Во всех этих дисциплинах используется термин “стоимость”, но понимается он по-разному. Например, в Российской практике, в настоящее время применяется более 50 видов стоимости. Задача – объединить эти научно-практические дисциплины и выработать единые подходы к проведению экономических измерений. Это можно сделать только на базе согласования понятийного аппарата, применяющихся в этих научно-практических дисциплинах. Этому вопросу посвящен отдельный раздел главы.

Теоретической основой всех стоимостных измерений является унифицированный набор принципов, выработанный в процессе практики участниками обменных операций. Они подробно рассмотрены в этой главе.

Вопрос качества экономических измерений рассмотрен в главе с позиций дедуктивно-номологической и индуктивно-статистической моделей.

Глава 3 посвящена экономическим измерениям при сделках с недвижимостью и методологии стоимостной оценки.

В настоящее время методология стоимостной оценки находится в глубоком кризисе. Мы утверждаем, что кризис обусловлен отрывом практики стоимостных оценок от современных экономических теорий. В книге приведена критика базовой неоклассической теории, на которой сегодня базируется стоимостная оценка.

Далее в книге раскрывается альтернативная теория стоимости, базирующаяся на постнеоклассической парадигме. Показано, что такой подход может разрешить накопившиеся проблемы методологии стоимостной оценки и дать ответ на многие нерешенные вопросы в практике оценки.

Опора на постнеоклассическую парадигму в альтернативной теории стоимости позволяет разрешить накопившиеся проблемы практики оценки, такие как прогнозирование “пузырей” на рынке, наличие фундаментальной стоимости, уточнение понятия рыночной стоимости, влияние клиента и якорный уклон, точность оценки и др.

Четвертая глава посвящена экономическим измерениям для целей налогообложения недвижимости и методологии массовой оценки. Эта методология развивалась несколько столетий и, в настоящее время, реализована в стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО).

Методология массовой оценки недвижимости базируется на неоклассической экономической теории. В Главе показана история формирования подходов и методов к массовой оценки недвижимости, начиная с XVIII века.

Подробно изложены принципы массовой оценки недвижимости, изложенные в стандартах МАНО, а ранее в стандартах МСО.

Особое внимание уделено методам массовой оценки. Рассмотрены и проанализированы автоматизированные модели оценки (AVM-модели) с позиции экономических теорий. Показана их роль, преимущества и недостатки, сферы применения. Рассмотрена терминология, используемая в методологии массовых оценок. Обращено внимание на то, что она отличается от применяемой терминологии в кадастровой оценке.

Заканчивается глава анализом точности массовых оценок недвижимости и нормируемых процедур контроля качества и параметров точности результатов массовых оценок недвижимости.

Предыдущие главы были предварительными для того, чтобы более подробно рассмотреть методы экономических измерений недвижимости для цели налогообложения. У нас реализован особый метод, который назван кадастровая оценка. Методология кадастровой оценки, и её связь с экономическими теориями и теориями стоимостной и массовых оценок. Представлены в Главе 5.

Кадастровая оценка – это особый вид стоимостной оценки, которая реализовалась в Российской Федерации. Её отличительные особенности является то, что результаты кадастровой оценки используются не только для целей налогообложения, а для широкого круга управленческих задач, таких как выкуп, компенсация за изъятие, арендные ставки, приватизация, штрафы, налоги на операции с недвижимостью и так далее. Спектр расширение сферы применения кадастровой стоимости постоянно расширяется.

Во всём мире для решения перечисленных задач используется рыночная стоимость, а наш законодатель решил использовать для этих целей кадастровую стоимость, исходя из того предположения, что кадастровая стоимость близко рыночной. В Главе показано что это совсем не так.

Для того чтобы убедиться, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и, более того, что кадастровая стоимость не является стоимостью в понимании теории и практики оценки, в главе 5 рассмотрена история зарождения и становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации, связь кадастровой оценки с экономическими теориями и принципами стоимостной оценки, принципы и методы кадастровой оценки, точность и контроль качества итогов проведения ГКО и др. вопросы. Представлены результаты кадастровой оценки на примере г. Омск и реакция населения и предпринимателей на их итоги. Проведен разбор итогов проведенных в 2018 году кадастровых оценок недвижимости по новым правилам (Федеральным Методическим указаниям МУ-226) в трех главных субъектов Федерации: Москва, Московская область, Санкт-Петербург. Заканчивается глава анализом изменений закона ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке». и предложениями по его совершенствованию.

Глава 6 посвящена экономическим измерениям проектов девелопмента. Рассмотрены особенности оценки эффективности девелоперских проектов. Показано, что такие проекты необходимо исследовать поэтапно – от расчета простых показателей проекта до сложных моделей, в зависимости от поступающей дополнительной информации по возможности реализации проектов. В пособии приведены конкретные примеры анализа девелоперского проекта и приведена методика анализа эффективности.

Глава 7 посвящена новому направлению экономических измерений, обусловленному проблематикой борьбы за климат на уровне урбанизированных территорий. Инструментом снижения парниковых выбросов на уровне территорий должны стать ESG-оценка недвижимости и карбоновое землеустройство.

Это учебное пособие ориентировано, прежде всего, на подготовку магистрантов по направлению устойчивого развития территорий и специалистов, знакомых с основами стоимостной оценки, то есть специалистов, прошедших курсы переподготовки оценщиков и имеющих практику оценочной деятельности. Эти специалисты сейчас работают независимыми оценщиками, специалистами ГБУ по кадастровой оценке, консультантами-оценщиками, судебными экспертами, работниками залоговых отделов банков, работниками страховых компаний и т.д.

На курсах переподготовки оценщиков их учили тому как проводить оценку, но не давали ответы на вопросы – почему применяются те или другие методы. Итогом стало то, что при проведении практическая оценки возникало много вопросов, на которые не удалось получить однозначных ответов. Чтобы ответить на большинство из них необходимо иметь твердую точку опоры, а именно знания базовых экономических теорий. Этому уделяется крайне мало внимания в процессе подготовки оценщиков. Наиболее сложная проблема оценки – это разработать правильную экономическую модель, которую потом обсчитать математическими методами

Настоящее пособие призвана ликвидировать этот пробел в знаниях и способствовать разработке более совершенный методология кадастровой оценки. Это особенно актуально в современных условиях, когда всё больше управленческих решений в сфере недвижимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки.

Региональные ГБУ по кадастровые оценки сейчас превращаются в своеобразные ценовые комитеты и, от того как удастся приблизить кадастровую стоимость к рыночной, во многом будет зависеть и развитие экономики региона. Сами ГБУ по кадастровой оценке с этой задачей не справятся. Необходимо широкое привлечение специалистов с стоимостным мышлением и опытом практических оценок.

Законодатель предусмотрел такую возможность, а именно исправление кадастровой стоимостью по признаку несоответствия методологии кадастровой оценки.

Однако законодатель достаточно узко трактует понятие методологии оценки, а.и “несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке”. Понятие методологии значительно шире, тем не менее, имеется возможность оспорить, причем бесплатно, результаты кадастровой оценки в случае хорошего знания и понимания методологии стоимостной, массовой и кадастровых оценок. Именно на выработку этого знания и понимания и направлена настоящее пособие.