Вместе с отменой частной собственности на землю было упразднено и деление вещей на движимые и недвижимые (примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.), ибо главный вид недвижимости – земельные участки – был исключен из гражданского оборота. В связи с этим сама категория вещных прав утратила практическое значение, поскольку объект ограниченных вещных прав (кроме залога) в их классическом понимании составляют именно и только земельные участки. Уже в ГК РСФСР 1922 г. в качестве вещных прав, кроме права собственности, остались лишь право застройки и право залога. Право застройки было отменено в 1948–1949 гг., а залог с начала 60-х гг. стал рассматриваться исключительно как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, т. е. как институт обязательственного права. Впоследствии это обстоятельство стало главным основанием для его современной трактовки в качестве «смешанного», «вещно-обязательственного» или даже чисто обязательственного, а не вещного права. После этого ГК РСФСР 1964 г. вообще упразднил категорию вещных прав. Их место заняло всеобъемлющее право собственности, которое в советском гражданском праве полностью заменило свойственное прежней пандектной системе вещное право[39].

Именно на этой законодательной основе в отечественном правосознании глубоко укоренилась отдающая феодализмом идея о многообразии «видов и форм собственности» и права (различных «прав») собственности. В свою очередь она стала базой для труднопреодолимых взглядов о том, что единственной адекватной правовой формой экономических отношений собственности является право собственности во всех своих «разновидностях» (государственной, общественной, личной и «иных формах»). В ходе социально-экономических преобразований конца 80-х – начала 90-х гг. прошлого века борьба с данным подходом стала одной из важных задач при разработке законов о собственности и в целом при подготовке нового гражданского законодательства рыночного типа. Однако полностью и последовательно преодолеть его удалось лишь однажды – в Основах гражданского законодательства 1991 г., в нормах которых даже в отличие от действующего ГК РФ отсутствовало указание на различные «формы собственности» и «виды права собственности» (ср. ст. 44 названных Основ и ст. 212–215 ГК РФ), а говорилось о едином по содержанию праве собственности.

Правда, в гражданском законодательстве начала 60-х гг. прошлого века наряду с правом собственности появилось право оперативного управления (ст. 21, а затем ст. 26.1 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г.; ст. 94, а затем – ст. 93.1 ГК РСФСР 1964 г.). Но это принципиально новое «гражданское право» было искусственно создано для нужд огосударствленной, планово управляемой экономики, а потому и не характеризовалось в качестве вещного права[40]. Господствующим было мнение о том, что «правомочия государственных предприятий и хозорганов в качестве самостоятельных субъектов гражданского права представляют собой один из способов осуществления прав государства-собственника в гражданском обороте» (курсив мой. – Е.С.)[41]. Иными словами, право оперативного управления было лишь необходимым дополнением, придатком к праву государственной собственности и не имело самостоятельного, тем более «вещно-правового» характера (вещным оно было объявлено лишь в начале 90-х гг. прошлого века – сначала в ст. 5 Закона «О собственности в РСФСР» 1990 г., а затем – в разделе II Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).

Российский Закон о собственности 1990 г. и Основы гражданского законодательства 1991 г. возродили категорию вещных прав и, признав возможность существования частной собственности на землю, допустили «другие» (ограниченные) вещные права на земельные участки. Основы 1991 г. в п. 2 ст. 4 восстановили и деление имущества (вещей) на движимое и недвижимое. Впоследствии все эти шаги были закреплены в части первой Гражданского кодекса РФ 1994 г. Таким образом, лишь в начале 90-х гг. прошлого века в отечественном правопорядке была восстановлена категория вещных прав. Возможно, это было сделано не во всем последовательно и не всегда в полном соответствии с классическими представлениями об этом институте. Это отразилось даже в названии соответствующих разделов Основ 1991 г. и ГК РФ 1994 г.: они были названы не «Вещное право», а «Право собственности и другие вещные права». Но важно, что при этом вновь была подтверждена неразрывная связь вещных прав с признанием частной собственности на землю и важнейшей для рыночного хозяйства категорией «недвижимость».

Вместе с тем приходится констатировать, что объективно обусловленное отсутствие института вещных прав в гражданском законодательстве советского периода привело и к его забвению в отечественной цивилистической науке. Данное обстоятельство еще в конце 50-х гг. прошлого века отмечал О.А. Красавчиков, объясняя пренебрежение традиционным делением правоотношений на вещные и обязательственные тем, что «наука гражданского права не смогла показать полезность указанного разграничения и место, где оно может быть практически использовано»[42]. После завершения второй кодификации отечественного гражданского законодательства в середине 60-х гг. прошлого века даже сам термин «вещные права» уже не встречается в теоретических исследованиях[43].

В результате этого в современной отечественной литературе до сих пор не только господствует разнобой в принципиальных подходах к определению содержания данного гражданско-правового института, но и высказываются сомнения в самой его целесообразности. Так, Ю.К. Толстой до сих пор рассматривает вещное право как «литературный образ», а не юридический термин и не исключает сомнений относительно того, «приживется ли эта категория в нашем законодательстве»[44], как будто бы она представляет собой нечто чужеродное для гражданского права. Между тем вещное право (или его исторически сложившиеся аналоги в других правопорядках) представляет собой необходимый элемент правового регулирования экономических отношений собственности, которые в сколько-нибудь развитом хозяйстве не могут юридически оформляться только с помощью института права собственности.

Длительное отсутствие в отечественном правопорядке права частной собственности на землю, как и самих понятий недвижимости и вещных прав, оказало влияние на новое российское законодательство, вынудив его отступить от ряда классических подходов. Такие отступления стали неизбежными в условиях, когда свыше 90 % земельных ресурсов остаются в государственной и муниципальной собственности. Это обстоятельство способствует сохранению в качестве общего правила исключительной для обычного правопорядка ситуации: в девяти случаях из десяти земельный участок принадлежит публичному собственнику, а находящееся на нем (или возводимое) здание или сооружение, как правило, частному собственнику. При этом здания и сооружения традиционно (а в условиях сохраняющегося господства публичной собственности на землю – еще и вынужденно) рассматриваются как вполне самостоятельные объекты прав – недвижимые вещи, особенность которых состоит не только в их физической, но и юридической связи с земельным участком, на котором они находятся[45].

Данное положение ясно отразилось в появлении специальных норм, допускавших раздельное отчуждение земельных участков и находящихся на них строений и сооружений (ст. 552 и 553 ГК РФ в первоначальной редакции 1996 г.).

В связи с этим в отечественной доктрине получила обоснование возможность свободного распоряжения собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, как самим зданием, так и принадлежащим ему вещным или обязательственным титулом на земельный участок (разумеется, при одновременном запрете отчуждать свое право на земельный участок отдельно от расположенного на нем здания)[46]. Предполагалось, что у собственника такой недвижимости имеется хотя бы обязательственный титул, например, право аренды на занятый его объектом земельный участок (ибо в некоторых случаях у таких «землепользователей» вообще не было никакого титула либо его невозможно было определить даже из содержания правоустанавливающих документов[47]). Лишь в будущем четкое определение титула на землю должно было позволить перейти к рассмотрению здания (сооружения) и земельного участка как «единого объекта недвижимости», а после этого – к постепенному восстановлению классического принципа superficies solo cedit.