В любом случае, чтобы купить тот или иной вид недвижимости (например, ту же квартиру), нужно выйти на рынок. И чтобы вы не были растерянным покупателем, дальше я расскажу подробнее, что на этом рынке может происходить, при каких условиях и на каких законных основаниях.

Что такое рынок? Это то место, где происходит обмен денег на товар в процессе взаимодействия продавцов и покупателей. В основе такого взаимодействия лежит спрос и предложение: продавец продает то, что покупатель хочет купить по цене, которую формирует спрос на товар. Чем больше спрос, тем выше цена.

Как и на любом рынке, на рынке недвижимости тоже есть свои правила и игроки: продавцы, контролеры, наблюдатели и др. Правилам игры со стороны покупателя, по сути, посвящена моя книга. А кто еще будет играть?

Товар здесь – это объекты недвижимости. Есть и продавцы – это собственники или их доверенные лица, которые продают недвижимость или сдают ее в аренду. Есть поставщики (на языке недвижимости – это застройщики или непосредственно заказчики строительства). Также есть оптовики (или перекупщики) – компании, которые скупают недвижимость и занимаются ее перепродажей. А еще – подрядчики застройщиков, которые за свои услуги получают оплату в виде квартир, которые впоследствии они продают (как правило, по более привлекательной цене, чем у застройщика).

Есть и профессиональные участники рынка недвижимости. Например, риэлторы и агентства по недвижимости, а также те, кто представляет интересы государства и действует от его имени: нотариусы, органы технической инвентаризации, органы экспертизы проектной и градостроительной документации, оценщики, финансисты, аналитики и маркетологи.

То есть, по сути, рынок недвижимости ничем не отличается от обычного товарного. Разве что суммы оборотов здесь больше. Хотя, если смотреть глобально, оптовый рынок бытовых товаров Барабашово в Харькове по оборотам может конкурировать даже с крупными застройщиками.

Кто-то приходит на рынок и сам выбирает то, что хочет, а кто-то обращается за помощью к профессионалам. В любом случае, каждый получит то, за чем пришел, потому что рынок есть рынок и сделки здесь могут быть самыми разными.

Разумеется, имущество можно не только продавать и покупать. Любой договор на рынке недвижимости – это о том, чтобы приобрести, прекратить или изменить право собственности или право пользования имуществом. Вот какими они могут быть:

• Аренда – это договор, при котором одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру за плату на определенный срок.

• Субаренда – передача арендатором прав пользования квартирой другому арендатору, которая совершается исключительно при наличии согласия на это собственника имущества.

• Мена – договор, при котором каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность одну квартиру в обмен на другую квартиру. Договором мены может быть установлена доплата за квартиру большей стоимости.

• Договор пожизненного содержания – договор, по которому одна сторона передает другой стороне свое имущество взамен на пожизненное содержание в виде получения материального (натурального или денежного) обеспечения, ухода и услуг, в которых она нуждается.

• Дарение – договор, при котором одна сторона передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность без оплаты.

И, наконец, то, чему посвящена эта книга –

• Купля-продажа – договор, при котором одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и заплатить за него определенную денежную сумму.

Любые сделки с недвижимостью регулируются законом. И по закону совершать такие сделки могут только дееспособные и правоспособные лица (физические и юридические). Для каждого вида сделок существует установленная законом форма. Для недвижимого имущества – это нотариальная форма плюс государственная регистрация. При несоблюдении установленной формы сделка считается недействительной с момента подписания договора.

Также сделка считается недействительной, если она совершается против воли одного из участников или если нарушены требования о государственной регистрации (обо всем этом я расскажу в отдельной главе). Кроме этого, сделка не будет считаться действительной, если одна из сторон недееспособна (то есть не в состоянии понимать значение своих действий). По этой причине иностранцы, например, могут купить квартиру только в присутствии переводчика.

В следующей главе мы с вами выясним, что значит считаться законным собственником недвижимости.

Собственники недвижимости могут распоряжаться ею на свое усмотрение: проживать там лично, сдавать в аренду, продавать или дарить.

Право собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации. До 27.01.2016 года обязательным была выдача правоустанавливающего документа (о видах таких документов мы поговорим немного позже), а с этой даты государственная регистрация может происходить и без него. Право собственности после 2016 года можно подтвердить выпиской из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

До 2016 года правоустанавливающим документом считалось:

• свидетельство о праве собственности на квартиру,

• свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,

• свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов,

• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов,

• договор купли-продажи, мены, дарения и др. (подробный список – в приложении в конце книги).

С самыми простыми видами правоустанавливающих документов покупатель может разобраться и сам. Но есть ряд случаев, когда лучше обратиться за помощью и консультацией к нотариусу или юристу, потому что в некоторых нюансах без юридического образования сложно. Например в случае, когда правоустанавливающим документом является решение суда. Или если право собственности принадлежит сразу нескольким лицам (например, семье). Или на одну квартиру есть несколько разных документов (например, свидетельство о праве собственности после приватизации + свидетельство о праве на наследство доли в квартире). Согласитесь, что разобраться в таких нюансах простому обывателю крайне сложно.

Сейчас нам важно знать главное: на сегодняшний день правоустанавливающего документа о праве собственности физически может и не быть в наличии. Для этого достаточно подтверждающей информации из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

Важно знать и о том, что технический паспорт не является документом на квартиру. Это всего лишь документ, в котором описаны ее технические характеристики: общая площадь, площадь жилая и других помещений, а также высота потолков, материал стен, материал перекрытий и т. д.

Объекты недвижимости – это дорогостоящие и важные вещи для их собственников. Поэтому, чтобы не было путаницы и сомнительных прецедентов, все сделки с ними регулируются законом и регистрируются в Государственном Реестре имущественных прав на недвижимое имущество https://kap.minjust.gov.ua/.

Буквально это значит вот что: право собственности на ту или иную недвижимость должно быть зафиксировано в Реестре. Из него всегда можно узнать, что данный дом, например, по закону принадлежит гражданину Н., а эта квартира – гражданину Х. Также там доступна информация об обременениях, арестах, арендах и претензиях к собственнику (если такие имеются) со стороны государственных органов или других лиц. Электронный реестр функционирует с 2013 года. До 2013 года регистрацию прав на недвижимость проводило Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, если у вас в собственности есть недвижимость, и она до сих пор не зарегистрирована в Реестре, по вашему желанию (во избежание различных махинаций) я бы советовала внести данные о ней в Государственный Реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Сделать это можно в Центре Предоставления Административных Услуг (ЦПАУ), который есть в каждом районе любого города Украины. Обратиться за получением данной услуги лучше в том районе, где находится имущество, которое вы хотите зарегистрировать. Это будет стоить недорого (в разных регионах страны стоимость регистрации отличается друг от друга; в Киеве она составляет 180 гривен). А если вы хотите сэкономить время и готовы заплатить за это, вы можете зарегистрировать имущество в местных органах нотариата. В Киеве такая услуга стоит от 600 гривен и выше. Но зато в течение часа вы закроете этот вопрос.