Метод альтернативных инвестиций. Это не классический метод, он применяется для оценки разных способов инвестиций. Например, вы рассматриваете для себя возможность инвестиции денег в недвижимость, но сравниваете такой тип инвестиций с другими способами: депозит в банке или инвестиционный счёт для покупки акций.
Глава 8. Переоценённая ценность
Давайте ещё раз вернёмся к определению “ценности”. Ценность – это иррациональная величина, основанная на субъективном подходе к оценке недвижимости. В цене мы часто отражаем ценность, но не всегда готовы принять тот факт, что другой человек не разделяет наши ценности. Как оценить вид из окна, расположение на берегу озера или на самом дорогом кладбище мира – Масличной горе? Если рассуждать с позиции описанных нами характеристик, небольшой участок непригодной для жизни горы не может стоить сотни тысяч долларов. Однако, если подходить с ценностной оценки – легко.
Кладбище – часто выгодный способ продажи земли “внарезку”. (Фото из фотобанка canva.com)
Ценностный метод оценки сегодня активно используется при продаже новостроек, когда маркетологи продают вам будущий вид из окна, стиль жизни в бизнес-центре или расположение в престижном районе. Однако помните: манипуляции в рекламе зачастую становятся причиной финансовых потерь. “Накачанный” рекламными инвестициями район, город или страна со временем “сдуваются” в цене, иллюзии инвесторов рассеиваются, и остаётся только горькое разочарование.
Разберём недавний случай с нашим клиентом. Он инвестировал в новостройку 21.000.000 рублей на стадии строительства. Получается, цена приобретения объекта была равна 21.000.000. Для покупки он использовал часть ипотечных средств, поэтому с учётом выплаченных процентов итоговая стоимость объекта для него обошлась в 24.000.000 рублей. Сравнительный анализ показал, что аналогичные объекты в доме стоили от 27.000.000 до 32.000.000 рублей. То есть с точки зрения потенциала перепродажи объектов наш клиент уже оставался в прибыли. Но! Он применил метод оценки альтернативных инвестиций и подсчитал, что если бы вложил эти деньги другим способом, то получил бы большую прибыль. Более того, здесь сыграли роль ценности. Наш клиент считал, что основная ценность квартиры – в её виде из окна, а следовательно, цена объекта должна быть установлена в 36.000.000 рублей. Пришедший покупатель подошёл к вопросу оценки рационально, применив сравнительный метод и аргументировано заявив: “Да, квартира действительно хорошая, и вид прекрасный. Но раз самый дорогой аналог в доме стоит 32.000.000 рублей, значит, и за эту квартиру стоит заплатить 32.000.000, не дороже!”.
Вид из окна зачастую добавляет или убирает 5-10% от цены объекта. (Фото из фотобанка canva.com)
В результате переговоров наш эксперт убедил покупателя предложить за квартиру 35.500.000. Однако собственник так убедил себя в ценности своего экземпляра, что на сделку не согласился. В итоге покупатель отказался от сделки, купив квартиру этажом ниже, тоже с видом на реку, за 32.000.000 рублей.
Вывод. Ценности часто загоняют нас в когнитивную ловушку. Мы думаем, что если нам важны эти ценности, окружающие непременно согласятся с нашей оценкой. Но это не так!
Глава 9. Виды недвижимости. Что является недвижимостью с точки зрения права?
Если мы подняли вопросы оценки и ценности, то пора бы поговорить о видах недвижимости с точки зрения права.
Рассуждая о покупке недвижимости, мы часто произносим фразу “останется в наследство детям”. Но что мы оставляем в наследие? Какой актив?
Несколько лет назад произошёл казус: два наследника московской квартиры – оба граждане Канады – вступили в спор за наследство. Разобраться между собой они решили в суде Канады. Один подал иск на другого, а судебная система Канады взяла и не приняла иск, потому что после анализа документов на собственность назвала квартиру в Москве “неполноценной недвижимостью”. Почему так произошло?
Согласно российским законам, земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников квартир в этом доме и принадлежит им как общая долевая собственность. Но на практике дело обстоит несколько иначе: земля переходит в общую долевую собственность жильцов после постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт и формирования его границ. Если участок не поставлен на учёт, то он является собственностью муниципалитета.
На деле оформить в долевую собственность участок под многоквартирным домом смогли жители не более 1% столичных многоквартирных домов. Процесс оформления таких земельных участков тормозится московскими властями. Почему? Потому что мы уже говорили: власти города рассматривают территорию как собственный бизнес.
Ранее при строительстве многоквартирных домов в Москве речь вообще шла об аренде участка под застройку на 49 лет. Потом заговорили о том, что собственники многоквартирного дома вправе оформить участок в собственность. Многие дома до сих пор находятся на арендных землях. И есть проекты, где земля в собственности застройщика. Но давайте вспомним про технические свойства земельного участка. Земельный участок без коммуникаций теряет свою цену и ценность. То есть если муниципалитет решит снести дома вокруг вашего дома и начнёт переносить коммуникации (вследствие чего откажется поставлять электричество или тепло в дом), то сам многоквартирный дом потеряет свои базовые ценности.
Что же получается? Если мы покупаем квартиру, то по факту мы становимся владельцами некоего пространства, бетонной “полки”, которой нам дали владеть, пока государству, муниципалитету или хозяевам города выгодно продавать нам электроэнергию и отопление и собирать за владение этой “полкой” налоги.
Квартира в многоквартирном доме – полка с общими стенами с соседями. (Фото из фотобанка canva.com)
Владение наше ограничено. Фактически мы покупаем право срочного распоряжения “полкой”. Мы можем отчуждать право на неё в пользу других, то есть продавать квартиру. Но ценный ли это актив?
Земельное право во многих странах далеко от совершенства. Если в одних государствах оно не меняется веками, то в других меняется каждые 5-7 лет. Всё это не делает инвестиции в земельные участки надёжными.
Снос коммерческой недвижимости в Москве в 2016 году лишний раз подорвал веру инвесторов в строительство коммерческой недвижимости.
Инвестируя в недвижимость, мы должны осознавать главное: чем менее стабильно законодательство в сфере недвижимости в какой-либо стране, тем менее долговечны наши инвестиции. Поэтому не стоит кидаться фразами: “Мы строим дом, в котором ещё наши внуки будут жить.” Инвестируйте в своё будущее, не задумываясь о последующих поколениях.
Если распределить виды недвижимости с точки зрения права в порядке от меньшей к большей правовой защищенности, то следует выделить:
– квартиру в многоквартирном доме на муниципальном участке земли;
– дом, построенный на арендованном участке земли;
– квартиру в многоквартирном доме на оформленном в собственность на жителей участке земли;
– частный дом на собственном участке земли.
Глава 10. Локация, локация, локация
Часто от профессионалов рынка недвижимости можно услышать правило трёх “Л”: локация, локация, локация. Это правило нередко фигурирует в американских учебниках. Говорят, цена недвижимости на 60% определяется её расположением. Это одновременно и верно, и не совсем.
