3. Фиксация стоимости квадратного метра.

К сожалению, большинство застройщиков, помимо привязки стоимости квадратного метра к доллару, прописывают в договоре возможность увеличения его стоимости. Чем ближе сроки сдачи дома, тем выше стоимость квадратного метра. То есть платежи могут вырасти не только из-за перемены курса гривны по отношению к доллару, но и по мере приближения даты ввода в эксплуатацию. То есть ваши 25 000 гривен за кв. м могут увеличиться, к примеру, до 26 000 гривен исходя из обновленного прайса, и ваши 0,55 метров будут стоить уже не 13 750 гривен в месяц, а 14 300.

4. Рассрочка более, чем на 3 года.

Когда рассрочка выдается на срок, превышающий 3 года, – это уже не беспроцентная рассрочка. В таких случаях она выдается под 10–15 % годовых. Поэтому важно просчитать, насколько она вам будет выгодна и только тогда принимать решение о покупке квартиры на таких условиях.

Есть еще один способ добыть денег на покупку жилья. Это ипотека, которой посвящена вся следующая глава.

Ипотека – это деньги, которые вы берете в долг у банка под залог недвижимости (той самой, которую вы покупаете или иной недвижимости, собственником которой вы уже являетесь). То есть это деньги в кредит, гарантией возврата которых является переданное в ипотеку недвижимое имущество (закон Украины “Про ипотеку”).

На момент 2020 года большинство банков выдает ипотеку, если претендент на нее удовлетворяет таким условиям:

• возраст от 21 года,

• возраст не старше 65 лет к моменту полного погашения кредита,

• наличие стабильного официального дохода,

• стаж на последнем месте работы не менее 12 месяцев,

• минимальный доход на семью – 21 тысяча гривен в месяц,

• хорошая кредитная история.

На ипотеку решиться трудно по понятным причинам. Но все же многие рассматривают этот вариант покупки жилья. Ведь кажется, что при среднестатистическом доходе отложить нужную сумму достаточно сложно. А квартира всегда нужна поскорее.

Давайте посчитаем, сколько лет придется откладывать на квартиру?

В среднем, на сегодняшний день ежемесячный доход на одного человека по Украине составляет 9–10 тысяч грн. Если каждый месяц откладывать 30 % от заработка (2–2,5 тысячи грн), то за 10 лет можно собрать около 200 тысяч грн. Но этого не хватит даже на однокомнатную квартиру (по крайне мере, в Киеве и области). Чтобы купить небольшую квартиру и побыстрее, необходимо зарабатывать не меньше 1 000 долларов в месяц (на сегодняшний день это 27 тысяч грн). Эту сумму зарабатывают немногие. Выходит, чтобы не ждать годами, стоит взять ипотеку?

Давайте посмотрим.

У каждого кредита есть своя ставка. Ставка по кредиту – это годовой процент, который вы заплатите за использование денег банка. Она зависит от размера первоначального взноса, срока, на который выдается кредит и от того, покупаете ли вы квартиру в новострое или на вторичном рынке.

Средняя процентная ставка по кредитам в Украине (на март 2020 года) такая:

• на 10 лет – 20,92 % в год,

• на 15 лет – 20,69 % в год,

• на 20 лет – 20,37 %. год.

Почему так много? Спрос на ипотеку был и будет всегда. Но поскольку ипотека – банковский продукт с небольшой доходностью и высокими рисками, банки предпочитают ей более короткие виды кредитования с меньшими рисками. А большие риски закладывают в большие ставки. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, это легко объяснимо.

Давайте теперь разберем ситуацию нагляднее.

При условии, что ипотечный кредит выдается на 10 лет при средней ставке 20 %, заемщик заплатит банку в два раза больше, чем возьмет. Например, если он возьмет 100 тысяч гривен, то отдаст 200 тысяч. То есть если вам не будет хватать 200 тысяч гривен на покупку квартиры, и вы одолжите эти деньги у банка, вернуть вам ему придется уже 400 тысяч гривен.

Еще пример. Квартира стоит 30 тысяч долларов. Первый взнос – 30 % от суммы, то есть 9 тысяч долларов. Банк дает в кредит оставшуюся 21 тысячу. Если срок кредита 10 лет, то по средней процентной ставке ежемесячная выплата будет составлять 350 долларов (тело кредита + выплаты по процентам). Таким образом, в конечном итоге квартира обойдется вам не в 30 тысяч, а в 51 тысячу долларов. Разницу в размере 21 тысячи долларов заработает банк.

Выводы делайте сами. Радует одно – при досрочном погашении долга переплата по кредиту пересчитывается и, соответственно, уменьшается.

А вот во многих более развитых странах с меньшим уровнем инфляции ипотеку дают всего под 3–7 % годовых. Например, в США дают кредит на покупку жилья со ставкой 6–7 % годовых на 30 лет. В Польше процентная ставка по ипотечному кредиту не превышает 4 %. Самая низкая ставка на ипотеку в Финляндии – 1,47 % в год при первом взносе не менее 15 % от стоимости покупаемого жилья. Кстати, иностранцы, при соблюдении ряда условий, также имеют право получить ипотеку в Европе. Так что на всякий случай имейте в виду.

Скажу пару слов и в защиту ипотеки. Несмотря на то, что в Украине одна из самых высоких процентных ставок на кредитование недвижимости, какой-то смысл в ипотеке все-таки есть. Так, в последнее время банки активно работают с застройщиками по партнерским программам, в результате которых заемщик все равно арендует квартиру или берет ипотеку, но платит не за арендованное жилье, а уже за свое. Выходит, покупая квартиру в ипотеку, ваши платежи за съем жилья превращаются во взносы банку с той разницей, что квартира после погашения долга останется в вашей собственности.

Но самое главное, что вы должны знать, это то, что банки, как правило, выдают ипотеку под готовые квартиры в готовых домах, на которые есть правоустанавливающие документы или государственная регистрация. Под квартиры в строящихся домах ипотеку выдают только некоторые банки, у которых есть определенная договоренность с застройщиком.

Брать ли ипотеку – решать вам, но имейте в виду, что это непростое решение должно быть тщательно обдуманным.

А дальше мы с вами попробуем определить, на самом ли деле вам нужна квартира прямо сейчас.

1. Определитесь с тем, зачем вы покупаете квартиру – для проживания, для дальнейшей сдачи в аренду или в качестве инвестиций. От этого будут зависеть критерии и направление поиска.

2. Определите для себя, как вы будете покупать квартиру: с полной оплатой, в рассрочку или брать деньги в ипотеку. Просчитайте различные варианты. Если вы рассматриваете рассрочку от застройщика, сходите к нескольким застройщикам – пусть каждый вам просчитает квартиру с равноценной площадью, чтобы вы смогли увидеть, у кого из них самое интересное предложение по рассрочке и самое выгодное для вас.

Пройдитесь по банкам и узнайте, на каких условиях они выдают ипотеку. Возьмите список документов, необходимых для ее оформления и подайте сразу в несколько банков, чтобы понять, на какую сумму вы можете рассчитывать. Чтобы не получилось так, что вы найдете квартиру своей мечты, а банк вам кредит не выдаст. И помните, что банки не дают деньги под квартиры в строящихся домах. А еще о том, что мы живем в очень динамично меняющемся мире, но это уже совсем другая история.

А сейчас пришло время поговорить о главных отличиях новостроек от вторичного жилья.

Иногда в разговоре с клиентом, который находится в самом начале пути к покупке квартиры своей мечты, я вижу сомнения в его глазах. Ему неясно, что лучше: купить квартиру в новом доме или искать вариант среди вторичного жилья. Есть покупатели, которые уверены, что покупать квартиру важно только на первичном рынке. Есть и те, кто отстаивает качественные кирпичные постройки середины прошлого века.