Когда собственник недвижимости продает свою квартиру, передает ее в наследство, дарит или любым другим образом отчуждает – оформляется перерегистрация, то есть передача права собственности другому лицу. Эта процедура подлежит регистрации в Государственном Реестре и ею занимается нотариус одновременно с удостоверением сделки, срок которой не может превышать 5 дней.

Не стоит путать госрегистрацию с приватизацией несмотря на то, что эти понятия в чем-то звучат похоже:

• Государственная регистрация – это официальное подтверждение вашего права собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре имущественных прав.

• Приватизация – это бесплатная передача государственного жилого фонда в собственность гражданам Украины, которые зарегистрированы по адресу передаваемой квартиры в равных частях.

Так, во времена СССР многие жили в государственных квартирах на основании ордера, который означал лишь право пользования объектом. Так что в любой момент государство могло выселить жильцов, даже если они проживали там десятилетиями. Когда пришло время передавать квартиры в собственность тем, кто в ней живет, право распоряжаться ею на свое усмотрение (то есть полноценно владеть) стали закреплять приватизацией.

Кстати, если у вас и по сей день на квартиру есть только ордер – ее нужно срочно приватизировать (подробнее об этом вы можете почитать здесь: https://tehpassport.com.ua/ua/pryvatyzatsiya-zhytla-v-2019-rotsi/).

Но в целом, приватизацию уже можно считать пережитком советского прошлого. Те, кому нужно было приватизировать недвижимость, полученную от государства, в большинстве своем уже успели это сделать.

Здесь хотелось бы немного коснуться темы прописки. Чем отличается прописка от регистрации? Можно ли считать эти два понятия одним и тем же?

Прописка была частью системы контроля государства над миграцией населения в Советском Союзе (для того, чтобы можно было легче определить место проживания того или иного человека). Идеальной считалась ситуация, когда каждый гражданин СССР проживал исключительно по месту прописки. Контролировали этот процесс органы местной власти и милиция.

Прописка являлась основанием для получения работы, квартиры, медицинского обслуживания, места для ребенка в детском саду или школе.

Граждане СССР, у которых не было прописки, считались БОМЖами, то есть людьми без определенного места жительства.

Сейчас расскажу еще немного подробнее о том, как влияла прописка на получение квартиры и приватизацию. В зависимости от количества прописанных в квартире людей (обычно родственников), работающий на предприятии человек мог встать очередь на расширение площади жилья. Предполагалось, что все прописанные проживают в квартире, поэтому семья нуждается в увеличении площади. Конечно же, множество семей так и проживали: ютились тремя поколениями в коммунальных квартирах, а мечтали о больших и просторных. Но имелись и такие, которые намеренно прописывали у себя как можно больше родственников просто для того, чтобы получить квартиру побольше. При этом родственники там не проживали. Когда Советский Союз распался и началась массовая приватизация жилой недвижимости, в ней участвовали все, кто был прописан в такой квартире.

Поэтому страх того, что прописанный в вашей квартире человек будет претендовать на вашу жилплощадь, идет из советских времен.

С 2003 года прописка в Украине отменена. В этом же году был принят Закон «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине». Таким образом, вместо прописки появилась регистрация места жительства. Информация об этом должна вноситься в Единый Государственный Демографический Реестр в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. То есть когда вы регистрируетесь, это не значит, что вы имеете право владеть квартирой или право проживать в ней. Вы просто регистрируете место своего проживания.

Налицо главное отличие прописки от регистрации места жительства: прописка закрепляла человека территориально и являлась больше системой контроля за ним, а зарегистрироваться можно в жилом помещении в любом уголке нашей страны (с согласия его собственника, если вы таковым не являетесь). Регистрация нужна больше для законной взаимосвязи между государством и человеком (например, чтобы открыть счет в банке, получить паспорт, принять участие в выборах и совершать другие юридические действия). А если вы зарегистрированы в сельской местности (не в конкретном доме, а на территории сельских советов и районных областей), вы даже можете претендовать на получение пая земли (от 2 до 6 га).

Согласно закону Украины, вы можете быть зарегистрированы в одном месте, а проживать в другом.

А теперь давайте вернемся к Государственной Регистрации имущественных прав на недвижимость и на примере разберем почему это очень важно.

Только государственная регистрация закрепляет за собственником квартиры право распоряжаться ею на свое усмотрение: страховать, прописывать в ней как себя, так и других людей, продавать, передавать ее в ипотеку и т. п. Без регистрации проводить такие операции с недвижимостью незаконно. Да и попросту небезопасно – покупка незарегистрированного имущества чревата нежелательными последствиями.

Для наглядности расскажу историю, которая случилась с моими знакомыми. Это еще старой “закалки” люди, которые помнят времена, когда все было колхозное и общее и было принято верить друг другу на слово.

Как-то они похвастались, что купили домик под Запорожьем: хорошенький, небольшой, а самое главное – недорого. Но когда я стала расспрашивать о деталях, то выяснилось, что купили они дом абсолютно без документов – потому что по знакомству. В итоге они и прописаться в нем не могут, и жить спокойно тоже не получается. Ведь существует такой нюанс: официально можно считаться собственником дома лишь тогда, когда на руках есть два документа: на сам дом и на земельный участок, на котором он стоит. И здесь важнее право собственности именно на землю, поскольку если покупать дом без такого права, в один прекрасный день вы рискуете оказаться в ситуации Элли из “Волшебника изумрудного города”: дом есть и он ваш, но оказаться вместе с ним вы можете где угодно. Собственники земли имеют полное право ваш дом снести.

В сельсовете земельный участок, на котором стоит дом моих знакомых, числится за каким-то человеком, которого никто в глаза не видел. Так и живут эти люди и не знают, кто завтра в дверь постучится – гости или настоящий хозяин «их» земли. А горе-продавцы руками развели – мол, мы и сами так купили, с нас взять нечего.

Эта ситуация – иллюстрация того, что перед покупкой недвижимости все документы собственника необходимо не просто посмотреть, но и тщательно проверить. Как говорится: доверяй, но проверяй!

На квартиры это правило тоже распространяется, как и правило оплаты налога с квадратных метров, но об этом в следующей главе.

Как и любая сделка, связанная с товарно-денежным обменом, сделки с недвижимостью в нашей стране также облагаются налогом. В сфере недвижимости с налогообложением мы сталкиваемся в нескольких случаях:

1. При продаже квартиры. Если хозяин владеет квартирой менее трех лет, он должен заплатить 5 % подоходного налога (а если продает нерезидент страны – тогда 18 %).

С 1 января 2019 года при продаже нет возможности занизить оценочную стоимость квартиры, от которой зависит этот налог (несмотря на то, что занижать оценочную стоимость было и есть незаконно, многие шли на это, чтобы уменьшить сумму налогов). Подробнее об этом я расскажу в разделе об оформлении квартиры.

2. При продаже одним лицом более одного объекта недвижимости в течение календарного года, им уплачивается налог в размере 5 %.