Как мы уже знаем, свойства недвижимости будут сильно влиять на цену. Рассмотрим следующий пример.

Нам нужен участок под строительство дома. Возникает вопрос: какого дома – для постоянного или временного пребывания (дачный формат)? Если для постоянного, то локация должна быть выбрана на расстоянии, позволяющем ездить на работу или учёбу. Что определяет для нас в таком случае ценность? Расположение рядом со станцией или шоссе?

Допустим, мы нашли такой участок. Он кажется нам идеальным с точки зрения расположения. И, как говорят профессионалы, локация определяет его цену. Но подождите минутку! Мы же не зря разобрали три понятия: цена, стоимость и ценность.

Дальше выясняем, какова стоимость подключения коммуникаций, какой правовой статус у земли, каким будет налог с этой земли и как дорого обойдётся оформление всех документов на строительство дома. Что мы в итоге рассчитаем? Не цену, а конечную стоимость этой земли. Выяснив стоимость земельного участка, мы должны его ещё раз оценить с точки зрения ценностей. А теперь ответим на вопрос: мы всё ещё готовы заплатить стоимость за эти ценности? Получается, мы сильно слукавим, если скажем, что локация определяет цену недвижимости.

Вот другой пример: рассмотрим помещение под магазин в центре города. Казалось бы: высокий трафик, отличная возможность инвестировать в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак “парковка запрещена”. О чём это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.

Пойдем дальше – третий пример. Представьте помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут потоком. Но оно простаивает у собственника второй год. Он задаёт нам вопрос: “А что не так с помещением?”. Мы сразу задаём встречный вопрос:

– К вам магазины или бары не “приходили”?

– Приходили, но посмотрели и ушли.

– Почему?

– Ну, смотрят помещение, сначала им всё нравится, но потом они смотрят документы и уходят.

Мы изучаем документы. Оказывается, у собственника в помещении всего 5 КВт электрической мощности сети. Магазину или бару в курортном южном городе нужно как минимум 15 КВт, поскольку кондиционеры и торговые холодильники требуют мощности большой сети, не говоря уже о плитах (если в помещении открывать кафе).

Казалось бы, это хорошая, проходная локация. Но технические свойства помещения не дают возможности продать или сдать его по хорошей цене.

Часто бывает так, что нам продают участок, обманывая с техническими условиями. Вот пример моего приятеля. Он купил участок земли. Продавец сказал, что газовые коммуникации – через дорогу, легко будет подключиться. Однако, позднее выяснилось, что дорога имеет региональный статус, а значит, газовая труба через неё никак не может проходить – ни под землёй, ни над ней. Участок был куплен по выгодной цене. Но потом пришлось покупать насосы геотермального отопления, то есть отопления энергией земли. Какой итог? Выгодная цена + стоимость насосов + стоимость работы сделали эту землю невыгодной по стоимости.

Так что когда нам говорят “О! Что Вы! Такая локация! Где вы найдёте подобную цену?”, не стоит сразу кидаться оформлять сделку. Сначала нужно посчитать конечную стоимость, а получив её, заново определить ценность объекта в этой локации.

Получается, что мы оцениваем физический объект и его реальные характеристики: расположение, технические свойства, вид из окна. Но что является предметом сделки? Сам описанный объект или право владения им?

Давайте разберём достаточно распространённые для 90-х истории со строительством частных домов. В те времена грамотного кадастрового оформления участков не велось, электрические мощности получались просто за взятки. Таким же образом оформляли подключение газа и водопровода.

Проблемы с документами на этот дом устранить можно было только за 1.500.00 рублей. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Приезжаешь на такой объект сегодня: стоит дом площадью 500 м² на участке в 50 соток. И дом симпатичный, и участок расположен близко к городу. С точки зрения базовых свойств товара под названием “недвижимость” вопросов к дому нет.

Запрашиваешь документы на дом – а там на кадастровом учёте значится только техническое помещение, куда подводился газ. По сути, по самому дому газ подведён с нарушением норм. Дальше возникает вопрос: как купить такой дом с ипотечным займом? Никак, пока не поставите всё здание на кадастровый учёт. А потом выясняется, как подводилось электричество: по документам – 5 кВт, а по факту – две фазы в 20 кВт. Как так получилось? Договорились и подключили.

У дома есть заявленная цена, но это цена постройки без нормальных документов. А что является предметом сделки: физическая постройка или право на владение домом в 500 м² на участке в 50 соток с документами на газ и электричество, оформленными по всем правилам?

Когда выясняешь, что стоимость приведения в порядок всех документов составит 2.000.000-3.000.000 рублей, начинаешь подсчитывать: стоимость = цена дома + затраты на оформление. Конечная стоимость покупки делает этот объект ценным для нас?

Теперь посмотрим на этот же объект со стороны собственника. Пока были деньги, строил, не задумываясь о последствиях: тут “дал на лапу” за выделение границ участка, чтобы быстро газ провести, там оформил гараж в 75 м² для подключения отопления к дому в 500 м², здесь дал электрикам взятку. Потом понадобились деньги. Что думает собственник? Так дом же есть. Актив? Нет, пассив! Потому что без документации такая постройка не то что активом не будет, но ещё и потребует трат на снос дома по требованию властей.

Вот вам пример. Вызвал меня однажды на платную консультацию наследник одного из таких объектов: “Приедете – расскажу, что за проблема”. Приезжаю:

– Показывайте, где дом?

– Вот.

– Так это холм!

– Закопаны два этажа под холмом.

– Не понял.

– Мой папа решил сделать себе бизнес: хотел построить коммерческий дом для престарелых. Построил пятиэтажное здание.

– Погодите, у вас же статус земли и её назначение соответствуют типу “дома для индивидуальной жилищной собственности”.

– Ну, да. Но папа считал, что потом урегулирует этот вопрос, но что-то не срослось. Соседи стали писать письма в прокуратуру, там завели дело. Папа со всей этой нервотрёпкой не выдержал и умер. Дом уже я сносил, за свой счёт. Сплошные убытки! Но я решил до конца дом не сносить, два этажа законсервировали и закопали грунтом. Под курганом – два этажа и подвал.

– И что вы хотите с этим сделать?

– Придумайте, как мне это продать?

У вас, дорогие читатели, есть мысли, как можно продать участок с неоформленным домом, который по факту постановления суда числится снесённым?

Чему учит этот пример? Выходит, что право владения определяется узаконенным комплектом документов. Без них цена недвижимости может быть заявлена любая, но стоимость узаконивания недвижимости возможно перекроет её фактическую стоимость. Качественно оформленные бумаги порой определяют цену и ценность объекта недвижимости.

Вот другой пример. Мы продавали объект коммерческой недвижимости площадью в 600 м² как готовый арендный бизнес. По сути, продаётся помещение, где все площади сданы по договорам аренды. Заявленная нами цена – 59.000.000 рублей. Появляется серьёзный покупатель:

– Я посмотрел объект, он мне подходит. Давайте так: моя цена – 48.500.000 рублей.

– Отлично, я передам ваши условия собственнику. Только вот какое дело: не могли бы вы мне помочь?

– Могу! Как?