теория” или “неортодоксальная теория”.
В рамках этого направления развития постнеоклассической парадигмы в пособии рассмотрены такие направления теории как критический реализм, новая индустриальная экономика, теория сложности и др., на базе которых формируется новая альтернативная теории стоимости.
Далее показано, что на базе этих философских, социальных и экономических идей в настоящее время формируется новое научно-практическая дисциплина – “экономические измерения”, в которую входят: стоимостная, массовая, ESG- и кадастровые оценки, финансовая отчетность, инвестиционный анализ, сметно-строительное дело, а также разделы корпоративного управления, банковского и страхового дела, и еще ряд смежных вопросов.
